从我的感受来讲美国目前正在经历着半个世纪以来最严重的房地产危机。简单地概括起来有三下三上。第一成交量下降，今年的成交量比去年下降了33%，是近五年来的最低水平；第二失房率上升，就是很多贷款买房者偿还不起银行贷款，被银行收走房屋拍卖。在全美国平均171个家庭有1个家庭被银行收走房子，最严重的地区就是加州，平均25个家庭里面有1个家庭被银行收走房子；第二个下就是自住率下降，布什政府上台以后一直在提高美国住房的自住率。在美国有一个理论认为家庭拥有住房有改善贫困传递的功能。所以美国住房自住率在2006年达到最高水平，这次的危机使自住率下降；第二个上升是空房率上升，美国现在空房1800万套；第三个是价格下降。美国近半个世纪以来第一次面临全国性的房屋价格下跌。跌幅最高地区是拉斯维加斯，房价平均下跌30%左右；第三个上是危机上升，由于美国的住房抵押贷款绝大部分被中介

　　机构标准化以后打包卖给了世界上的投资者。这次次次债危机从金融衍生品使危机放大到全世界，扩大到1400亿美元。现在尽管美国房贷市场成交量不再下跌，但是市场气氛仍然低迷，因为大家对美国经济增长没有信心。

　　中国房地产市场也出现了成交低迷、价格下跌的现象，中国和美国的房地产市场相比有一些不同之处更值得我们关注。简要来说有三个方面：第一，中美两国都经历了比较长时期的房地产市场繁荣，但是繁荣的结果不同，我们面临的问题也不同。美国经历了11年的房地产市场繁荣，在这段时间里带来的直接结果是资产增值、信用膨胀和负债扩大。这11年来房地产市场的繁荣、房价持续上涨，以及美联储2001年之后连续11次降息使美国购房者队伍不断扩大，也就是租房的人现在开始买房。信用机构利用这次机会，政府、银行、金融、中介、服务等各个机构都不断推动大家贷款买房，在这种情况下多品种的贷款品种相继而出，以高利率买房的家庭可以再融资、再贷款，贷款扩大以后还息部分可以免税。对买不起房子的人实行低首付贷款，甚至零首付贷款。没有信用记录的家庭使用浮动利率贷款。使大家通过买房子享受政府的免税，另外还可以通过再融资不断降低首付，扩大资产。由于价格上涨很快，美国买房家庭的信用膨胀很快。一旦美国经济出现问题，在经济下滑、通货膨胀率上升、失业率上涨的时候，很多人还不上贷款，美国的次级债已经从低利率贷款扩大到浮动利率贷款。美国对金融的自由放任，只顾眼前收入而忽视房地产和金融的风险、放松信贷管理的教训是值得我们认真汲取的。

　　我们国家从房改之后经历了十年的房地产繁荣。特别是2002年以来房地产市场繁荣的直接结果就是使大部分城镇当中有支付能力的有效需求得到了极大的释放。前几年房地产市场上能够买得起房的家庭都购买和改善了住房，甚至在一定程度上还透支了未来的有效需求。我国在20年里面人均住房面积提高了3倍，美国用了60年人均住房面积提高了3倍。经过了这一轮市场繁荣之后，有相当一部分家庭信用能力积累不够。

　　美国总的房地产供求关系变化不大。也就是说美国的市场变化主要在租房和买房之间变化，总的市场上并不缺房。相对来说我国是以增量住房交易为主的市场。美国政府在出现房地产危机的时候采取的措施主要是针对需求，而不是针对供给。在我们国家由于城镇化、工业化发展的进程，由于房地产目前仍然以增量住房交易为主的市场状况，所以政策干预住房市场的时候不能仅仅关注需求端，还要关注供给端，保障中长期住房供给稳定，不仅要关注短期住房指标，更要关注中期、中长期的供给指标，充分发挥住房保障与市场机会相互补充、调控市场资源的配置功能。

　　无论是中国还是美国，房地产市场受经济景气变化的影响很大。这次美国房地产市场危机的根源还是在于美国经济周期发生变化。房地产市场不可能脱离经济景气变化而一枝独秀。目前关注房地产市场的时候，可能要关注未来中国宏观经济走向的变化。房地产市场变化的重要特点，房地产市场的变动一定比宏观经济景气的变动幅度大，经济好的时候房地产市场更加繁荣，经济下滑的时候房地产市场下跌幅度比宏观经济调整幅度还大。综观美国市场，我还有一个很深的感受，尽管整个美国房地产市场还在调整，但是房地产市场的繁荣一定和就业机会和经济发展实力密切相关。比如美国房价下跌最大的地区下降了30%，可是我所居住的华盛顿DC和纽约地区虽然房价有所下降，但是并不明显。所以房价还是与地区经济增长实力密切相关的。在分析和判断中国房地产市场的时候也应该有地区的眼光，看到不同地区经济的增长实力和潜力。

　　从中美房地产市场本身来讲有一些共同规律，但是各国发展阶段不同所面临的供求矛盾和金融环境也有很大不同。我们不能简单地把中国的房地产市场和美国进行类比，而是更要关注中国房地产市场本身具有的特点。

　　我的发言到此结束。谢谢大家！

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