观点指数 | 深圳1月报：冰点休假模式 远洋首入前三万科跌至第五

观点指数 受持续调控及春节假期双重因素影响，2017年首个月，深圳楼市创下四年以来新低水平。

深圳规土委披露，1月深圳全市一手住宅成交量共计1652套，环比下降23.06%；成交面积17.42万平方米，环比下降20%；而成交均价5.49万元/平方米，环比仅下降0.03%。

官方强调称，自去年10月份“深八条”调控政策出台以来，深圳观望情绪明显加强，导致四季度以来商品住房均价基本处于平稳的态势。截至1月底，全市成交均价与去年底基本持平。

新增预售方面，期内深圳仅3个项目获得预售许可证，仍较此前有相当程度减少。从入市情况看，单月全市有7个项目集中入市，其中住宅占3个，则显示出市场对政策已逐步消化。

在行业普遍观望的情况下，仍有个别企业借势获得一定空间。观点指数了解，外来房企远洋地产凭借远洋新干线项目入市录得销售额17.4亿元，首次进入全市销售前三的名单上。

房企集体“休假” 远洋单盘逆袭

经历2016年底的业绩冲刺期后，今年以来深圳房企的推货节奏进一步放缓。观点指数统计，1月份前十房企销售总额共计79.7亿元，环比下降13.22%。其中，推货相对积极的华润置地、远洋地产销售占比多达47.3%，去年销冠万科更是跌至第五。

华润置地尽管新房仅成交数十套，但由于是华润深圳湾悦府、华润城等单价高的豪宅，期内仍凭借销售额20.3亿元排名第一。目前，位于后海片区的深圳湾悦府项目均价约15万元/平方米左右，并计划上半年有加推动作。

相比华润置地的高价策略，远洋地产则主要通过销量实现增长。位于龙岗的远洋新干线项目于1月上旬入市，600套商品房均被深圳市人才安居集团购买，均价约3万元/平方米，这也是全市唯一一个成交套数过百套的项目。最终，远洋地产录得销售额17.4亿元，排名第二。

第三到十的房企，销售额则在10亿元以下，显示出集体“休假”的迹象。其中，恒裕实业依靠恒裕滨城、恒裕嘉城等在售项目，录得销售额8亿元排名第三；半岛城邦地产通过豪宅半岛城邦项目录得7.7亿元，排名第四。

在去年实现销售215.2亿元后再度登顶销冠后，万科进入1月份鲜有推售动作，在售项目包括深南道68号、万科云城、万科麓城、万科公园里等。期内，该公司单月录得6.4亿元排名深圳房企第五。

据观点指数了解，万科近期在1月销售业绩电话会议中透露，去年开工规模达到3500万平方米以上，预计2017年推盘量在这水平之上。在深圳区域，包括红树湾“臻湾汇”项目目前已获得预售证。

除此以外，其它诸如深圳地铁、鸿荣源、喜盈盈投资、城脉地产销售均在5亿元以下。而佳兆业单月实现3.4亿元排名第十，这是其自两年前“房源被锁”事件以来，罕见地重新回到榜单上。

新房成交创新低 调控考验市场

受持续调控影响，“深八条”以来深圳新建商品住宅的成交量呈现逐步走低的趋势。叠加春节假期因素后，全市的成交量则降至了冰点。

观点指数了解，2016年10月、11月、12月及2017年1月，深圳新建商品住宅分别成交5585套、4276套、2161套及1652套。其中，1月份成交套数已创下2013年2月以来的新低水平。

深圳中原统计数据显示，1月份一手住宅共计有1617套获批预售，面积12.5万平方米，环比下降约六成；其中碧桂园荣汇花园住宅部分建筑面积90平方米以下为安居型商品房。

二手房方面同样出现持续下滑的迹象，1月二手住宅成交2747套，环比下降27.9%；成交面积24.5万平方米，环比下降29.5%；二手样本楼盘均价5.41万元/平方米，环比上升0.4%。

不过，随着市场对政策逐步消化，销售情况或会有所好转。1月全市有7个项目集中入市；住宅项目包括远洋新干线、华盛西荟、合正丹郡，共1765套、17万平方米，环比则增加近一成。消息显示，碧桂园首个项目荣汇花园计划于2月份入市，涉及1034套住宅物业。

需要指出的是，近期深圳政府接连出台的政策及作出的表态，显示出官方对于调控仍持趋严的态度。在政府稳定房价、防范风险的主基调下，外界普遍认为楼市将维持健康稳定发展。

1月13日，深圳市委书记、市长许勤在深圳市第六届人民代表大会第三次会议上作政府工作报告。他表示，2017年深圳要落实国家房地产市场调控政策，坚持“房子是用来住的”、不是用来炒的”的定位，完善房地产市场调控长效机制，合理增加住宅用地供应，有效引导市场预期。

深圳规土委则下发《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》要求，建立商品住房和商务公寓预售审批预审查制度，项目首次申请预售申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价；拟申请预售项目属分期开发再次申请预售的，其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格。

《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》显示，开发商在建筑平面布局上，商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型式设计。为增加供应，过去深圳一直有商办项目改公寓用途，而相关部门命令叫停这种做法也显示出对于调控的明确表态。

对于房企而言，适应调控形势并迅速做出调整是摆在面前的重大挑战之一。观点指数了解，目前深圳已有包括万科、恒大、招商、金地、宝能在内的房企开始进行旧工业用地收购，以在产业升级的形势下占领市场。

值得一提的是，工改工项目除了70%产业用房，项目方可获准建设30%的配套设施，包括配套公寓、商业等都包含于此。这也意味着，参与工改工项目的房企，仍有空间发挥其在传统房地产开发的优势。