叶檀：万科降价亏欠老客户 有损信誉

来源: [观点网]      时间: 2008-09-17 19:21
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　　8月初，王石表示“万科不会依赖降价来赢得客户和市场”，万科执行副总裁肖莉宣称“我们不会打价格战”，但20天不到就发生了180度逆转。

　　编者按：当前，万科在长三角地区的降价已经演变成为一个社会事件，房地产波动可能对社会产生的影响开始显现。在市场经济条件下，在企业策略选择与社会个体在市场交易行为的利益冲突中，我们应该如何看待在万科降价事件当中的企业行为和消费者行为？我们应该如何理解一个市场经济社会当中的契约精神与契约行为？我们应该如何理解房地产市场的波动可能带来的风险？

　　就有关问题，观点网采访了有关专家学者和业内人士。我们力图通过"万科降价"事件寻找一种市场经济条件下的交易行为的原则与基础，也希望能够理清在一个合理的市场经济社会交易行为当中所蕴含的公平、公正的契约精神。我们期待每个人可以理性的看待自身的市场交易行为并能够为自身的交易负起责任--无论是万科还是购房者。

　　以下是观点网对资深评论人叶檀女士的采访。

　　进入相关专题：契约论：万科降价与业主退房

　　观点网：我们应该如何看待房地产市场波动当中的风险？大多数时候房地产企业在销售自己的产品的时候一般很少提及到房地产产品作为投资产品可能带来的风险，房地产企业在与购房者签订合同的时候是否需要提醒消费者此类风险，并在合同中明确规定如果风险出现交易双方应该承担的责任？

叶檀

叶檀

　　叶檀：股市有风险，投资需谨慎，这句话可以套用到楼市，楼市有风险，投资需谨慎。目前我国投资风险较大，不管是房地产企业，还是购房者，都要有应对风险的准备。

　　房地产企业与购房者都应守法，只要正式签订的契约，并且契约没有故意隐瞒等显失公平的条款，双方必须遵守。否则，双方协商不成，可以诉诸法律。

　　在合同中，开发商没有必须尽到告知风险的义务，一旦市场出现波动，必然出现双方共担风险的局面。购房者投资收益下降甚至亏损，而开发商降价必然导致利润与信誉双双下降。

　　观点网：国内目前的情况似乎是：在其他消费品和投资品(譬如股票)在出现贬值的时候大多数消费者或是股民可以接受，但却出现无法接受房产贬值的情况。您如何理解这样的现象？

　　叶檀：消费品贬值，退换的人很少，股票大幅贬值会引发不满，但没有人要求退股，而房产贬值则引发退房潮，其中原因值得深思。

　　房地产属于大宗消费品，消费者往往倾一生积蓄购得一房，因此，房价的涨落直接影响到购房者长期生活品质。房价被人为控制，大幅波动，或者转嫁风险，是大部分消费者无法承受的经济压力。25%左右的降幅，与首付持平，已经超过消费者的忍耐力。

　　另外，从住房市场化以来，除个别年份，大部分时间房屋价格处于上涨周期，小幅下挫不过是上升周期中的小波折。但此次房价下挫，与经济周期下行重叠，导致消费者对房价长期预期转向悲观，因此千方百计要求退房，等待市场见底。

　　观点网：万科到底有没有侵害消费者权益？消费者有没有权利要求退房？万科不退房说明什么问题？万科需要给予消费者必要的补偿吗？

　　叶檀：从法律上来说，万科行为不违法。万科拒绝退房于法有据，于情于理不合。

　　万科对于与老业主之间的纠纷采取十分强硬的手段，声称对于没有法律、合同依据的补偿、退房要求，作为一家上市公司，万科将本着契约原则办事，不可能接受合同范围之外的要求。

　　早在2007年，万科承诺，自2007年6月13日起，上海万科所有项目销售现场都践行'阳光宣言'，设定了'客户冷静期'，首创'3天无理由退订'。"此处"无理由退房"指的只是无理由退还定金，而不是指购房合同签订之后，因此万科在法理上站得住脚。

　　但万科此举确实亏欠老客户，对信誉有损。老牌房地产商万科理应考虑到如此降价会给老业主带来损失，而万科一声不吭，降价之前仍然高价出售，明显是想把部门成本转嫁给客户。8月初，王石表示"万科不会依赖降价来赢得客户和市场"，万科执行副总裁肖莉宣称"我们不会打价格战"，但20天不到就就发生了180度逆转。

　　另外，万科此前一直悄悄降价，现在大张旗鼓，是想给竞争对手强大的压力，希望市场加快转变，加快并购过程。

　　观点网：消费者的过激行为说明了什么问题？是消费者不理解契约本身的意义还是消费者在契约面前的不理性行为？我们应该如何看待一个正常的市场当中，交易双方承担风险的责任与义务？

　　叶檀：消费者的过激行为，只是对自己所受经济损失的不满，不希望自己成为房地产转型过程中接最后一棒的人，而不是不理解契约。

　　他们知道自己得尊重契约，即使最后诉诸法律，也只是想找出契约中的漏洞，比如无理由退房的适用阶段，等等。但理解契约与严格执行契约完全不同，理解只需要起码的理性与教育，严格执行则需要市场与法治环境的长期熏陶，从这方面来说，中国的企业与消费者都有非常漫长的路要走。

　　风险从来不是某一方的专利，当消费者的利益受到大面积侵害时，一定会影响市场基础；责权利是对等的，当消费者没有获得充足的权利时，他们的责任感通常很差，当企业常常面临不确定的经商环境，他们很难形成长期的责任与义务意识，而转向投机与实用哲学。

　　在健康、正常的市场中，一桩交易各取所需，双方共赢。生产者提供合格产品，消费者支付价款，双方既有责任，也有义务、权利。这里，离不开最后的仲裁者--公平的法律。

发稿：见习编辑 高丽霞审校：0

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