泛海：资金压力巨大调整发展步伐

来源: [观点网] 时间: 2008-09-08 21:43

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　　现实的情况是，泛海董事会秘书陈家华在接受媒体采访时表示，泛海会考虑在下半年放慢步伐，着力现有项目的开发。

　　>>进入相关专题：2008房地产上市公司中报透析

　　今年萎靡的房地产市场算是把泛海建设推向了风口浪尖。一方面是资产规模和项目储备增加后亟需资金开发建设的众多项目；另一方面销售回款大幅下滑，65亿增发被否，加上建行百亿元综合授信事宜被放缓，甚至不确定，资金链越绷越紧。

　　根据泛海建设8月15日公布的半年报，上半年公司实现营业总收入10.11亿元，同比减少46.12%；净利润1.75万元，同比减少39.09%。

　　另外，上半年泛海经营活动产生的现金流量净额由去年同期的23.42亿元降至6.93亿元，同比下降97.04%。本期末的长期借款为23.36亿元，大增6.28亿元。此外，泛海的预收账款为6448.58万元，而期初还有1.42亿元。

　　销售回款大幅下滑

　　中报显示，泛海建设今年上半年交易量大幅下滑，销售面积为去年同期的53%，销售额也仅为去年的60%，原因主要在于上半年房地产项目的销售萎靡。

泛海国际公寓

　　根据中报，泛海建设的收入主要来源于房地产开发收入，所占比例高达92.44%。而上半年的房地产开发收入主要是北京泛海国际居住区7 号地块的销售。泛海建设在其中报中也解释到，“报告期末，统计月平均销售量在北京房地产高端市场位居前列。即便如此，楼市整体不景气导致东风乡实际销售比去年同期下降幅度较大，半年销售共成交金额6.51 亿元。”

　　虽然销售回笼资金大幅下滑，但泛海建设的资产规模和项目贮备却进一步增加。

　　2008 年1 月，泛海建设向控股股东泛海建设控股有限公司发行股份购买其持有或有权处置的北京星火房地产开发公司100%股权、通海建设100%股权、浙江泛海建设投资有限公司100%股权、武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司0%股权。本次交易完成后，公司增加了近800 万平方米的优质土地储备，净资产由40 亿元增加到80余亿元。

　　2008年5月，泛海建设在北京新纳入近千亩地块。公司与北京大兴经开区开发经营总公司共同出资2亿元联合进行储备开发，泛海建设所占股份比例为70%，新纳入的地块，面积995.3亩。

　　除此外，泛海建设尚有泛海东风2#、3#地块、星火公司4#地块商住项目、武汉公司泛海中央居住区北部项目、浙江光彩国际中心项目以及深圳月亮湾等5个项目亟待资金开发建设。

　　对此，泛海董事会秘书陈家华之前在接受媒体采访时也表示：“去年以来公司资产规模不断扩大，项目储备和开发规模不断增加，资金需求确实较大。但由于地产行业整体不景气和公司销售出现下降，加上从紧的货币政策，公司的资金面偏紧是目前公司面临的最大的困难之一。”

　　据了解，近两年泛海建设股本急剧扩张。在2006年3月份股改时，泛海建设的总股本仅为3.5亿股，而经过2006年和2007年先后两次定向增发后，其股本数额已经达到11.3亿股。在2008年实施了10送6转增4的利润分配方案后，泛海建设的股本更是达到22.6亿股。

　　65亿增发被否

　　为缓解资金压力，泛海曾寄“厚望”于65亿元的公开增发。早在3月29日泛海就提出拟发行数量不超过1.8亿股A股、预计募集资金金额约65亿元人民币，用于泛海东风2#、3#地块等5个项目的开发建设。并在4月15日股东大会上获得了近100%的高票通过。

　　3月31日，陈家华在接受媒体采访时表示：“泛海的确面临资金紧缺，此次增发的就是为推进此前增发获得的优质项目更快地开发以实现收益，不管增发获得通过与否，2008年公司都有信心实现净利润增长超过100%。”然而其在8月21日接受媒体采访时却表示，“增发成功与否对泛海至关重要。”因此有分析人士认为，泛海建设如此大胆继续大手笔纳入土地，显然已经把宝押在下一步65亿元的增发上。但这一增发却在8月22日被证监会给否决了。

　　据了解，早在增发被否前，陈家华就曾向媒体透露，虽然建行对泛海百亿元综合授信事宜仍在推进，但由于银根紧缩，银行方面已放缓了审批步伐，该事项仍存在一定的不确定性。

　　泛海建设的资金链似乎陷入了困境。尽管陈家华表示过，不管增发获得通过与否，2008年公司都有信心实现净利润增长超过100%。但对此，接受观点网采访的业内分析师都持怀疑态度。国信证券分析师陈林认为，根据泛海目前的情况，要实现净利润100%的增长很难，公司在下半年的销售压力依然存在。另一熟悉泛海建设的业内分析师也持相同观点。他表示，泛海下半年的房地产业务收入还是主要来源于北京项目的销售。上半年北京房地产交易量明显萎缩，而这一状况还将持续下去。在增发被否，银行贷款放缓的情况下，能供泛海建设更好地选择的融资方式已经不多了。

　　现实的情况是，陈家华在接受媒体采访时表示，泛海会考虑在下半年放慢步伐，着力现有项目的开发。