时寒冰：要最大限度挤压开发商的暴利

来源: [观点网] 时间: 2008-09-21 10:31

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　　万科的降价之举，不应该受到责难，而应该受到肯定。其他开发商应该与万科比着降价，比着销售房屋，而不应看万科的笑话。

　　编者按：当前，万科在长三角地区的降价已经演变成为一个社会事件，房地产波动可能对社会产生的影响开始显现。在市场经济条件下，在企业策略选择与社会个体在市场交易行为的利益冲突中，我们应该如何看待在万科降价事件当中的企业行为和消费者行为？我们应该如何理解一个市场经济社会当中的契约精神与契约行为？我们应该如何理解房地产市场的波动可能带来的风险？

　　就有关问题，观点网采访了有关专家学者和业内人士。我们力图通过"万科降价"事件寻找一种市场经济条件下的交易行为的原则与基础，也希望能够理清在一个合理的市场经济社会交易行为当中所蕴含的公平、公正的契约精神。我们期待每个人可以理性的看待自身的市场交易行为并能够为自身的交易负起责任--无论是万科还是购房者。

　　进入相关专题：契约论：万科降价与业主退房

　　以下是观点网对著名财经评论员时寒冰的采访：

　　观点网：我们应该如何看待房地产市场波动当中的风险？大多数时候房地产企业在销售自己的产品的时候一般很少提及到房地产产品作为投资产品可能带来的风险，房地产企业在与购房者签订合同的时候是否需要提醒消费者此类风险，并在合同中明确规定如果风险出现交易双方应该承担的责任？

时寒冰

　　时寒冰：房地产市场的价格波动，与其他市场的价格波动并没有什么大的区别，只是，因为它属于大宗商品，人们更重视一些罢了。当然，房市中的投机者对价格波动的敏感度，要远远超过自住性购房者。

　　我首先要说明一点：投资和投机是两个完全不同的概念，许多人把他们混淆在了一起。投资性购房的目的是为了将房屋出租以赚取租金，而投机性购房就是为了低买高卖，赚取其中的差价。

　　住房的功能首先是满足居住的需要，自住房购房与以出租为目的的购房，最终都是为了满足居住的需要，这两种消费形式对房价的影响是良性的。而占据很大比例的投机性购房行为，则容易抬高房价，因为买主购买房屋既不自住也不出租，而是空置着等待升值。

　　购房者基本都是心智成熟的行为人，他们应该知道自己把房地产产品当成投机产品的风险，开发商提示风险与否并没有太大意义。当然，如果法律要求开发商必须提示风险，他们就应该遵守。但据我所知，我国法律还没有这方面的规定。

　　观点网：国内目前的情况似乎是：在其他消费品和投资品（譬如股票）在出现贬值的时候大多数消费者或是股民可以接受，但却出现无法接受房产贬值的情况。您如何理解这样的现象？

　　时寒冰：我无法理解这种现象。股票亏损，投资者难过，内心并不愿意接受，但是，他们遵守了基本的契约。股价有涨有跌，房价也有涨有跌。买房者，尤其那些投机性购房者，他们在房价连年上涨过程中赚了巨额利润——当然，他们也是房价的重要推手——期间，没有见谁嫌房价高，而在房价下跌的时候却不能接受房产贬值的现实。到底为什么会出现这种局面？我想不出答案。

　　观点网：万科到底有没有侵害消费者权益？消费者有没有权利要求退房？万科不退房说明什么问题？万科需要给予消费者必要的补偿吗？

　　时寒冰：房地产开发存在着惊人的暴利，这是一个很普遍的现象。一些开发商即使降价，仍然获利丰厚。从这一点来看，全国的开发商都在做侵害消费者权益的事情，因为他们让消费者付出了更多的金钱。当然，这个问题是制度性原因导致的。

　　万科降价，是一种市场行为，在房价远远超出民众的购买力需要调整的情况下，顺势而为是明智之举。这是一种企业行为。从民生的角度来看，万科这样做，可以促使整个房地产业的洗牌和房价的调整，对社会是有益的。万科的降价之举，不应该受到责难，而应该受到肯定。其他开发商应该与万科比着降价，比着销售房屋，而不应看万科的笑话。

　　退房或补偿差价之争，所体现出来的其实是开发商与炒房者之间的利益分配问题。在房价上涨过程中，开发商和炒房者都从中获取了丰厚利润，但是，在房价下跌过程中，开发商的利润已经拿到手，而炒房者由于拿到的是贬值的资产而承受损失。这是发生纠纷的一个重要根源。

　　就中国目前的法律而言，并不支持消费者退房。万科不退房也是能够得到法律支持的。至于万科需要不需要补偿消费者，我觉得，这需要双方自由协商。我的意见是，中央应该最大限度地挤压开发商的暴利，促使房价的理性回归，这样才能减少类似的纠纷。

　　观点网：消费者的过激行为说明了什么问题？是消费者不理解契约本身的意义还是消费者在契约面前的不理性行为？我们应该如何看待一个正常的市场当中，交易双方承担风险的责任与义务？

　　时寒冰：消费者的过激行为，主要源于房价的落差过大，而房价的落差大与房价中的暴利息息相关。这是制度性因素导致的问题。由于房价中的暴利，购房人不得不付出更大的金钱。今后，政府应该努力挤压这种泡沫，减轻民众的负担。

　　就市场本身而言，买房者既然有房价上涨稳获暴利的时候，也应该坦然面对房价下跌资产贬值的风险，风险与收益永远是相伴而生的。尤其对于那些投机性购房者而言——他们对房价的波动最为敏感——只享受利润而不承担风险的市场永远都不存在。这对那些打算投机的人作了一个提醒，别恶炒房价，当哄抬房价的帮凶了，否则，由此遭致的亏损只能自己承担。

　　契约是应该受到严格遵守的，这是法制时代的基础。日本、美国和我国香港地区，都有房价暴跌的时候，但鲜有退房事件发生，这是人们默守契约原则的结果。消费者应该学会遵守契约，当然，这有两个重要前提：一、本身是公平的。二、政府挤压房价中的暴利。这两点，应该成为我们努力的方向。