房地产调控政策将会延续到2018年

观点地产网

2017-01-04 18:51

  • 明年底的十九大之前需要保持稳定,2018年的两会之前也不允许有任何闪失,因此任何放松政策的幻想都是不切实际的。

    欧阳捷 中央经济工作会议公告中出现了21个“稳”字,其实已经为明年的经济和房地产定了调子:“促进房地产市场平稳健康发展”、“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”,完全契合了我们此前微信公众号《欧阳先声》文中所说“2018年两会之前调控政策不会放松”、“2018年见”的结论。

    如何防止“大起大落”?关键看“钱”和“地”。

    海内外的历史经验都告诉我们,每当货币宽松、利率下降的时期,房地产都经历了量价齐升,而货币收紧、利率上升都必然导致房地产成交量的收缩,甚至可能导致房价的下跌。

    防止“大起”,首先要管住货币。如果流动性依然泛滥,资产泡沫就很难控制得住。

    因此,中央经济工作会议指出:“要在宏观上管住货币”,这意味着明年的货币不会宽松,最多是中性,不排除偏紧的可能。如果是偏紧,明年的房地产市场肯定不会“大起”了,销售能够维持正增长就已经很不错了。

    其实,明年无须防止“大起”,热点城市房价已经不会再明显上涨,因为中央政府“因城施策”的唯一目标指向就是“控房价”,有一个城市冒出来就会按住一个,即便动作有些扭曲,但是依然卓有成效。

    这次会议丰富了权威人士“房子是给人住的”观点,也肯定了今年行之有效的首付比例“差别化”信贷政策,这意味着明年依然会继续沿用而不会改变这一政策,热点城市和非热点城市投资投机性购房一定会受到更加严格的限制,如果市场继续升温,甚至不排除未来还会继续提高多套房的首付比例和利率,同时,也意味着房价上涨速度将受到严格而精准的抑制。

    因此,热点一二线城市房价很难再有快速上涨,甚至不排除极端的政府措施导致房价可能出现下跌。三四线城市在经历了今年的房价上涨之后,去库存还未结束,房价很难持续明显上涨,上涨速度也肯定会低于今年。如果想要买房,显然明年是房价上台阶中歇歇脚的好时候。

    虽然房价上涨是城市发展过程中的必然趋势,但不要指望明年热点一二线城市会放开房价管制,也不要冒险赌博政府会改变目前的“扭曲操作”,毕竟稳定压倒一切是政治正确的唯一选择。

    房价上涨速度减缓势必导致需求相对减少,恐慌性购房将会消失,改善性需求会放慢脚步,投资性购房也不会再形成浪涌。

    热点城市成交量也会萎缩,因为新开工量、住宅用地成交量都在下降。今年17个热点城市新开工面积从2013年的2.42亿平米下降到今年1-11月的2.14亿平米,成交住宅用地规划可建面积从2013年的1.23亿平米为下降到今年1-11月的0.67亿平米,这意味着热点城市明后年的供应都是不足的。

    非热点城市还在去库存的路上,这次会议指出“重点解决三四线城市房地产库存过多问题”,显然中央非常清楚去库存的任务依然艰巨,绝不可以错误地看到一二线城市去了库存、就认为去库存已经取得阶段性成果,正如我们过去反复强调,住宅市场的去库存至少要6-7年,商业市场的去库存更需要10年以上。因此,鼓励三四线城市去库存的政策不会改变,但在房价上涨减缓、市场供大于求的背景下,成交量难以明显增加。

    三四线城市去库存的唯一办法就是减少土地供应,就如壮士断臂一般,需要地方政府耐饥的极大勇气和至少三年的坚忍毅力。

    整体楼市是不可能“大起”了,政府也不会让它(热点城市)“大起”了。

    明年的重要课题是防止“大落”。

    防止“大落”,就要增加土地供应,今年17个热点城市在全国市场销售面积中所占比重已经达到16.8%,而销售额占比达到36.8%。如果不增加土地供应,房地产市场整体下降是难以避免的。

    中央经济工作会议提出的“房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例”的要求,显然这既是对我们过去反复强调指出的“人、地、钱”资源错配的土地供应国策的一次修正,也有利于抑制楼市的资产泡沫、防止调控过火带来“大落”。

    国务院也出台了《推动1亿非户籍人口落户城市的方案》 中明确的“落实人地挂钩政策”,相信明年除一线外的热点城市土地供应会有所增加,进而带动这些城市成交量的恢复性增长,至少可以预见,热点二线城市的成交量不会再继续下滑了。因此,限购对于成交量的影响将缓慢减弱。

    但不要指望明年会有很大改观,一方面超大城市还会延续“减量化供地”的政策逻辑,特大城市满足净地出让条件的土地很难大量释放出来,另一方面地方政府也不希望土地收益下降,势必维持地价只升不降,因而供地很难大幅增加。

    那么银根会收紧吗?利率会上升吗?

    全球货币政策已经集体转向,货币泛滥不可持续已经成为共识,美联储加息、日本国债收益率回归至零、中国央行“缩短放长”已经隐性提升了利率水平。货币流动性其实已经有所收紧,1-11月国内M2增量已经少于去年同期,全年增量大约16万亿元。M2总量大约155.2万亿元、M2增速也只有11.4%并且今年大概不会高于11.5%了。

    但是,流向房地产的资金肯定会减少,居民部门加杠杆已经趋缓,暂停房企发债、禁止前端融资拿地等动作既减少了房企资金、也变相抬高了资金成本,虽然房企手上还有大把的钱,未来持有现金的房企将会获得更多更好的并购、收购机会。但是未来房企资金越来越紧将是不可避免的,因此,房企不能过度依赖高杠杆的加速度。

    中国楼市依然是政策市,现行调控政策将延续到2018年,在明年两会之前政策只会加强不会削弱,明年底的十九大之前需要保持稳定,2018年的两会之前也不允许有任何闪失,因此任何放松政策的幻想都是不切实际的。

    明年经济工作的主基调是“稳”,可以预见,房地产也会呈现以稳为主的态势:一线城市供应偏紧、量缩价稳,热点二线城市供应略增、量稳价稳,非热点二线城市供应充足、量稳价升,三四线城市供大于求、量稳价稳。

    市场整体量稳价稳、平淡无奇,除非出现幺蛾子事件。

    欧阳捷 新城控股高级副总裁

    撰文:欧阳捷

    审校:徐耀辉

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