2017年,上海楼市会回调多少?

观点地产网

2016-12-27 16:49

  • 在16年末入手的朋友们不必担心高位站岗,而迟迟没有入手的朋友们,现在政策之手、信贷之手在帮你按住魔都房价这头猛兽,你还要犹豫多久呢?

    王巍立 临近年末,大家都在作总结,回顾过往,展望将来。对于上海房地产市场的总结分析文章,各个媒体也早已铺天盖地,离不开那几个关键词——“调控”、“地王”、“盘整”。目前比较一致的结论,在11.28新政之后,信贷极度收紧,新房预售价格管控严厉,市场正式步入调整期。

    在这个背景之下,很多人都在问,明年的市场你怎么看?如果上海住宅市场将面临调整,那么会调整多少呢?

    看到今天的主标题,很多吃瓜群众不禁疑惑,巍立不是一直号称属于理性看多派吗,怎么也承认明年楼市要跌?

    别急,慢慢往下读完,你自然会懂。

    目前的政策已是高压极限

    对于3.25沪九条、11.28新政,不用巍立再来逐一解读了,有关部门主要还是为了响应中央防止资产泡沫、遏制过多资金流入楼市的基调来调控上海市场。目前从解决规避限贷政策、严格叫停首付贷融资、提高首付比例等等措施已经是将购房信贷政策提到历史最严水平。有过贷款记录即视为二套,虽然购买普通住宅能贷款5成,但事实上,市场上成交的已经绝大部分属于非普通住宅。

    首付7成购房,这几乎是全世界最严厉的购房贷款政策了。

    2016年12月,全市一手住宅成交均价为44000元/平方米,按照购买一套主流房型100平方米计算,购房预算需要从132万提高到308万,瞬间需要多支付176万元,相当于上海平均工资年收入的23倍。这还是理论数据,实际对于改善人群来说,需要拿出的更多的自有资金。本月新开的住宅项目,面临的购房客户流失,主要就是倒在“二套房”认定标准上,而且接力贷已经在各银行叫停。

    和身边很多潜在购房朋友作了交流,面对这样的新政,改善客户表示很受伤,超自净刚需客户表示依旧买不起。一部分朋友选择了观望,因为至少当前售楼处已经很少有抢房的人群,各区房产交易中心也不再人头攒动;还有一部分坚定出手的朋友,毅然会选择全款买房,不再贷款,当然这样的“土豪”,毕竟只是少数。

    这样的调控措施,自然防范了高杠杆的金融风险,问题是面对市场的超刚性入市需求,大量资金会沉淀其中,而原先是银行超优质产品的房贷金额会大幅下降,巍立预计明年上半年会出现较大业绩衰退的未必是房企,而是在本轮快速上扬行情中迅速做大资产包的各大银行。

    对于中央层面的信贷政策放松,巍立持偏悲观预判,小伙伴们也不用幻想在2017年会有任何实质性放水动作了。因为美联储已经正式加息,而欧洲、日本也相继结束货币宽松政策,过去两年的货币外部环境已经发生了变化。

    没有在11.28新政前购房的朋友们,对不起,你将持续面对购房的高准入门槛,除非你手上持有足够的现金,或者你的二手旧房能在低迷期中顺利出手,否则你即使面对优惠价格也有心无力。

    目前“被二套”的购房者大概占到市场40%的比例,而随着二手房交易的继续萎靡,市场观望情绪加重,后续的延缓买房的比例会更加加大。同时对于这部分客户来说,房价下跌不是购买动因,因为下跌之后,他们本身购买力也会下降,其原有的房产出售价降低了。

    但对于银行来说,巍立真不看好按照当前的贷款政策,会严格执行超过半年以上。

    紧到无法再紧的政策,在执行一段时间后,往往还是会松弛一下。

    对于购买能力的限制会贯穿2017全年,而执行层面的放松会从明年下半年开始从其他各个渠道渗透。

    市场面对调控高压的历史回顾

    市场面对多年的调控,确实产生了耐药性。

    3.25新政后,巍立也参加了多场业内讨论会议,对于后市发展大家各执一词,其中有言论就称上海市场好比打不死的小强,在多年的宏观调控中越挫越勇。确实,我们看一下这10年的楼市成交发展轨迹,在遭遇金融危机的2008年,在限购、房产税重拳出击的2011年,包括我们还记忆犹新的2014年,市场的成交量虽然同比上年大幅下挫,但是价格依然保持坚挺。

