万科的无奈：全世界最大的开发商？

来源: [观点网] 时间: 2007-12-09 17:56

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　　万科在团队素质与产品控制上不可能都像在广州深圳那样有力度，也许拿地的眼光与自身的品牌才是万科在二线城市的优势　。

　　>>进入相关专题：2007年度巨献：中国房企“圈地报告”

　　11月初，王石对相关媒体表示，如果以开发面积计算，万科现在已经是全世界最大的开发商了。

　　事实上，万科对自己开发水平的界定大概在年开发量维持在1000万平米左右。而年销售额需要维持在600亿元上下。而2006年，万科完成新开工面积为500.6万平方米，竣工面积为327.5万平方米。

　　在万科的年报当中，万科预计2007年开工面积大约700万平米，竣工面积约600万平米。以现在的情况看来，万科显然将超额完成计划。

　　万科是纯粹的住宅地产开发商，是以土地储备和年开发量决定了其资金流动的速度。开发速度以及资金周转率成为万科的命门。

　　万科是对自身资金周转率有要求的企业。如果按照万科对资金周转率的控制来看，万科对自己开发量的追求似乎是迫不得已。万科在2006、2007两年内的土地储备均维持在2000万平米左右，而万科对自身的要求是年土地储备足够供未来两年的开发。年开发量在1000万平米左右也许可以看作是一个维持企业生存正常水平的合格数字。

　　而万科对自身提出的目标是年销售额达到1000亿，以此计算，万科的年开发量将维持在1600万平米上下。年土地储备规模应该在3200万平米上下。

　　无奈的选择

　　王石认为最好的房地产企业的评价标准应该是两个：一个是开发规模，一个是可持续的盈利能力。但是，他说：“规模是结果不是目的，不可以追求。把结果当目标一定会出问题，中国死掉的很多企业都是犯了这个错误。如果片面追求规模，兼并是最好的选择。”

　　今天万科的开发规模，万科也许自己都显得有些无奈。

　　“随着信贷管理的严格化和闲置土地处置要求的细化，更多市场存量土地资源将被激活。依托公司在品牌、资本市场信用和专业开发能力等方面的优势，以及对行业趋势的准确预期，万科有条件通过合作方式，以更高的效率和质量来获取项目资源。”万科在2006年的年报中似乎对未来的发展方向有一个精确的表述。

　　但在中国房地产行业，即便是万科也不能保证自己的经营团队能触及到每一个城市，每一个项目。事实上，在二线城市，万科的团队素质与当地其他开发商的团队素质的差异并不大。

　　合作与收购

　　而在此时，万科扩大规模除了独自卖地之外，另外两个重要的方式就是收购与合作。

　　万科在2006年收购南都之后，于2007年上半年收购富春东方的股权包。与此同时，万科广泛在异地收购项目，或是打包收购项目。而另一个鲜明的事实是，在鲁能置业的多个项目转让的过程中，万科身影闪现。

　　万科似乎有意在收购地域性的优秀企业，以保证万科扩张过程中的团队素质与产品素质。但这方面显然有困难。

　　在万科2007年中报当中，万科在2007年新增的44个项目中，实际开工的项目仅有13个。其中8个为富春东方股权包中已经在建的项目。

　　事实是，按万科中报显示，截至万科发布中报为止，2007年，新增项目实际开工的项目仅为5个，合计37.3万平米。

　　中报未必是一个准确的判断标准，但万科的中报当中并没有给出万科上半年的开工面积与竣工面积。如果以年报来看万科在2007年的开工面积或许更能说明问题。

　　但一个显然的事实是，万科将大量的收购项目算入了自身的开发量当中。与此同时，万科的合作项目被大量的计入开发量当中。

　　事实上，自2006年，万科大力推动合作开发伊始，万科基本维持在广州、深圳、上海及北京等其已经站稳脚跟的重点城市的独立开发项目的数量，而在二线城市则以合作开发为主。

　　瓶颈

　　在我们的了解当中，万科合作项目与收购项目的一个基本准则是维持合作方与收购方的开发及经营团队不变。这使得万科在部分城市的项目并非像万科自身的产品那样具有竞争力。

　　事实上在二线城市当中，大多数具备实力的房地产开发企业并不畏惧万科，相反他们利用了万科的品牌价值。万科的楼盘在二线城市往往并非最具实力的产品。

　　在我们的理解当中，以合作开发及收购项目现有的开发能力对产品进行开发已然成为万科大规模扩张的主要模式。但万科显然对合作开发的产品缺乏有效的控制。

　　工业化生产与快速开发是万科追求的目标，但这与万科合作开发的模式以及大力度收购的方式似乎是有冲突的。万科不可能把已经具备开发规模的楼盘按自己的方式全部重新来过。

　　“万科合作拿地的价格并不低，更多的当地开发商不会把自己手中所有的土地给万科，他们会留一部分给自己，当万科的产品提升了周边住宅的价格的时候，他们可能可以拿出更具价格竞争力的产品来与万科竞争。”有分析人士认为，“万科在团队素质与产品控制不可能像广州深圳那样有力度，可能拿地的眼光与自身的品牌才是万科在二线城市的优势。”