万科风波之：中国式消费者维权

来源: [观点网] 时间: 2008-09-17 00:10

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　　建议有关部门专案研究此类事件，尽快修改购房合同文本，有必要将风险提示及有关责任义务约定写进该文本。亡羊补牢为时不晚。　　

　　编者按：当前，万科在长三角地区的降价已经演变成为一个社会事件，房地产波动可能对社会产生的影响开始显现。在市场经济条件下，在企业策略选择与社会个体在市场交易行为的利益冲突中，我们应该如何看待在万科降价事件当中的企业行为和消费者行为？我们应该如何理解一个市场经济社会当中的契约精神与契约行为？我们应该如何理解房地产市场的波动可能带来的风险？

　　就有关问题，观点网采访了有关专家学者和业内人士。我们力图通过“万科降价”事件寻找一种市场经济条件下的交易行为的原则与基础，也希望能够理清在一个合理的市场经济社会交易行为当中所蕴含的公平、公正的契约精神。我们期待每个人可以理性的看待自身的市场交易行为并能够为自身的交易负起责任——无论是万科还是购房者。

　　以下是观点网对广深两地资深地产人韩世同先生和李宗苗先生的采访。

　　进入相关专题：契约论：万科降价与业主退房

　　观点网：您如何看待房地产市场波动当中的风险？在大多数时候房地产企业在销售自己的产品的时候一般很少提及到房地产产品作为投资产品可能带来的风险，房地产企业在与购房者签订合同的时候是否需要提醒消费者此类风险，并在合同中明确规定在如果风险出现交易双方应该承担的责任？

　　韩世同：市场是肯定有风险存在的，房地产市场也不例外，但是我并不认为房地产企业在与购房者签订合同的时候就需要提醒消费者此类风险，房企没有这种义务和责任，这应该让消费者自己去判断，消费者应该要意识到交易中的风险。交易需要商业的规则存在，但目前的房地产的交易规则似乎并不包括对消费者交易风险的提醒。就算是房地产企业提醒消费者有风险，估计购房者也是要买房的，所以，要求房地产企业在与购房者签订合同的时候提醒消费者风险是不合理的，未免有点多此一举的意味。

　　李宗苗：万科降价引发的群闹事件反映了购房者的不成熟心态，任何交易都有风险，房地产买卖更是如此，天下没有稳赚不赔的生意。在法制健全的社会，发生因房屋降价而闹事的事情，简直匪夷所思。但是在我们国家，各种主体包括政府、开发商、购房者、代理公司等都远没有到成熟的地步。央视经济半小时昨天做了一期《房地产的中国式突围》专题，我觉得还可以再做一期《房地产的中国式“维权”》。在中国，哪怕你无理，也没有法律依据，闹一闹，可能损失就回来了，不闹的话，什么便宜也没捞着，这就是我们要直面的所谓“特色”。总的来讲，其它开发商何尝不想降价出货，但是他们哪有万科这种“胆量”？我认为，房地产的万科式突围，最起码给行业提供了一个研究的范本，有助我们修正规则，完善交易行为，走向多方共赢。

　　我愿意奉劝万科以外的其它开发商，包括媒体，不要对万科降价事件抱幸灾乐祸或事无关己高高挂起的态度。对于其它开发商而言，他们迟早会遇到类似万科这样的问题。政府有关主管部门宜早研究对策，适当疏导、引导，促进交易过程的公平、公开、公正。

　　观点网：国内目前的情况似乎是：在其他消费品和投资品(譬如股票)在出现贬值的时候大多数消费者或是股民可以接受，但却出现无法接受房产贬值的情况。您如何理解这样的现象？

　　韩世同：房地产市场是一个特殊的市场，它与股票市场不同，因为股票没有特定的一个发行对象，每个股民的风险是均等的，所以股票下跌没有股民说要索赔或者闹事。但是房产不同，因为房产具有特殊性，他受到市场的影响比较大，也不排除会受到人为因素的干扰。

　　这里还涉及一个消费者的素质问题。有些消费者是不够理性的，他们很多人向万科索赔的理由都是站不住脚的，法律上没有明确的条文支持这种行为。如果说消费者能抓住万科房子的质量问题或者装修等问题上去要求索赔，那还是有法律依据的。而且一些消费者采取的是打砸售楼部等过激的方式，这本身就是一种违法的行为。

　　李宗苗：商品房在中国在去年上半年被过多的热钱更多地“异化”成投资品，这就是我们国家房地产行业面临的巨大风险。在我看来，现在是一些城市一些地区出现这种事件，为此买单的现在是万科等开发商和业主，将来我们整个行业都要为此买单，而且代价惨重。资产贬值，换谁谁也不高兴。关键是商品房销售过程被拉长后，市场风险肯定存在，不管是对业主，还是对开发商。所以现在我们都建议开发商开盘定价一步到位，速战速决，免得夜长梦多。

　　观点网：万科到底有没有侵害消费者权益？消费者有没有权利要求退房？万科不退房说明什么问题？万科需要给予消费者必要的补偿吗？

　　韩世同：万科肯定没有侵犯消费者的权益，当然消费者也没有理由要求万科退房。这里只能说房地产企业采取的这种降价策略有点失当，没有充分意料到会产生如此大的风波，这个结果肯定不是万科愿意看到的。而且在这个事件中，政府相关部门也应该检讨，在事件还没有始闹大的时候政府就应该站出来回应类似的事件，而不是任其发展。万科不退房说明商业的规则还是需要坚持和遵守的，否则市场就要乱套。

　　李宗苗：万科有没有侵害消费者权益，看合同约定，这个恕不能一概而论，而消费者有没有权利退房，这个肯定也要看合同约定。万科不退房，不能说明什么问题，只能说明这家公司依法办事。我个人既同情业主，也同情万科，前提是我们千万不能干知法犯法的事。至于要不要给已成交业主补偿，我的态度是：按互谅互惠原则办事，但做出违法之事，却是万万不该。

　　观点网：消费者的过激行为说明了什么问题？是消费者不理解契约本身的意义还是消费者在契约面前的不理性行为？我们应该如何看待一个正常的市场当中，交易双方在承担风险的责任与义务？

　　韩世同：消费者的过激行为说明了目前的房价调控仍然存在一些不足的地方。为什么房价会出现急剧的涨跌，而政府却没有相关的保障措施？这是政府部门需要思考的问题。我认为南京政府的住房指导价政策是值得借鉴的一种方式，政府应该加强对房价的调控指导，而不是任由市场去调节。在正常的市场交易当中，虽然对于商品房买卖有比较详细的合同规定，但总体来说消费者处于弱势的地位还是有待改变，消费者在交易中很容易就成为弱者。因此，这方面的法律法规还是需要加紧完善，同时消费者在签署购房合同时，也要注意明确双方的相关权利和义务，为以后万一出现类似的争端提供解决的法律依据。

　　李宗苗：建议有关部门专案研究此类事件，尽快修改购房合同文本，有必要将风险提示及有关责任义务约定写进该文本。亡羊补牢为时不晚。