绿城中国：土地疯狂之后

来源: [观点网]      时间: 2008-11-26 00:09
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　　项目储备和开发规模，给绿城中国带来的资金压力不言而喻。明年绿城会对开工规模做出怎样的调整？

　　特别专题：停工，2009

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　　近日，绿城中国表示可能会根据全国地产形势的变化，灵活调整年度销售目标。而在其9月份中期业绩公布时，绿城表示公司不会降价，不会下调今年200亿的销售目标。并且，绿城前任董事会秘书、公司首席财务官林锦堂还表示，公司将把明年全年的现金销售目标定为400亿元。

　　土地

　　07年宋卫平在土地市场上相当豪气，2007年几乎是绿城土地储备增加最快的一年。

　　5月30日，绿城联手葛洲坝、康居投资，以34.9亿元，一举拿下杭州钱江新城17号地块，楼面地价高达11759元/平方米。

　　6月21日，群雄逐鹿的上海土地交易市场，绿城豪掷12.6亿，从万科、金地、龙湖、华润等大鳄口中夺下上海新江湾城D1地块。

　　次日，绿城又出价14.2亿元，投得总建筑面积45万平方米的浙江省绍兴县城柯桥综合性地块。

　　11月，绿城总作价约16.78亿元，成功投得位于江苏省南通市城市新区、浙江省绍兴市区的两块优质住宅用地，增加土地储备约33.5万平方米。

　　12月24日，绿城斥资5.18亿元，投得浙江北部长兴县城的一幅商住用地，此地的总建筑面积为32.56万平方米。

　　一轮抢夺之后，绿城中国在拍卖会上成功得手近10次，土地储备陡增670万平方米，从而使其土地总储备量达到1900万平方米。

　　在2007年的年报发布会上，绿城中国副主席寿柏年表示，2007年，绿城中国拿了特别多的地，获得了21宗地块，花费了160亿元。其中，绿城中国拿出大约100亿元，联营公司及合营公司拿出大约60亿元。

　　寿柏年同时表示，08年公司在拿地策略上将采取谨慎态度。然而在2008年杭州第一场土地出让会现场，绿城就以21亿元的总价夺得两幅地块，楼面价为10666元/平方米，再度上演“面粉比面包贵”的一幕。

绿城中国

　　仅一周过后，绿城在杭州土地市场第三次出手，以10.58亿元，成功投得位于杭州西部住宅区的一幅商住用地，约合楼面地价每平方米人民币8260元。这三块地皮总建筑面积约32.5万平方米，土地出让金近31亿元。

　　截至2008年8月底，绿城共有土地储备2627万平方米，平均楼面地价约人民币2000元。也就是说，绿城困在土地里面的资金就高达525.4亿。其中07、08两年的土地出让金有191亿元。

　　资金

　　今年由于信贷紧缩及全球金融风暴的影响，绿城中国的销售业绩也难免走下行通道。此前，绿城对自己的销售业绩表示乐观，但这种乐观随着观望气氛的浓厚，越来越显得底气不足。

　　2007年，绿城录得151亿元的销售额，首次跻身百亿俱乐部。今年1-10月，绿城销售面积为106.6万平方米，累计销售额为人民币135.5亿元，距其今年200亿的销售目标，尚有66亿元未完成。

　　但绿城今年的销售业绩是处于下滑形势。

　　1-4月，绿城的预售额为人民币37亿元，已经相当于市场对其2008年全年收入预期人民币80亿元的46%。

　　4-6月，这两个月绿城实现合同销售金额人民币41亿元；6-8月，绿城实现合同销售金额人民币44亿元；8-10月，取得的销售额仅为13.5亿。其中9月份的销售额为8亿元，10月份的销售业绩更是急剧萎缩，仅为6.8亿元，是前10月平均销售水平的50%。

　　为此，绿城投资者关系部经理张静娴此前在接受媒体采访时表示，根据全国地产形势的变化，绿城或将灵活调整年度销售目标。

　　而在9月份其中期业绩公布时，绿城表示公司不会降价，不会下调今年200亿的销售目标。并且，绿城前任董事会秘书、公司首席财务官林锦堂还表示，公司将把明年全年的现金销售目标定为400亿元。

　　业绩下滑、销售低迷无疑大大降低了绿城依靠自身回笼资金，缓解其资金压力的可能性。

　　中报显示，截至6月底，绿城中国总债务为144.18亿元，一年到期的短期贷款为28亿元。144亿的债务包括境外的债务和境内的债务。其中，50亿元人民币为境外借款；94亿元为境内借款。资本负债比率由去年底的88.2%升至116.7%。

　　林锦堂亦认为该数字高于同业水平，同时表示，由于公司未来在土地开发及房产销售上仍需要资金，年底负债比率仍将上升。他同时指出，公司在银行的可备用贷款金额165亿元中，已动用约70亿元，还有95亿元的借贷空间。

　　为了化解高企的负债率等问题，此前绿城希望向美联银行出售上海新江湾城D1地块的部分股权以套取数亿元的现金。由于多种原因，最后未成。

　　而今年绿城的开工规模不小。中报显示，上半年绿城新开工总建筑面积215万平方米，比去年同期增长104%，截至2008年6月30日，绿城共有48个在建项目，总建筑面积700万平方米。而下半年，公司计划新开工284万平方米、竣工地上可销售面积129万平方米、年末在建工程将达到815万平方米。

　　项目储备和开发规模，给绿城中国带来的资金压力不言而喻。明年绿城会对开工规模做出怎样的调整？关于此问题，绿城拒绝接受观点网的采访。

发稿：见习编辑 高丽霞审校：0

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