特稿中报透析：大龙头万科

来源: [观点网] 时间: 2008-08-31 18:30

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　　万科也许没有预料到市场会如此的顽固，另一方面或许万科对自身率先降价可能对整个行业产生的影响过于乐观。　

　　>>进入相关专题：2008房地产上市公司中报透析　

　　2008年的中期报告，万科又一次看空房地产市场，并率先对今年的开竣工面积进行了调整。这种调整在很多时候被认为是行业老大对当前市场缺乏信心的表现。但在一个下行的市场空间，谨慎与小心是大多数房地产企业所做的，也是所能做的，万科是做得比较明显的一个。

　　冬天

　　发布2008年度中报，万科依然在强调当前市场的理性回归，但万科半年报《董事会报告中》对影响此次房地产市场调整的因素做了重新考量。

　　在2007年年度报告当中，万科强调，2007年四季度开始的调整仅为短期调整。万科认为这种调整是建立在90/70政策之后中低档房市场供应短缺，高档房带动市场投资性需求导致市场价格上涨后的价格回落，原因是90/70政策作用开始显现，小户型及中低档房开始大量供应市场，最终导致市场价格调整。

　　但在2008年半年报当中，万科更大层面上考虑了国际、国内经济环境的影响，万科开始认为此一轮房地产周期可能会变得更长，其甚至认为部分城市可能会做深度调整。尽管万科认为全国性的房地产市场深度调整并不存在，但是，有意思的是，万科的董事会报告用了70年代的日本房地产价格调整来类比此一轮国内房地产价格调整。

　　事实上，万科在中报全文发放之前的业绩发布上已经开始在强调行业资金短缺对此一轮房地产市场的影响。这种论调不再仅仅强调房地产市场成交量抑或是价格下跌对行业的影响，其更大层面上来说可能是在强调国内外宏观经济乃及金融调控对房地产行业产生的影响。

　　而万科总经理郁亮在日前流行于网络的一份邮件当中称：“行业资金紧张的局面在数年内不会改变。”但郁亮安慰万科员工称，万科“幸运”的获得了证监会批准的59亿元公司债。

　　种种的迹象显示，随着中报的发布，万科似乎认为周期更长的房地产市场调整将到来，万科需要为更长周期的市场调整做准备。

　　王石说：“下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算。”

　　调整

　　事实上在去年年底，王石针对房地产市场可能出现的房地产市场调整所发出的一系列言论之后，万科开始率先在全国范围内降价。

　　但此一轮降价仿若是间歇性的。万科在1-3月完成了一份漂亮的数据。

　　万科一季度报告显示：一季度，公司实现销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元，和去年同期相比，增幅分别为82.9%和119.1%。一至三月份，公司销售面积同比分别增长11.7%、51.9%和147.1%，销售金额同比分别增长11.7%、10.7%和227.5%。

　　但随后，万科的销售量及销售金额开始下降。

　　2008年4月份公司实现销售面积48.2万平方米，销售金额43.2亿元；2008年5月份公司实现销售面积58.3万平方米，销售金额53.4亿元，分别比07年同期增长-5.5%和13.4%。2008年6月份公司实现销售面积44.8万平方米，销售金额43.7亿元，分别比07年同期减少38.0%和22.8%。

　　这样的同期对比的增减幅度，可以看做是双向差异产生的数据下滑。2007年，万科上半年的销售是逐月递增的，而2008年的销售则是呈下降趋势。

　　但无论如何，万科曾在今年3月实现了71.9万平米销售面积，销售66.8亿元的业绩，此数据超过了万科2007年任何一个月的销售数据。这种间歇性的市场井喷往往被市场分析人士认为是万科降价带来的。

　　根据万科月报的数据可以做一个对比：2007年3月，万科实现销售29.1万平方米，销售金额20.4亿元。均价仅为7010元/平米。时至2007年10月，万科销售面积54.6万平方米，销售金额51.6亿元，均价为9450元/平米；2007年11月份万科实现销售面积40.7万平方米，销售金额42.3亿元，均价过万，为10393元/平米。

