2016杭州楼市研究分析报告(节选)

观点地产网

2017-01-06 13:07

  • 前 言

    2015年年底,中国经济在经历了2015年严重股灾,经济下行压力持续加大的背景下,官方再次选择了以“去库存”的名义刺激房地产市场,稳经济增长的策略。

    2015年12月21日,中央经济工作会议罕见的用325个字长篇阐述了房地产去库存的重要性和政策选择:

    “通过加快农民工市民化,扩大有效需求,消化库存;要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者。”“要取消过时的限制性措施。”

    由此,确定了2016年中国房地产市场的政策主导方向——去库存。

    2016年2月2日,距春节仅有五天时间,前所未有的急切的出台了降低首付政策。(在不限购的城市,购买首套普通住房首付比例降至最低20%。)

    2016年2月19日,春节后上班还不到一周,罕见的急切的出台降低契税和二手房营业税年限的政策。

    3月1日,央行再次降准0.5个百分点。

    一场浩浩荡荡的去库存运动在中国房地产市场展开。

    官方这些大力度的急切的救市政策叠加,迅速改变了市场预期。嗅觉敏锐的投资资本果断选择在一线城市和部分二线城市入市。

    由于一线城市仍然限购,且价格基数较高,2016年,投资资本首先选择二线城市,那些供需关系较为健康,甚至已经供不应求的城市。南京、苏州、厦门、合肥几个城市被首先选中,成为二线城市中的“四小龙”。

    杭州,由于年初商品房库存仍然较高(高达17.9万套),加之杭州楼市在2011年至2014年受到过重创,拉出了一根长达四年的阴跌下行线(甚至在2014年12月,创下了国家统计局70个大中城市同比跌幅第一,达10.3%。)

    因此,在2016年,杭州楼市并没有成为二线城市中上涨的急先锋,而呈现出温和的恢复性的上涨。

    一线城市和部分优质二线城市上半年的暴涨引起了官方的注意和警告。

    5月9日,《人民日报》权威人士文章,首提 “房地产泡沫”、“高杠杆是原罪”。但蹊跷的是,文章发表之后的几个月内,中央政府并未出台任何调控措施,使公众预期政府为了保经济增长会放任房价上涨。

    没有中央政府的压力,所谓分城施策原则下的各地方政府没有任何打压楼市的原动力。

    宽松的货币政策又为公众和企业的投资提供了足够的弹药。

    2016年上半年,信贷增加额达到7.53万亿,超过了强力救市的2009年。

    房地产企业通过银行和资本市场,特别是企业债券,以极低的成本获取了大量资金。2016年全国房地产企业发债超过千只,规模超过万亿(甚至超过全国开发商拿地资金的1/3)。

    进入下半年之后,市场没有任何减速的迹象,暴涨的势头迅速由二线城市“四小龙”向杭州、天津、郑州、武汉等城市蔓延。

    此时,恰逢杭州在筹备G20峰会,城市面貌焕然一新,并受到全球瞩目。以一线城市上海溢出的投资者为代表的外来投资性需求杀入杭州。

    资产恐慌情绪的迅速蔓延和传导,导致大量刚性需求、改善性需求以及资产保值性的投资性需求被迅速激活。

    房价上涨、库存下降、地价暴涨、以及对城市发展未来的乐观预期等多重正向反馈效应刺激公众,整个市场弥漫着资产恐慌的情绪,局势几近失控。

    杭州市场于9月G20峰会之后,量价出现了井喷式爆发。

    9月30日,中央政府紧急出手调控。刚刚进入新一轮暴涨的杭州楼市被紧急刹车在了加速阶段。

    由于市场惯性,10月杭州未能完成环比零增长的调控目标,11月又被迫紧急加码调控(外地人购买住房全面限购,二套房首付比例提高至六成,暂停第三套及以上住房贷款)。

    市场从10月开始,逐渐降温,公众的投资资金逐步离场。但公众和开发企业对市场未来走势的预判仍有重大分歧。

    普通公众的投资热情大大降低,绝大部分本土(包括进入杭州较长时间的)开发商趋于谨慎。而刚刚进入或尚未进入杭州的开发商对杭州市场未来普遍极为乐观。

    因此,在“9·30”新政之后,土地市场没有丝毫降温迹象,并且继续创造了多个地王。

    2016年年底,中央经济工作会议与上一年的定调发生了重大变化。

    虽然仍提三四线城市继续去库存。但“房子是用来住的,不是用来炒的”、“着力防控资产泡沫”等表述,以及“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”等提法,表明未来一年政策取向的重大变化,且短期内没有,也不可能有任何松动。

    但中国经济仍面临着严峻的形势。2017年,官方将对房地产市场采取何种政策取向,尤其是金融货币的政策取向;以及所谓的建立房地产市场“长效机制”,包括要建立哪些可行可操作的机制,建立这些机制需要的时间等等。长效机制的建立将是复杂艰巨漫长的。至少在今天,还没有明确的方向和答案。

