中青年居民特别是其中的新上海人，对住房的刚性需求依然强劲，但他们对住房价格的看跌倾向增强，观望气氛渐浓。

　　2008年，就如年初那场意外的大雪一样，房地产市场也变得扑朔迷离，广州、深圳等城市的房价大幅度下跌，上海房地产市场的成交量出现下滑，本来“拐点之争”的坚定反方也发出了“百日剧变”的预言。实际上，决定市场走势的根本因素还是供求关系的变化。与相对刚性的短期供给相比，需求的变化对市场的影响更大。近两年来，上海易居房地产研究院房地产流通研究所对各类潜在购房者和已购房者进行了一系列需求调查。调查结果显示，中青年居民一直是上海住房市场的需求主体，其住房需求的动向对未来上海住房市场的走势将会产生关键性的作用。通过对比分析2007年和2008年有关需求调查中上海中青年居民的需求特征，可以发现这一群体需求变化的动向，这对于解读当前上海住房市场所出现的种种现象，也许可以提供一些帮助。

　　一、比较对象选取及其基本情况

　　本文主要选取2007年4月第九届上海房地产一、二手房交易展示会现场调研和2008年3月主要针对新上海人的住房需求调研结果。通过对比两次调查对象“购房目的”的差异，发现2008年上海中青年居民投资性需求较2007年相比，大幅下降到极低的比例（详见第二部分），因此，为了增强可比性，我们剔除以投资为主要购房目的的受访者，将比较对象集中到两次调查中以自用为主要购房目的的中青年居民。其中，选取07年调研样本469个，08年调研样本184个。当然，由于两次调查的针对性有所差异，从两次调查中的所抽取的比较对象仍存在一些差异。相对于07年的调查对象，08年调查对象的主要特征如下：

　　1、受访者年龄分布主要集中在20-30岁之间

　　在比较分析近两年受访者年龄有关数据，可以发现，07年受访者中年龄在20-30岁比例为41.1%，而08年的比例则达到了82.6%（见图1）。同时，相对于07年，受访者中年龄在30-40岁的比例下降为18.5%。

图1   07-08年中青年自用性购房者年龄分布图

　　2、受访者是以本科以上为主的高学历人群

　　07年受访者中本科及以上学历的比例为47.3%；而08年的受访者全部具有本科以上学历，其中，研究生及以上学历就达到了46.2%（见图2）。

图2   07-08年中青年自用性购房者学历对比图

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