Q：目前国内很多消费者对于高端消费者判断更多是直接从价格上，这是合适的方式吗？

　　蒋尚礼：消费者很多是没有经验的，所以只看价格。举另外一个例子，譬如说有一些名牌，例如Prada、LV等等，他们如何定价呢？不要看他成本多少，一个Prada成本跟普通袋子成本差不多，但是他们放在品牌推广里面的费用远远超过于它产品的成本。

　　可能一个Prada卖一万块钱，里面有四五千是推广费用，成本是1000块钱，还有小部分是员工的费用，品牌的定位也不同，而且产品是限量的，一般不会有很多的货品供给消费者。所以有一些牌子鱼目混珠，在国内经常看到好象是名牌，事实上是冒牌的，然后价格比一般价格稍微便宜一点，有一些就卖8000多元。

　　回到房地产方面，很多消费者还是需要一个熟悉过程，并没有真正经历过这个。这段时间是好的时期，大家都回归理性了。因为如果一个非常火爆的市场，大家并没有时间，也并没有耐心去等，因为再等就买不到了。火爆的市场下消费者会有这种的心理状况。这一段时间消费者回归理性了，以一个客观的角度，会去判断这个产品是不是豪宅，去仔细分析哪一个是真，哪一个不是。

　　随着90/70政策的推行，将来真正的豪宅涨幅会比普通住宅高，升级也比较快。应考虑这个投资的回报率，豪宅的价值将会越来越保值。为什么有些开发商做了一个品牌之后，会有一个良性的循环，为什么有一些产品卖得比较贵？因为他前面已经有沉淀了，或者它吸收了一些有价值的东西进去。

　　Q：对于未来高端市场发展，DTZ戴德梁行如何拓展呢？

　　蒋尚礼：高端产品占市场很小的比例，今天的中国大陆可能要比其他国家的成熟城市多一些，也只有8%的数量是属于高端豪宅的。这类型产品，我们也比较有操作经验，这些产品面对的客户也是我们比较熟悉的，这也是我们发展的重点计划。

　　不是说每一个城市都有这类型的产品，或者有定量的产品。像长沙，不是说长沙没有富人，也有富人的，但是这些富人数量是否可以支撑这么大一个数量呢？是不可能的。我们看到长沙最典型的市场状态是怎样呢？别墅的均价比一般的价格低，卖得还便宜，而占的分量更多。城市的需求不大，承受不了，价格就走低，并没有稀缺性，所以城市边缘别墅卖的价格比市里面的高层要低。

　　除了一些传统的一线城市，还需要看一些萌生一线城市，在未来5年里面，可能会从二线列为一线的，这些城市是非常具有潜力的。我们首先也是要看的，这些城市、这些类型的产品在当地市场是否供应过量。因为我们说这些类型的产品，它面对的客户不单纯是本地，同时也有一些外来的客户。譬如说我们在上海的高端住宅，为什么可以承受这个价格？因为除了本地人买以外，还有外地人居住的需求。

　　每一个城市的高端住宅都必须从几个方面去看，第一个，需要租的需求量是多少；第二个，租金的水平要提供出租的话，是否有客源，这些客源一定非常高端的；第三个就需要看市场供应究竟怎样。高端市场必须从这几个环节去看。

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