黄岚：限外令是信号而非“封杀令”

来源: [观点网] 时间: 2007-11-19 16:56

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　　外资仍然是有方法有渠道来进入的，它们有很多种运作的模式。现在看来，“限外令”这样简单的限制，可能在政治层面上会有一种较强的信号，更多是一种象征性的意义，因为这并不是一个封杀令。　

　　观点网：11月8日《外商投资产业指导目录》颁布，引起业内不小的轰动。目前北京房地产市场对其有哪些反应？

　　黄岚：我从房价方面来说吧。现在看来，北京、上海、广州、深圳这四个城市，可能北京的房价目前是较为稳健的，不像上海和深圳曾经有过非常高的攀升。但是北京的房价后劲十足，它的发展趋势是稳健型的，它不是那种突飞猛进的跳跃式发展，因此北京房价回落的空间也相对较小。最重要的一个原因是北京受到政策的影响比较明显，有政策出台，北京首当其冲。这些影响主要是两方面，一是消费市场，比如今年的按揭、二手房贷、首付等，二是土地市场。政策很容易就在供应和消费两头影响房价，按今年的情况来看，房价难以很快的平抑下来，毕竟土地的供应是有限的，而需求保持旺盛。

家春秋投资顾问有限公司总经理黄岚

　　还有一个，就是北京奥运这个概念的支撑，至少在明年奥运结束，大家都有强劲的预期，这几年北京城市改造带动了周边地区到北京投资的热情持续不减。首都效应、奥运效应以及京津塘整个城市带的发展，我相信北京在未来两年会是一个持续走强的板块。

　　就外资来谈呢，北京实际上有很多的外资进入，而且它们在北京已经站稳了脚跟，都有了自己一套运作的方法，比如说新加坡的凯德置地就是很具代表性的企业。我觉得，新的政策会限制未来外资流入市场，但是对北京来说，这种保护性措施可能给已经进入的外资带来更多的实惠，随着“限外令”施行，外资进入的门槛高了，这些已经进入的资金反而更易于生存。

　　观点网：我们看到，2002年和2004年同样颁布了相关的政策，但是并没有有效阻止外资进入房地产投资市场，尤其是名录中的一些限制项目。此次限外会不会也遭遇执行难？

　　黄岚：商业地产方面实际上是外资投资的一个热点项目。据我们了解，08奥运的良好预期使得很多外资都在大量收购这边的酒店，酒店产品显得很稀缺。过去酒店等项目是宏观调控的重点对象，后来这个概念逐渐模糊了。外资现在对商业地产项目整体购买或并购的动作受到了限制，但是我觉得，外资仍然是有方法有渠道来进入的，它们有很多种运作的模式。现在看来，“限外令”这样简单的限制，可能在政治层面上会有一种较强的信号，更多是一种象征性的意义，实际操作上来说可能会有一定的困难。因为这并不是一个封杀令，它只是政府宏观调控的一个环节而已，与对土地的、对贷款的、对经济适用房和廉租房的一些政策一起，组成一套“组合拳”。这套组合拳现在看来已经打得差不多了，最后再打出“限外”这套拳，效果如何，还是有待于观察。

　　观点网：目前宏观调控的“组合拳”打得相当密集，深圳从10月开始楼盘成交量已经开始萎缩了，11月的成交数据也不乐观。您怎么看？这是暂时的观望情绪弥漫还是“拐点”降临？

　　黄岚：据我们掌握的资料来看，北京当下受热捧的楼盘依然热卖，当然有些楼盘因为各种原因成交量正在锐减。在我看来，这两个月成交量减少，主要是因为供应量在减少，很多人都在捂盘不卖，还是在打明年的奥运牌。北京是这么一个状态，成交量下降，房价并没有下降。至于深圳，它的房地产市场有些增长过速，它的价格带有一些泡沫性，显然它是看齐香港的房价，前段时间房价涨得太快，所以它的后续支撑点不足。深圳以及整个珠三角很多城市的未来房价被提前预支了，房地产和经济发展要协调，它要有足够的后劲。我觉得深圳房价的回落是一个正常的现象，一路飚高的房价有很多人为炒作的因素，甚至到了开发商都无法控制的局面，现在价格回落也许更理性。

　　链接：北京家春秋置业投资顾问有限公司成立于2000年，总经理黄岚，从事房地产行业10多年，为京城著名地产策划人。公司主营业务为房地产项目咨询及策划顾问。公司成功运作三十余个大型房地产项目，如北京亚细亚广场、城市经典、枫桥别墅、耕天下、顺驰o领海、摩登BOBO、盛世商业广场、中天大厦等等。2003年被评为“北京地产十大新锐代理行”之一，2005年被评为北京最具竞争力的代理策划企业及全国十五大代理行。