万通冯仑的又一个周期

来源: [观点网] 时间: 2008-11-28 00:55

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　　所谓的反周期，就是繁荣时期一种思维、萧条时期一种思维，要反着做。我们那个时候就提出繁荣的时候卖产品、萧条的时候买土地。

　　特别专题：停工，2009

　　城市观点论坛中国行 2008年度论坛

　　在后来的万通六君子关于万通的回忆当中，成功的逃避海南泡沫成为迄今为止大多数中国地产人熟知的桥段。然而，时至2008年，当中国房地产又一次迎来调整的时候，万通六君子面临着不同的局面。

　　2007年上市的潘石屹成功的抓住了手中的现金流，并在逆势当中寻求新的机会；易小迪在一轮二三线城市的扩张之后面临着与大多数房地产企业同样的问题——开发规模调整。

　　然而冯仑和他的万通呢？

　　土地

　　纵观万通地产07年一年的发展，其在土地市场上异常低调。除去与引入天津泰达作为自身大股东后，获得大量天津优质的土地储备之外，万通在2007年一直处于低调的收购步伐当中。

　　万通08年开盘销售的项目都是通过07年低价并购拿下的，其中通过与其母公司大股东泰达集团的合作，收购泰达集团下属的房地产公司47%股权，在天津增加了107万平米土地储备。而后，万通通过跟成都交大的合作，增加了81万平米土地的储备。

　　2007年3月份，万通控股子公司万通时尚16200万元收购天津万华置业100%股权，获得了天津万华置业位于天津万华置业内的CBD区域，占地面积42437.50平米，总建筑面积为150050平米，楼面地价为1079元。这块土地目前还没开工，预计2010年竣工。

冯仑

　　2007年9月份，万通地产以37392万元收购天津富铭置业有限公司100%股权，获得水域未来城项目，即现万通上北新新家园。

　　而在08年1月份，万通地产与交大房产以21018万元收购，交大房产下属全资子公司美通置业，更名为交大万通置业，因此万通地产得到其总规划建筑面积18.05万平方米的“交大·绿岭项目”，总规划建筑面积38.77万平方米的“香洲半岛项目”，以及交大万通置业通过拍卖方式取得的土地面积合计约20万平方米的“成都金府路项目”、“红墙巷”项目。成功进军西南市场。

　　事实上，万通地产近两年通过招拍挂获得的土地只有2007年12月万通地产以56812万元的价格竞得杭州市拱墅区一地块土地使用权，土地面积17522平米。从而使得万通开拓了华东市场。

　　然而，在我们所能查阅的数据当中，到目前为止，万通仅在天津的天津空港项目，在成都的红墙巷项目和金府路项目还没开工，与此同时，万通在杭州项目也没有开工的迹象。

　　有业内人士分析，这三块土地极有可能是万通进行调整的项目，其认为这些项目没开工是好事，或许等这些项目开工的时候，金融危机已经过去了。

　　据了解，万通地产目前的土地储备只有295万平方米，累计竣工面积178万平方米，尚未开工或者正在开工面积为117万平方米，其中不包括收购天津泰达城开47%股权而获得的建筑面积为95万平方米的R1、R3、R5地块，因为相关的土地权证正在新办或者续办。

　　反周期

　　最近一段时间，冯仑喜欢在公开场合宣扬自己的“反周期”理论。所谓的反周期，就是繁荣时期一种思维、萧条时期一种思维，要反着做。我们那个时候就提出繁荣的时候卖产品、萧条的时候买土地。

　　在万通旗下上市公司万通地产2008年半年度报告显示，其2000年通过首次发行募集的2.04亿元资金，及在2007年通过非公开募集资金15亿元。不过此部分资金已经全部用完，而万通地产在2008年10月份发布公告称其拟发10亿公司债的申请已经获批，目前尚在等证券会的批文。

　　此外，08年半年报中，万通地产的总资产是86.58亿元，1-6月的房地产销售收入是22.41亿元，其中营业成本是10.55亿元，上半年公司实现营业利润6.84亿元，同比增长207.13%，净利润2.83亿元，同比增长287.30%。另外，在募集资金承诺项目天津上游国际、天津新城国际、北京新城国际四期、北京新城新新小镇三、四期项目上，万通地产实际投入的资金有14.52亿元，预计收益为12.81亿元。并预计出资6.7亿元投入万通中心写字楼D座及相关物业公司项目，以上项目投入资金共计21.22亿元。

　　光大证券对万通地产08年的业绩预测是，万通将实现主营收入50.46亿元，预计同比增长131.89%，净利润实现484万元，净利润增长率为193.19%，海通证券预测万通地产08年净利润增长率167.36%。

　　而海通证券8月份的一份研究报告显示，其预测通地产2008年的经营活动净现金流为-1.72亿元，09年万通地产的净现金流为-12.59亿元，2009年公司资金缺口较大。

　　就是在这样一份报表之下，万通地产在与投资者互动时明确表示，08年将在适当的时机在天津和北京增加土地储备。

　　而观点网致电万通地产相关负责人时，其亦默认万通将在来年要进行土地储备，至于土地储备的规模，则认为应该视市场情况而定。

　　但大多数分析人士认为，当前的房地产公司很难从积极意义上说在2009年进行扩张，有分析人士甚至认为，2009年90%的房地产企业均将面临规模调整，调整幅度约为30%上下。同时有分析人士认为，以万通目前的上市公司而言，公司的现金流仍处于负水平，很难实现扩张。但其并不否认万通有部分优质项目并未注入上市公司，因而万通现金流难以判断。

　　“冯仑要实现他的反周期理论在当前的市场环境下可能有一定的难度，万通手中的真金白银并不如潘石屹那样透明。”有分析人士对观点网说。