    一、2016年杭州楼市市场特征和结论

    1. 巨量成交  刷新所有历史纪录

    杭州楼市前所未有的仅用八个月的时间,商品房成交套数、面积、金额均刷新了历史所有年份的全年成交纪录。

    全年杭州市区商品房成交量高达19.3万套,1938.7万平方米,3422.5亿元。其中,商品住宅成交13.9万套,1563.0万平方米,2818.4亿元。

    2. 商品房价格迎来2010年以后的第一次明确大幅度的上涨  平均价格涨幅高达15.0%(12月与去年12月同比)

    据国家统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数显示,11月杭州同比上涨30.1%。

    3. 全年商品房显性库存大幅度下降

    杭州市区商品房显性库存从年初(2015年12月底)的17.9万套,1995.4万方,下降到年底的10.4万套,1254.2万方。商品住宅从年初的10.1万套,1231.7万方,下降到年底的4.5万套,579.6万方。

    4. 隐性库存(潜在供应量)也大幅下降

    2016年杭州商品房销售面积1938.7万方,同期开发商购置土地可建面积1251.6万方,实际库存净流出约687万方。潜在供应量在2015年消化450万方的基础上,进一步下降。近2年库存去化超过1100万方。

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    5. 公众资产恐慌情绪是2016年需求爆发式增长的最重要诱因

    以资产保值为目的的投资性需求,其中部分是上海等一线城市外溢的投资性需求,成为最主要的市场需求。浙报传媒地产研究院抽样调查显示,全年投资性需求占比50%以上。

    房价上涨,地价上涨等多重正向反馈效应,也提前激活了大量的改善型需求和刚性需求购房者。资产恐慌情绪成为2016年楼市需求暴增、量价暴涨的重要推手。

    6. 2016年杭州楼市的价格体系重塑

    在2016年这一轮大涨中,低价楼盘涨幅更大。市区1万元/平方米以下的楼盘已经凤毛麟角,纯刚需购房者只能在2万元/平方米左右,甚至更高一点区间选择。刚性需求购房选择难度大大增加。

    市区改善型房源大部分已经接近或超过4万元/平方米;3万元/平方米左右的改善型房源少之又少;高端住宅的价格基准线已经上升到6万元/平方米左右,甚至更高。

    7. 土地市场全年持续高热

    2016年,杭州市区共计成交126宗土地,总出让面积531.7万方,总可建面积1251.6万方,总成交金额达1597.7亿元。与同样地王频出的2013年相比,总成交金额上升了270.8亿元,但总可建面积仅为2013年的近60%。平均楼面价12765元/平米,比2015年上涨72.3%(这一涨幅接近2011年-2015年连续五年的累积涨幅)。

    其中,涉宅地成交80宗,出让面积425.7万方,总可建面积985.4万方,总成交金额1398.5亿元。平均楼面价14192元/平米,比2015年上涨66.1%。

    杭州市区总成交额、平均楼面价以及宅地成交额、宅地平均楼面价等四项数据均创下历史新高,但总可建面积为2009年以来倒数第三位,仅略高于2012年和2015年。

    土地市场争夺激烈,地王频出。2016年,80宗涉宅地相继刷出42宗单价、总价地王,市中心、景芳三堡、申花、未来科技城、钱江世纪城等24个板块刷新最高地价纪录。其中多个板块地王更迭频繁,如申花、未来科技城、萧山市北、良渚核心区。

    部分高价地块“面粉”接近甚至超过“面包”价格,按目前市场价格体系,尚无法保本。开发商赌预期赌未来,以时间换空间。

    从2016年的土地储备分析,未来一年甚至更长的时间,各家企业杭州市场份额的排序可能发生较大变化。

    8. 二手房成交量超7万套同步刷新历史纪录  价格涨幅低于商品住宅

    2016年,杭州主城区二手房成交高达70106套,创历史新高。主城区二手住宅成交均价20505元/平方米,刷新历史次新高纪录。

    2016年,主城区二手住宅均价与历史最高的2011年仅相差113元/平方米。2016年下沙次新房小区成交权重巨大,成交热门小区TOP10中占七席,在很大程度上拉低了2016年二手住宅成交均价(2011年尚未有大量的下沙低单价二手房入市)。

    主城区二手住宅成交均价持续上涨,12月同比上涨17.1%,但仍低于主城区商品住宅价格涨幅。

    二手房市场中,几乎没有投资性需求,主要是商品房市场溢出的刚性需求,对价格较为敏感,总价较低的房源成交较为活跃。单价在万元左右的下沙开发区次新房,以及市中心的老旧小房源更易受到刚需购房者的青睐,成为二手房成交热门小区。其次,学区房小区在二手房市场中由于学区优势,也占据二手房市场一定份额。

    9. 杭州的城市地位迅速提升

    由G20峰会的举办和2022年亚运会的落定,带来的城市面貌和城市格局的变化以及对城市未来的良好预期,加之近几年杭州的经济和产业结构优势以及较高的经济发展速度,使杭州在二线城市中格外引人注目,也奠定了杭州最优质二线城市的地位。

