中海年末土地储备狂飙迷局

来源: [观点网] 时间: 2007-12-24 00:00

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　　纵观中海2007年的拿地记录，一个异常清晰的共同点是，单笔出价几乎都保持在20亿元左右。　　

　　12月10日，中国海外正式计入恒生指数。中海成为目前恒生指数成份股中唯一处在完全竞争行业、不拥有任何垄断行业背景与资源的中资公司。

　　>>进入相关专题：2007年度巨献：中国房企“圈地报告”

　　今年11月7日，中海剥离其基建业务，此前的2005年，中海分拆其承建业务并成功于联交所上市。至此，中国海外成为名符其实的中海地产。

孔庆平

中海主席孔庆平

　　2100万平米土地储备

　　2007年年初，中海主席孔庆平称，公司计划2007年斥资70亿元人民币增购土地。但在2007年9月一个月，中海拿地的资金就已经达到69.7亿元。其先后在沈阳、重庆、青岛、天津和珠海拿到了126.3万平方米的土地。

　　而在今年7月之前，中海在香港和内地共新购土地14幅，总共新增可建楼面面积约385万平方米。目前中海拥有土地储备超过2100万平米，中海自身认为其土地储备可用于未来4-5年的开发。

　　事实上整个2007年，中海在土地市场上的表现可称为冒进。其除了扩充深圳、广州、上海等一线城市的土地储备外，在多个二线城市高价拿地。

　　2007年中海在内地市场布局的19个城市中，囊括了4个直辖市、9个省会城市、6个沿海发达城市，在2006年GDP排名中的前15个城市中，中海正式入驻13席。

　　中海年内仅在深圳一地新增的土地储备就超过150万平米。

　　2006年，中海在深圳、长春、佛山、苏州、成都、广州等地区公司均为当地市场占有率前三甲。中海预计在未来2-3年内包括西安、重庆、青岛、南京、沈阳、佛山等80%以上的公司进入当地市场占有率的前三甲。

　　纵观中海2007年的拿地记录，一个异常清晰的共同点是，单笔出价几乎都保持在20亿元左右。

中国海外大廈

　　回归A股？

　　内地房地产市场的成功表现似乎让中海完全摆脱了其1997年在香港房地产市场上所遭受的重创，而中海为自身定出的目标是市值3000亿。中海显然已经有了新的目标。

　　2007年，中海在土地的冒进似乎与其回归A股的传闻有关。而中海相关方面从未否认过其回归A股的意图。有分析师认为2009年地产行业的利润将会大幅降低，而现在中国海外增加投资，也是为了在市场还好的时候增加利润。

　　但时近2007年年末，国内资本市场限制房地产企业IPO的声音不断，有分析师认为，中海A股IPO的计划可能已经搁浅。中国可能更期望通过借壳新黄浦的方式回归A股。是以，年末中海接手与上海社保案相关的新黄埔的传闻不断。

　　中海借壳新黄浦一旦成功，其不但能够顺利回归A股，借用新黄浦在内地的金融资源，同时还有希望将新黄浦在上海等地的土地储备收入囊中。

　　然而，中海收购新黄浦却一直不顺利。

　　12月10日，正在北京进行华闻控股重组工作的中海集团内部人士投入，其在收购重组华闻控股中遇到了华闻控股的小股东广联投资的阻挠。而广联投资的实际控股人为中国人保。

　　11月19日广联投资在北京正式起诉华闻控股，其以重组协议侵犯小股东的合法权益为由，要求法院判决3月提出的华闻控股重组引资协议无效。

　　11月22日，广联投资又向华闻控股及中海提出了一项诉讼，要求华闻控股、中海集团返还属于原告的北京一全资子公司的全部文件档案、资产凭证及财务资料等。目前上述两项诉讼均已被北京第二中级人民法院立案。

　　知情人士透露，早在2006年底，华闻控股曾征询人保主导重组的意向。“但因为考虑到收购需要大量现金，同时保险业的投资政策限制，以及华闻控股的高负债，华闻控股与人保没有谈拢。”

　　于是，3月华闻控股与国有企业——中海集团达成协议。但9月，人保实际控股华联投资。11月15日，华闻控股股东大会上，广联投资要求行使优先增资权。

　　人保开始阻击中海集团的进入。

　　财务

　　尽管2007年中海在土地储备上颇显冒进，但其财务依然被认为是业内最为健康的公司之一。一方面是因为中海的利润一直领先国内，另一方面则因为中海良好的现金控制。

　　事实上，在中海2006年相关财务指标的对比中，其除销售额一项落后万科之外，其大多财务指标均优于万科。其中净利润为23.7亿，较万科多2.1个亿。而银行负债方面，中海为89亿元人民币，负债率仅为58%，而万科银行负债为129亿元人民币，负债率为69%。事实上，2004-2006年的资产负债率分别为：44%、43%和58%。

　　而2001年至2006年，中海实现净利润复合增长达到41.5%。

　　更为可怕的是，万科在2007年资本市场上长袖善舞，扩充土地储备的时候，中海几乎未有在香港资本市场上进行融资。截至2007年6月30日的净负债率仅为28%。

　　有分析人士认为，到年末中海的负债率可能会有所提升，但仍可能是国内房地产企业当中财务最为稳健的房地产企业之一。

　　因此，中海是否回归A股对其影响不大，目前中海在H股市场上依然有100亿左右的融资能力。