金融街：商业地产支撑中报业绩

来源: [观点网] 时间: 2008-09-07 22:44

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　　“公司目前没有改变销售策略的计划，但年初制定的实现营业收入50亿元的经营计划不会改变。”

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　　在今年上半年房地产企业中报表现中，金融街似乎有些另类。金融街的中报表面上确实不太好看，但不管是在上半年的销售业绩还是在资金方面，都有不错的表现。这得益于其以商务地产为主导的发展战略，受上半年低迷的房地产市场境况影响不大。

　　糟糕的中报

　　金融街8月15日发布的2008年半年报显示，公司上半年实现营业收入11.24亿元，同比下降46.10%；实现利润1.65亿元，同比下降82.54%，净利润1.38亿元，同比下降78.94%，每股收益0.06元。

　　另外，公司还对前三季度业绩进行预测，预计净利润与上年同期相比下降50%-90%，其中2008年第三季度的净利润较2007年第三季度减少约1.49亿元左右；2007年1-9月公司实现净利润17.13亿元，每股收益1.59元。

金融街

　　中报对公司上半年营业收入及净利润均较去年同期降低的解释是，报告期内公司已销售房地产开发项目满足收入确认条件的较少，此外就是投资性房地产采用公允价值计量，导致上年同期调整后的对比基数增加。

　　但事实上。金融街在上半年实现的销售还是不错的。报告期内公司将金融街F3项目(金祺大厦)出售给光大银行，并取得16.5亿预收款，合同总金额23亿。同时，报告期内公司还实现了重庆嘉年华大厦、金融街国际会议中心和冠英园项目销售，合计交易价款约7.83亿元。但由于满足结算条件的收入较少，才导致上半年的营业收入额大幅下降。

　　由于上半年房地产市场销售低迷的影响，公司在北京区域外大量增加的住宅项目销售情况很不理想。因此安信证券分析认为，如果金融街不改变目前的销售策略，恐怕难以实现年初提出的2008年50亿元的销售收入目标。

　　然而金融街董事会秘书于蓉在接受观点网采访时表示，公司目前没有改变销售策略的计划，但年初制定的实现营业收入50亿元的经营计划不会改变。因为公司在北京区域外的住宅项目在公司业务中所占的比重较小，因此对公司影响不大。

　　商业地产经营顺利

　　商业地产开发和物业租赁业务受宏观调控政策影响较小，而这些又正好是金融街所持比例较大的业务。今年上半年，公司的出租和经营性物业，包括金融街购物中心、金树街餐饮物业、C3四合院、丽思卡尔顿酒店、金融家公寓、惠州希尔顿酒店等共计约20万平米的物业，共为公司贡献2.6亿元，占上半年收入的22.7%。去年底新开业的金融街购物中心和今年中开业的惠州喜来登酒店均表现良好，租赁和自营收入同比分别增长20%和100%。安信证券对其的评价是，“上半年金融街商业地产经营顺利，领衔公司营收。”

　　金融街在其中报中也再次强调了其以商业地产为主导的发展战略。于蓉对该战略似乎很有信心，她在接受观点网采访时说：“以商业地产为主导的发展战略，将不断提升公司的核心竞争力，因此公司不会对发展战略作重大调整。”国海证券也认为，这种定位能较好抵御房地产市场现有的风险。表示，公司经营租赁业务主要位于北京金融街区域，下降可能极小；开发销售方面，09年可能结算的德胜门项目、津门津塔项目作为一二线城市核心区域的商务地产前景明确。

　　据了解，公司目前项目储备的建筑面积约521 万平方米，分布于北京、天津、南昌、重庆和天津五大城市。对应的权益建筑面积约437 万平方米，其中京津两地合计占比为33.7%。“若按2008年底预测权益重估资产值 (GAV)计，京津两地合计占比高达76.6%。商业地产和住宅地产的占比分别为52.0%和48.0%。按2008 年底预测权益重估资产值计，商业地产和住宅地产的占比分别为81.5%和18.5%。”中银国际证券分析师周路分析到，“总体来看，公司项目储备的长期价值体现在以持有经营为主的商业地产，且集中分布于环渤海经济圈的核心都市北京和天津。”

　　报告期内，金融街总资产为258.08亿元，比年初增加65.19%，净资产为140.26亿元比年初增加125.42%，并且公司现金及现金等价物余额高达88.9亿，资产负债率为45.7%，扣除预收帐款后为38%。公司并未受到资金不足的压力。

　　今年年初公开增发募集的82.2 亿资金使得公司一季度末的帐面现金达112 亿，货币资金大幅增加为88.86亿元，比年初增加289.26%。“在房地产企业资金链普遍紧绷的情况下，充足的资金为公司在行业整合中以低价收购优质项目带来了契机。”国海证券分析认为。