仲量联行：国内消费者欠缺契约精神

来源: [观点网] 时间: 2008-09-21 14:44

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　　关键就是契约精神，双方都签订了合约，买卖已经成交了，怎么可能去退房？就像房价涨了，万科也不可能把消费者的房子收回来。

　　编者按：当前，万科在长三角地区的降价已经演变成为一个社会事件，房地产波动可能对社会产生的影响开始显现。在市场经济条件下，在企业策略选择与社会个体在市场交易行为的利益冲突中，我们应该如何看待在万科降价事件当中的企业行为和消费者行为？我们应该如何理解一个市场经济社会当中的契约精神与契约行为？我们应该如何理解房地产市场的波动可能带来的风险？

　　就有关问题，观点网采访了有关专家学者和业内人士。我们力图通过"万科降价"事件寻找一种市场经济条件下的交易行为的原则与基础，也希望能够理清在一个合理的市场经济社会交易行为当中所蕴含的公平、公正的契约精神。我们期待每个人可以理性的看待自身的市场交易行为并能够为自身的交易负起责任--无论是万科还是购房者。

　　进入相关专题：契约论：万科降价与业主退房

　　以下是观点网对仲量联行广深策略顾问田强的采访：

　　观点网：我们应该如何看待房地产市场波动当中的风险？在大多数时候，房地产企业销售自己的产品一般很少提及到房地产产品作为投资产品可能带来的风险，房地产企业在与购房者签订合同的时候是否需要提醒消费者此类风险，并在合同中明确规定在如果风险出现交易双方应该承担的责任？

　　田强：我倒是没有太关注风险提示的问题，反正股市也总是在说“股票有风险，投资需谨慎”。但是因为在全国范围来说，住宅成为一种投资工具也是最近几年的事情，原来买房的主要目的都是自用，所以涨了还是跌了大家好像都不是太计较，反正都是自己在用的。如果是投资的话，就会对价格比较敏感。

　　其实我认为你们这个专题的题目已经有很清晰的导向了，就是强调“契约精神”，我很赞成这个观点。风险应该是自负的。打个比方，从来没有说买了房三个月以后房价升了业主还要返还开发商利润的，所以基本点还是要自己承担风险的。

　　观点网：国内目前的情况似乎是：在其他消费品和投资品（譬如股票）在出现贬值的时候大多数消费者或是股民可以接受，但却出现无法接受房产贬值的情况。您如何理解这样的现象？

　　田强：这可能跟房子的特点也有关系，标的比较大，单价波动一点点最后造成的损失可能挺大的。另外一个原因我觉得跟房子交易的程序也有关，因为大家现在都是预售，到真正交房还有一年多时间，而且房子在交房过程中，产品也不很标准化的，这种产品性质就给很多买房的人找到了一些理由去索赔，大家看到买房的维权最厉害，都没人去听说买电视、汽车维权。

　　这可能跟产品不是很标准化而且周期长有关系。也可能跟去年开发商在市场比较好的时候粗制滥造有关，这就给了购房者一些去索赔的理由。

　　而且股票大家都知道没有去索赔的可能性，股市只有投资的功能。而且股市很多人亏了之后找不到人去理赔，股票不是一个商品买卖的过程，没有卖家就找不到对象索赔，这和楼市有很大不同。另一方面，实际上股市跌了大家也不是乖乖地吞下去，我们会看见很多媒体去呼吁政府救市，这些呼声还是很高，包括一些专家通过利益团体给政府施加压力的也有。

　　所以这也跟买房者是同样的心态，希望把损失补回来。只是操作的方式不一样。

　　观点网：万科到底有没有侵害消费者权益？消费者有没有权利要求退房？万科不退房说明什么问题？万科需要给予消费者必要的补偿吗？

　　田强：我的观点很明确，我是十分支持万科的。随行就市，没有理由给消费者做什么补偿。但是万科也有一些地方在偷偷摸摸去补偿，之前一些楼盘有暗补的情况。

　　消费者只能面对现实，因为投资有风险，就去接受这个风险。

　　万科如果退房就等于补偿。其实关键就是契约精神，双方都签订了合约，买卖已经成交了，怎么可能去退房？就像房价涨了，万科也不可能把消费者的房子收回来说我不卖了，这是一个道理。

　　观点网：消费者的过激行为说明了什么问题？是消费者不理解契约本身的意义还是消费者在契约面前的不理性行为？我们应该如何看待一个正常的市场当中，交易双方在承担风险的责任与义务？

　　田强：说明消费者不成熟。我认为消费者在这件事的责任比较大。但是房子这种产品很特殊，发展商往往会被消费者发现一些空子，比如质量不达标、配套不齐全等等，会有很多索赔的理由的。

　　我们现在还是发展中的国家，很多消费者没有契约精神也是肯定的。我反正没听说过香港的房价跌了之后业主去退房的。

　　在市场交易中的义务与责任就要依照法律和双方签订的合同为标准，按合同办事，除非这个合同里面有违法的地方。