　　再看2008年的数据。2008年3月，万科的销售均价则为9290元/平米。较去年10月平均每平米下调140元。2008年6月，万科销售均价则为9754元/平米，较去年10月仍高，但较去年11月低。

　　虽然月份销售区域不同可能导致销售均价的变化，但是万科月均价的走势与万科上半年的策略基本一致，即将价格调整到一个低位之后逐步拉高，2008年三月在新年之后，万科开始促销，此时万科的销售均价处在底端。这与大多数上半年房地产开发商被迫一再降价的策略是不同的，万科是少数主动降价的房地产开发商之一。

　　但随后的情况也许超过了万科的想象。万科在价格拉升的过程当中成交量却在下跌（万科在五月的销售较四月及六月都高，但五月是上半年的销售高峰，有两个节日假期，此月万科成交量较去年同期低，但今年没有五一黄金周，因而数据很难对比）。万科也许没有预料到市场会如此的顽固，另一方面或许万科对自身率先降价可能对整个行业产生的影响过于乐观，毕竟对于市场而言，上半年开发商和购房者一样在观察和试探。因而万科上半年对市场的试探未必是成功的。

　　在7月，有迹象显示万科在为新一轮的价格调整做准备。大多数人认为，这一轮价格调整将整体为即将到来的十月黄金周的售房高峰做准备。但此时主动调整价格的已经不仅仅是万科了。

　　在今年上半年的大多数时候，舆论判断万科这样的企业针对市场做出的调整往往从其资金链方面考量。但是对于万科而言，市场价格及成交量的变化方可能是其价格调整的重要参考依据。这是万科主动调高价格的原因，因为万科本身是对资金周转率要求极高的企业，什么样的价格能够换来稳定的资金周转是其选择战略的首要标准。

　　资金

　　一种理解是万科缺钱。事实上，在行业整体资金紧张的情形之下，信贷及融资的困境要让任何一个企业脱离资金的困扰是难以理解的，除非那些在2007年做了充足的现金储备的公司。但即便是现金储备充足的公司依然要考虑当前土地市场价格与未来可能的销售价格及成交量可能对企业自身产生的影响。

　　大多数房地产企业认为目前的房地产市场调整会是一个漫长的过程，但没有谁能告诉我们，这个周期到底有多长，万科也没有。

　　这也是万科为什么突然间在中报开始着重强调行业资金短缺的原因之一。但万科显然不是当前房地产市场当中资金最为紧缺的公司之一。

　　这很大程度上得益于万科上半年的那一轮降价，销售面积及销售额的增长是的万科在回笼资金的情形下先人一步，同时万科强调手中拥有153亿的现金，且万科是少数在上半年按正常进度拿地的房地产公司之一，尽管数量减少，并且未有在招牌挂市场上获得土地，但几乎每个月的月报上我们都能看到万科有新的土地入账的情况。

　　事实上，此一轮宏观调控对于万科这样重视资金周转率的公司而言是有利的。更为重要的是大多数二级市场上获得的土地及2006年之前获得的土地的利润依然高。万科的土地成本远远不像他们向外界宣称的那样高，例如说他们在2006年的时候获得了南都大量位于长三角地区的土地，时至2008年，这些土地较2007年贬值的情况并不如大多数人想象的那样严重。

　　万科中期报告当中唯一让人担心的2008年6月底经营活动产生的现金流为-14.88亿元。但去年同期，万科这一数字为-29.78亿元。万科的资产负债率为67.76%，但净负债率为37.10%。可以理解，在销售速度以及利润保证的情况之下，万科依然是安全的，最起码比大多数房地产公司更安全。

　　另外一个信号是万科调整了今年的开、竣工计划。将年初计划开工的848万平米调整为683万平米，将竣工面积由年初的689万平米调整为586万平米。这一调整导致万科股票大幅下跌，但是却为万科带来了更为宽裕的资金腾挪空间。

　　万科的问题不在于资金，而在于万科是否能抓住此一轮房地产行业调整的机会。在一个下行的房地产市场空间当中，任何动作也许都将影响到一个企业在未来的发展甚至是生死存亡。万科会有失误吗？