万科：土地为王与现金为王

来源: [观点网] 时间: 2007-12-13 01:24

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　　有资金就有开发量，万科融资近200个亿，加上银行贷款的话，万科的资金应该不成问题，1000万平米的开发量对万科来说问题并不大。　　

　　钞票是万科成功的关键，这也许是大多数人的共识。

　　>>进入相关专题：2007年度巨献：中国房企“圈地报告”

　　万科历年的募集资金投向上看，几乎无一例外地都投向了土地资源的购置上。2007年，万科直接在A股市场上融资近200亿元，万科再不用像2004-2005年一样花大量心思在搭建资本平台上。

　　土地与资金的交易

　　在A股市场低迷的时候，万科大概是国内房地产企业金融创新最多的企业。

　　早在1988年12月，万科公开向社会发行股票2800万股，集资人民币2800万元，也就是这一年的11月18日，王石亲自披挂上阵，以2000万元的价格通过拍卖拿下深圳的一块土地，万科开始进军地产业。

　　其后，万科在做减法的同时，而境内融资渠道相对较弱的情况之下一直在寻找境外资金。

　　2003年，郁亮在面对媒体的时说：“我们的董秘刚从国外回来，她十天跑了十个欧美国家进行推介，这只是万科一直在做的工作之一。”

万科总经理郁亮

　　而在2004年，万科先后和HI先后和HI(Hypo Real Estate Bank International)、GIC(新加坡政府投资公司)合作，其时，王石的野心是“我们要和国际上大的有实力的成熟房地产商结成战略联盟。”

　　事实上大多数在2007年异军突起的企业多为上市企业，其更多的可能采用的在股票市场上的融资手段，万科也不例外。即便是万科在2004-2005年的海外融资当中，项目股权成为万科融资与境外资金合作的重要方式，与HI的合作就是万科在中山项目中，以52%的股权换的3500万美元的资金。项目完成后，万科只是以同业拆借利率再加几个点的利息赎回股权。基本上可以看作是土地股权抵押的形式变相获得海外银行贷款。

　　但王石在当时显然错误的判断了形式，其认为：在未来三到五年内如果我们看到哪一家房地产企业异军突起，那么它的背后一定有国际力量的支持。

　　事实是2006年-2007年的牛市使得上市房地产企业获得了大量融资的机会，并以此囤积土地。万科当然不在执着于海外融资，而是在A股市场上融资近200亿元。

　　2007年9月，万科顺利在A股市场上融资100亿，随后，万科于9、10、11月三月迅速在长沙、惠州、无锡、上海等地购地191.92万平米，合计资金100.74亿元。

　　“有资金就有开发量，万科融资近200个亿，加上银行贷款的话，万科的资金应该不成问题，1000万平米的开发量对万科来说问题并不大。其实万科在土地上沉淀的资金并不多。”前万科少帅、《万科》周刊主编林少洲认为。

　　而北京市国际投资发展有限公司总裁杜蒙则认为：“要上1000万平米的开发量还是有难度的，可能不同的项目有不同的开发速度。万科是否囤地不能单单从其土地储备来看，也要从其具体项目的开发节奏来看。但万科的资金应该是没有问题的。”

　　融资外的选择

　　2007年的大规模融资被认为是万科提速发展的关键，但即便是如此，万科董事会秘书肖莉仍认为：“对万科来说融资是一个长期的战略，是未来几年需要不停去做的事情，而其中要考虑的一个核心因素是，我们融资的速度能否跟得上发展的速度。”

　　也即是说，万科现在的发展速度在追求规模的同时，土地开始对资金产生被动要求。土地可开发规模决定融资力度。

　　单独购地可能本身对资金与资金链的要求更大，万科在近年来调整的模式是合作，抑或是收购。其中最为成功的案例是对南都及富春东方股权包的收购。在收购方面，万科可获得在建项目，加快资金回流的速度，另一方面则降低了购地成本。

　　收购南都，万科以18.6亿元的代价取得了较多项目资源和土地储备，并借助南都迅速补齐了其长三角战略中的浙江“短板”。此后万科发现，行业内资源整合的需求大量出现，不少发展商主动找到万科希望合作，很多开发商是拿出自己的一大批项目、甚至整个企业与万科谈合作。