    不过,各位小伙伴注意,坚挺的是年度均价,并不是单月成交均价,在面对全球金融海啸危机的2008年,上海楼市的月成交价格下跌了10个月,从2008年的5月一直盘整到2009年的3月,而最近一次的月度房价调整则几乎维持了一年半左右,从2011年3月一直到2012年9月。

    2016上海十年楼市走势.png
    上海近10年商品住宅成交走势(点击图片查看原图)

    过去的2015和2016年全市一手住宅总成交接近2800万方,相当多的需求已经提前释放,目前的信贷政策严于2010和2014年的调控周期,而潜在需求也处于历史高位,所以巍立推测,11.28新政颁布前的当月成交均价即是后续一整年的最高成交均价,价格回落的周期将维持在10个月至15个月之间。即从时间点上判断,2017年的9月—11月,会出现全市住宅成交的月度房价低点。

    那么这个低点可能会“跌”到多少呢?(注意:低点是指住宅月度成交均价的变化,非全年价格涨跌,也非单个楼盘涨跌)

    价格回调的底线在哪里?

    2016年全年的成交均价为39115元/平方米,环比去年上涨25%,而2017年的年度均价将不会低于这个价格,甚至可能出现微涨。因为由于16年10月份之后的行政干预,大量的中高价项目被延迟开盘,或者无法开盘,这些项目将不得不转为明年上半年入市,开盘后对于均价拉升有很大干扰。

    从成交量比重来看,2017年的三、四季度会优于上半年,所谓的明年上半年出现有价无量,而下半年则有量无价。无法出现量价齐升的状况。而之前巍立指出,2016年的11月成交均价为短期高点,房价为45154元/平米,后续开始一路盘整,虽然每月相比前后会有价格起伏,但已经很难超出这个单价。而且市场的调整会把之前涨得过快的区域和板块实现价格回落,回调到之前6个月的市场水准。再参照2017年全年均价依然会高于2016年度均价,则出现月度低点的均价范围为37500—38400元之间,即月度均价会最大回落17%。

    但千万记住,月度成交均价不等于你计划购买的楼盘房价,同一板块、同一小区不会出现这么大的价格调整。然而在市场的情绪推动和房企出货完成指标的压力之下,相同项目的价格调整幅度相对于高点也会有10%以内的空间。其实当前能够批到预售证的项目,不少价格已经离房企心理价位相差了不止10%,当然所谓的“房价”永远是市场成交说了算。

    房企想卖多少,和二手房东想挂多少一样,并没有太大意义,一切要看市场。

    我们研究价格涨跌,也不会去看那些无意义的水分,就好比调控之前,所有人都告诉周浦要卖8万、新江湾卖12万、新静安要卖20万,那么现在呢?

    读到这里,大家又要问了,那么王老师,你还是看空了?

    非也,非也。

    上文分析的是明年市场调整的判断,并非对于后市一蹶不振的悲观,而且对于每一个项目来说,由于位置差异、产品差异、装修差异等因素,本身就会有不止10%的价格差别,明年购房者会买到一个相对低的价格,但未必是一个相对好的产品。而且巍立一直论定,全年均价不会出现回落,而房地产交易对于绝大部分普通人来说,是一个长周期,持有时间会在3—8年,从未来几年的市场发展情况分析,单月环比的价格涨跌不影响长期持有上海住宅的保值收益。

    在16年末入手的朋友们不必担心高位站岗,而迟迟没有入手的朋友们,现在政策之手、信贷之手在帮你按住魔都房价这头猛兽,你还要犹豫多久呢?

    那些有房票、有贷票的小伙伴们,你们明白在2017年应该怎么做了吧。

    撰文:王巍立

    审校:徐耀辉

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