目前中国国民经济处在连续增长的周期，连续八年高增长，今年以来虽然出现特殊状况，但是我相信经济增长还会保持在10%左右。在这期间出现了宏观经济整体向好和结构性矛盾。一方面是人民币对外升值、对内贬值。一方面经济高速增长，一方面通货膨胀高起。宏观经济出现了一防一控的形式。原来是防止通货膨胀，现在还要防止经济下滑。现在企业缺钱，特别是房地产企业缺钱。在这种情况下怎么办？现在我们一方面要防止通货膨胀、物价高起。同时，也要防止经济下滑。

　　对于房地产企业，在金融方面也有比较好的消息，也就是要逐渐放松银根管制。包括银监会、央行放松对中小企业的信贷投资，对符合条件的企业放松银根限制。特别是对外资银行，今年取消了有关指标。目前的宏观经济背景是不错的。

　　综观金融环境，对房地产来讲是不乐观的。目前中国金融业总资产62万亿，商业银行占了57万。保险业金融资产3万亿人民币。房地产业95%以上的金融资金来源于商业银行。目前是分业经营分业监管，很多房地产的金融产品迟迟不能出台。最近我们看到媒体报道，全国工商联房地产商会的会长说有望在今年内出台。我也希望出台，但是并不乐观，因为涉及到一些政策问题。金融产品稀缺，衍生产品缺少，融资通道匮乏。这种情况下房地产业怎么办？目前中国房地产的金融创新宏观环境不容乐观，微观运行基础亟待优化。可以这么说中国房地产极度缺乏融资通道与途径。房地产融资非常单一，有系统性风险。一旦银根紧缩容易造成房地产资金断裂，会造成商业银行的信用风险。因此中国房地产金融亟待进行优化和创新。我也建议加快房地产金融市场建设，建立多元化、资本化、国际化的金融体系。

　　在现阶段相当长时间内中国商业银行是主渠道，这是由于特殊的地位决定的。正因为商业银行一行独大，系统性风险很大，国家也意识到这一点，要建立房地产资本市场，发展信托市场。在房地产金融产业建设里面信托市场和资本市场是未来的主导方向。信托是中国地产金融创新的主流模式。目前我要提出一个观点，信托加银行加证券化加资本市场加PE是地产投资的主流模式。因为信托是非常灵活的。这不是因为信托体现的基本道德原则，而是它的灵活性。它具有极大的普遍性和弹性制度。这就是信托。现在国际商主流的房地产金融产品REITS，也是信托的高级模式。我在2003年推出了中国第一种REITS，接下来又推出了世纪星城信托加银行模式的股权等等，这都是信托的作用。

　　信托的创新功能非常多，比如在座各位就算300人。前一段时间对万科有意见，如果你们都是万科的股东，你们每个人都有万科的1千万股，就是30亿股，我们可以设立表决权信托，我们就可以改选万科的董事会。这就是信托在房地产的运营。新一定是地产中创新的主流。由于限制，我们要做组合处理，比如像央行121文献单独用信托。目前由于信托在中国是失误的，不能上市流通，它的融资规模有限。商业市场规模很大，它又受政治限制，那就把信托和银行组织起来。先给了世纪星城两个亿信托融资，接下来又从银行拿两个亿。

　　接下来我还要讲一个组合就是证券化。CMBS，这个大家也不陌生，大连万达已经应用了这个案例，就是花期银行帮它发行了1.45亿美元的CMBS，它是失误的，比REITS容易一些。还有就是RMBS，国家开发银行在2005年底推出的产品。CDO是抵押帐债券，在美国比较发达，在中国短期内不会出现。REITS大家很关注，因为媒体也传言年内要出台办法，我对它既乐观也不乐观。但是可以这样说，REITS一定会在中国出现，只是时间问题。如果以五年估计比较乐观。它具有稳定租金收益，也是股市的稳定剂。由于它的收益率回报相对较高、相对稳定，是基金持有人持有的，在股票市场上大家都不会轻易抛弃。在当前中国股票市场维稳策略下，它也是很好的维稳的稳定剂。特别是它能够对中国的商业地产提供稳定的现金支持。国际上也有15%的REITS基金投入于开发工业，在中国这样的发展中国家大概应该有30%左右的REITS基金投资于中国的房地产。

　　中国的房地产市场证券化，REITS也是未来的主流发展方向。因为它是公募的，是上市流通的。如果中国的REITS一旦推出，相信在座的一些企业可以很轻松地募集20亿-30亿的资金发展。房地产企业更多的是利用资本市场融资，IPO上市、发行企业债券、发行公司债券，这些都获得了长足进展。目前房地产企业在资本市场融资划分为三个层面，一个层面是A股上市，但是坦率来讲中国的房地产业要在A股上市是非常难的，门槛较高。因此很多企业把目光投向了港股市场。目前有40多家企业在香港排位，有13家通过了香港的审核，但是由于股市不景气所以都搁浅。我再给他们提个方案就是到美国上市。今年6月份，西安的一家新兴房地产登陆美国市场，实现在美国的上市。最近在河北省一个最大的房地产企业投资20亿美金的条款已经完成。

　　还有我要讲一个PE模式。这是一个新的概念。天津、上海、北京都在争中国的PE。呼和浩特也不要说建PE中心，但是我们要把PE这种模式引进过来，要建立内蒙的私募股权基金市场。我代表的机构也已经跟几个省政府、市政府达成协议，要建议中外合资的私募股权投资基金。外资基金、外资机构也是地产融资的另一条通道。

　　总的来讲房地产变革时代已经来到，我们应该加大力度，建立多元化、资本化、国际化的房地产金融市场。

　　谢谢大家！

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