凤凰变：中粮地产大住宅路径图

来源: [观点网] 时间: 2008-05-05 21:28

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　　经历多年内线整合与外线联合的精彩“双线操作”，中粮地产正在一步一步实现着“麻雀变凤凰”的转变。

　　首季实现营业收入2.1亿，同比上涨184.6%，净利润3284万，同比增长133.3%。

　　这是刚刚获得大股东资产注入的中粮地产交出的一季度答卷。相比于2007年一季度正在逐步升温的情势，在房地产市场有些冷清的2008年首季取得超过1倍的增长幅度，显然有些不简单。

　　经历多年内线整合与外线联合的精彩“双线操作”，中粮地产正在一步一步实现着“麻雀变凤凰”的转变。

　　从中粮集团H股到A股，从鹏利国际到深宝恒，再到中粮地产等多个棋局的操控，最后到优质资产的注入，一条中粮集团通过中粮地产做大住宅地产的路径图也日渐清晰可见。

　　打造地产平台

　　一直以来，央企整体上市及分拆旗下资产的动作总是关注焦点。作为15家主营业务包括房地产业务的央企之一，中粮集团因其国资背景和500强企业称号，一直是股改和资本市场的明星公司。

　　而后来擅长资本运作的宁高宁入主中粮，及其对地产业务的看重，更是让中粮集团旗下地产资产的处置备受瞩目。

　　2005年11月，中粮集团从深圳市宝安区投资管理有限公司收购了原深宝恒59.63%的股权，成为控股股东。

　　2006年2月股权分置改革完成，中粮集团持股比例降至50.52%；同时在此次股改中中粮集团承诺：将以深宝恒作为整合与发展中粮集团房地产业务的专业平台，采取逐步注入优质资产等多种形式，使公司成为具有品牌优势的房地产开发商。

　　同年4月，深宝恒更名为中粮地产(集团)股份有限公司。

　　2007年3月，中粮集团出具《避免同业竞争承诺函》，明确了中粮地产在集团地产业务上的发展战略。按照宁高宁此前的布局，未来中粮地产主攻住宅和工业地产，中粮集团地产业务重点将转向商业地产和旅游地产，而中粮置业主攻商业地产，形成“三驾马车”并驾齐驱的阵势。

　　2008年2月15日，中粮地产因商讨重大事项停牌，3月24日公司公告复牌：大股东中粮集团拟转让其直接或间接持有的9家控股子公司股权给中粮地产，中粮集团与上市公司正在积极研究通过定向增发或其他方式收购中粮集团及其子公司资产的具体操作方案，并开展有关审计评估工作。

　　随着资产注入进入实质性阶段，中粮地产住宅地产与工业地产并重的发展轨迹也逐步明晰。

　　住宅地产：别墅用地稀缺

　　据公开资料整理，此次中粮集团注入的9家公司所拥有土地的建筑面积是236万平米，权益建筑面积为190万平米。并且分布在沈阳、北京、南京、苏州、上海和杭州6个沿海地区一二线核心城市。

　　据了解，中粮地产自身现有223万平米建筑面积的项目储备，其中，权益建筑面积147万平米。主要分布在深圳、广州、长沙、成都和青岛等一二线核心城市。

　　也就是说，在中粮集团注入资产后，中粮地产将拥有超过450万平米建筑面积的项目储备，其中，权益建筑面积约340万平米，相比注入前项目储备规模扩张了一倍。

　　“我们更看好的是，中粮地产城市布局从单一的珠三角延伸到长三角和环渤海，这将使其最大程度地享受到不同区域楼市景气周期不一样的收益，同时也分散地域单一的风险。”某机构报告如此称。

　　更引人注目的是，中粮地产现有223万平米项目储备中，成都、长沙和青岛项目均为低密度别墅，总计有133万平米，占60%。而此次注入的苏州同里项目、苏州万科中粮本岸、南京颐合南园、杭州湘湖人家和上海翡翠项目均为别墅产品，合计138.4万平米。这是中粮地产一笔不小的财富。

　　自2006年起国土资源部明确禁止地方政府再出让别墅用地，在这几年的地根和银根紧缩的调控文件中，必提这一点。所以从供给趋势上看，别墅将越来越稀缺。而且，因别墅面向富裕阶层，他们对首付、利率相对没有普通阶层那么敏感，所以受房贷紧缩政策影响不大。

　　“公司项目储备因为拿地时间早，所以地价成本低，如深圳宝安项目的地价很少超过1000元，低地价成本保证了公司的项目盈利能力。”有熟悉中粮地产的人士称，即使在楼市调整的现在，低地价的成本优势可以减轻中粮地产对销售周转的片面依赖，价格下降的余地要比其他市价拿地的公司大，净利润增长受影响相对要小。

　　“我们估计，中粮地产在深圳、广州、长沙、厦门和青岛项目毛利率均在50%以上。”上述人士称。

　　工业地产：增值空间大

　　中粮地产是珠三角最大的工业地产企业之一。公开资料显示，截至2006年末，中粮地产累计开发工业厂房100多万平方米，如今仍拥有123万平米工业厂房。

　　资料称，工业厂房的成本在600-1500元之间，按2500-3000元之间的市价重估，工业地产变现后价值大约20个亿，按9.07亿现有股本相当于2.2元。

　　随着城市基础设施的完善和中心城区的扩大，中心城区附近的工业园要向更远的郊区转移，工业厂房要改造为包括住宅和商业房在内的商品房。因此，公司123万平米的工业厂房不仅可以提供不同于一般出租公司的租金收入，而且具有很高的土地重估价值。

　　有研究资料称，由于中粮地产工业地产开发经营时间长、交通和地理位置好、具有良好的品牌、有相对稳定的客户。据此，其工业地产业务每年能够产生3.5亿元左右业务收入、1.4亿元左右经营活动现金流量，在一定程度上能够缓解公司住宅地产业务发展的资金压力，尤其是在去年四季度来央行和银监会收紧房贷以来。

　　据了解，中粮地产的工业地产业务主要分为物业租赁和来料加工两大类。前者是指与客户合作开发或独立开发工业厂区，租赁给客户使用，获取租金收入。截止2007年6月底，公司物业可租赁面积96.83万平米(不含来料加工企业厂房)。此外还有3个租赁物业项目正在建设，预计全部建设完成后，公司物业租赁总面积将达到123.19万平米。届时，物业租赁业务每年将给公司带来2亿元左右的收入和8，000万左右的毛利。