规范令不是限外令

来源: [观点网] 时间: 2007-11-16 16:33

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　　《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文)，以及《关于规范房地产市场管理有关问题的通知》等文件中，从来没有看到有“限制”两字。事实上，限制外资进入房地产市场几乎是不可能的。171号文出台后，一些城市进入房地产市场的外资数量呈现上升。

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　　如果是限制外资，有生意头脑的经营者就会思考，为什么限制？因为有利可图！在中国改革开放的大背景下，在人民币长期看好的金融环境下，在中国社会经济和房地产发展的长期利好条件下，外资进入中国房地产市场是来逐利的。如果政府采取限制，那么生意人必然会想办法进入。

　　既然有利可图，限制外资进入房地产是没有任何效果的。171号文对在中国境内的外资门槛提高了，一是购房限于自住、自用，二是防止“变相贷款”流弊，三是经营性交易以商业存在前提进行。四是先纳税后结汇。五是提高企业设立和并购资金门槛。这些政策对内资也是一样需要规范的措施。一些外资采用收购中国的公司股权，在海外打包上市等手段获得的房地产项目，目前的法规还无法阻止。

　　对外资不能卸磨杀驴。十多年来，外资在中国房地产市场已经发挥了积极作用。外资为中国的城市建设、大规模旧区改造和房地产发展提供了宝贵的“第一桶金”。为中国提升了上海房地产行业素质，培养了一批人才，提升了产品品质。具有明显的“鲶鱼效应”。外资分担了房地产间接融资风险，有稳定中国金融市场的某些作用。带来了新的房地产金融工具，推动了我国资本市场的活跃和发展。

　　当一些人成天呼吁“加大开放水平”、“与国际接轨”时，真正面临外资时却叶公好龙。目前中国的外资房地产企业主要还是港澳台，真正的欧美国家的资金还没有大规模进入中国市场。外资对房地产市场没有任何消极作用。一些人借口外资推高房价，其实是没有经济学常识的见解，房价只受供求关系决定，外资进入中国房地产市场，多数是提供开发资金，恰恰是起增加供给抑制房价的作用。外资开发的大部分是中高端产品，填补了价格高的市场，才有其他资金开发中低端产品。叫喊外资推高房价的人，多数具有内资金房地产开发的背景。

　　外资进入房地产市场可以疏导，需要规范。大多数发展中国家或部分发达国家，对外资购买房地产和投资房地产开发有不同程度的限制。但是，只是以短期投机为目的的房地产投资限制较严格，对自住型购买普通住房各国基本没有限制。市场经济发达的国家，政策限制相对宽松。这些国家的税收和金融制度完善，能够抑制房地产投机，并能够对外资和内资一视同仁。房地产市场本身的问题，不靠修炼内功，找替罪羊也没用。2007年以来的房价暴涨，和外资就扯不上干系。

　　其实，我国的外资金融机构或准金融机构(投行、基金、投资公司等)还不能涉及房地产经营。这是防范金融风险唯一需要把住的关口。要完全适应WTO规则，向世界全面开放，这一条迟早有一天也会取消。