换汤不换药的限外令

来源: [观点网] 时间: 2007-11-27 18:03

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　　越来越多的外资涌入中国房地产市场，市场份额日渐扩张，但和经营已久的内资相比，外资在整个中国房地产的投入不过是冰山一角

　　对于11月7日颁布的限外令，关注的不仅是房地产及相关企业，还有金融投资机构的人士。做为中国GDP的支柱企业，房地产是外资投资的首选行业之一。据统计，截至10月底，今年已有483亿外资参与国内房地产开发，增幅高达67.6%。

　　与2004年没有本质区别

　　其实，今年的限外令是在2004年的基础上做修改后出台的，最明显的区别就是新版目录不再"鼓励"外商投资普通住宅的开发建设，增加了对房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的"限制"。与2002年和2004年版的《外商投资产业指导目录》相比，2007版在房地产领域开始向外资收紧。

　　但这样的变更有没有实际的作用，只能有见仁见智的答案。至少，赛智全球投资基金中国区董事总经理林晓喆的眼里，今年的限外令和以往并没有实际的分别。虽然今年取消了外商投资普通住宅的鼓励，但在往年"所有外资地产公司都要去商务部备案，和现在没有什么区别"。他认为，要去商务部做审核，就已经不是鼓励的行为了，现在只是把这个精神明确了下来。

　　房价上升与外商投资无关

　　外资投资国内房产的，基本上只扮演投资者的角色，本身具备开发经验的寥寥无几，但早期进入投资中回报率超100%，大大超过了他们原先的预期。有公开数据显示，不到两年时间，麦格理转手上海新茂大厦的交易，账面净赚超过1.5亿美元(折合人民币约12亿元)，账面回报150%。花旗集团2005年以5000万美元的收购上海永新广场，一进一出，获利2775万美元，增值率超过55%。2005年，高盛国房产的部分外资，以1.076亿美元从新加坡凯德置地手中购得位于上海福州路上的高腾大厦，卖出后，便获取了39%的升值回报。

　　与欧美房地产市场3%到5%的回报率相比，中国房地产市场因房价快速疯涨价而带给外资的高回报率，又吸引、促进了更多的外资机构、更大额的外资相继进入中国市场。包括外资投资机构、基金等外资投资者，一般凭借其强大的单笔资金上的优势，往往选择成栋或整体项目或大规模收购、购买。相比于国内的一般性投资购房者而言，有点与土地市场的"地王"想象相似。

　　越来越多的外资涌入中国房地产市场，市场份额日渐扩张，但和经营已久的内资相比，外资在整个中国房地产的投入不过是冰山一角，真正在市场上投资大量资金的还是国内大鳄。对此，林晓喆的评价是："说外资推进中国房地产快速升温纯粹是无稽之谈。中国住宅和外资有关也最多是个人，比如港、澳、台一些个人对高端物业的投资，和外资及投资基金没有任何关系。这些是没有投资中国住宅的，顶多是投资中国住宅开发，这是增加了供应量，这对住宅的价格稳定有好处，所以说外资是房价上升的原因完全是无知的老百姓受媒体的煽动后产生的错觉。"

　　外资进入渠道由明转暗

　　此次限外令还有另一个不太明显的影响，那就是在香港上市的内地企业从此资金回笼将比较麻烦。

　　在香港上市，融得的资金自然是香港人或企业的资金，属于外资范畴。这样，在香港上市的企业在资金周转方面也不比从前。这样的变化，必定会影响国内房地产企业在香港上市的热情和信心。据统计，现在仅广州、深圳两地准备在香港挂牌的企业久有9家，都计划在明年登陆港交所，此次限外令的颁布是否会他们改变心意到上海上市，我们也只能在明年拭目以待了。

　　"当然，现在在港上市的企业资金回笼的确比较困难，但是困难不表不可以，还是有企业选择在香港筹集资金的，只是时间会拉长、周期会拉长。而且，现在很多企业已经开始放弃在港上市，选择在上海挂牌了。"林晓喆对在港上市也有自己的看法。

　　事实上，限外令使得外资进入国内益发困难后，地下渠道则被纳入了很多人的考虑范围。这也是热钱产生的原因之一，据香港社科院世界经济研究所所长曹明福先生透露，现在中国流通的热钱远不止5000亿美元，这只是最保守的估计。

　　同时，曹明福还介绍了现在热钱进入中国的方式统计下来多达40余种，而常用的方式也有10多种。比较常看见的有直接购买大城市的房产、投资地产商借道入场、购买"中国概念"的REITs、大举认购海外上市房企股份等等。