    10. 城市格局已经并将继续发生重大变化

    奥体板块和未来科技城板块异军突起。2016年底,官方适时修订了杭州城市总体规划,确定了“两个主中心,七个副中心”的城市新格局。由此,杭州已经告别了单一核心的城市格局,向多核心城市迈进。

    轨道交通建设加快,五年后的亚运会为杭州排定了一张基础设施建设、道路建设,特别是轨道交通建设的不可推迟的倒计时时间表。

    11. 相对于本土开发商(包括较早进入杭州市场的开发商) 外来开发企业对杭州的关注度更高  市场预期更乐观

    2016年有和昌、江苏中南、重庆东原、禹洲、鲁能、中骏、中梁、郑州绿都、金辉、建发、中国中铁、安徽置地、厦门国贸等13家房企新进杭州市场。而2016年全国十强房企中,仅剩华夏幸福尚未进入杭州。

    9·30全国层面加码调控政策之后,杭州市区仍陆续产生了10个地王项目,其中8个地王均由外来开发商创造。

    12. 行业集中度进一步提高  部分本土企业逐步淡出市场

    2016年,开发企业股权和项目并购风起云涌。

    4月,浙江城建将其在杭州在售的仅有的两个项目分别转让给新城地产和景瑞控股,抽离楼市;恒大以36.09亿元收购嘉凯城52.78%的股权;9月,融创以8.59亿元入股金成三项目;11月,阳光城以104.69亿元收购了物产中大旗下15家全资子公司股权等。

    13. 市区各板块未来的商品住宅库存量分化严重

    部分板块,严重供不应求。桥西板块潜在供应量仅约为10.8万方,丁桥板块潜在供应量仅为18.6万方,滨江区潜在供应量为76万方。

    部分板块供应量较大。萧山北部(钱江世纪城、市北开发区及新区)潜在供应量约为303万方,未来科技城板块潜在供应量约为170万方。

    14. 多个高库存的老大难板块库存被投资需求一扫而空 并成为价格涨幅较大的板块

    临平山北、闲林、崇贤新城等板块商品住宅显性库存均大幅下降了70%,库存消化周期也大大缩短。以2016年月均速度去化,显性库存消化周期临平山北、闲林和崇贤新城分别仅需2.3个月、1.5个月和1.6个月。

    尤其是临平山北被大批来自上海等一线城市的购房者扫货,价格涨幅惊人。

    以金都·夏宫为例,最高月度成交均价为14497元/平方米,与最低月度成交均价为6426元/平方米相比,涨幅高达125.6%。

    15. 酒店式公寓成为市场投资的热点

    由于住宅的热销以及投资热情,有部分住宅替代功能的酒店式公寓成交创历史纪录,超3.8万套,在商品房成交中占比近20%。(这一数据尚未包括大量的村级留用地中的酒店式公寓。)

    16. 写字楼和商铺两种业态去库存缓慢  库存积压严重

    杭州市区写字楼和商铺全年成交仅约1.6万套,178.2万方,套数占比仅8.1%,面积占比9.2%,远低于酒店式公寓。

    写字楼和商铺两种业态在商品房库存中面积占比高达42.9%,逼近了商品住宅的占比。以2016年成交面积去化,消化周期超36个月。

    17. 市场热销但住宅品质提升并不明显  甚至部分住宅项目出现产品质量问题

    由于市场热销,整个行业对产品品质提升的关注度下降,整体住宅品质提升不仅不明显,甚至有部分开发商的部分项目交付爆出较严重的产品质量问题。

    18. 部分开发企业对产品和服务创新进行探索

    绿城、蓝城的小镇开发模式,万科的社区养老模式,绿城物业的智慧社区等创新和探索,引起市场关注。

    二、2017年杭州楼市展望

    2017年的杭州楼市面临各种复杂影响因素。

    杭州城市地位进一步提升,轨道交通网络建设速度加快,新的城市格局形成加速。

    杭州产业结构和经济增速等方面,与同类城市相比,均有较大的优势。

    杭州楼市经过2015年和2016年两年的巨量消化,已经从2014年的高库存城市,甚至是高危库存城市,转变成供需健康,甚至商品住宅已经供不应求的城市。与南京、苏州、厦门、合肥二线城市 “四小龙”相比,由于这一轮暴涨起步较晚,并被急刹在了加速阶段,没有完成这一轮全部暴涨过程。因此,杭州房价也相对较为合理。

    但是,库存是动态的,2016年所供应的土地,以及2017年8500亩(含富阳区)的巨量供地计划如果实现,隐性库存的潜在供应量将迅速增加,显性库存随时可能迅速反弹。如去化速度减缓,则去化周期也将迅速拉长。这些因素都不能不引起高度警觉。

    甚至如果预期大幅度逆转,2016年大量购入的投资性购房者,其中部分将转化为市场的供应者。

    尽管杭州有较大的城市优势,但这些优势都不能离开中国社会和经济大背景。

    2016年的杭州楼市和中国一线城市及部分二线城市同步,经历了惊心动魄的市场波动,并于9·30急刹车。

    这一轮暴涨引发了诸多社会、经济矛盾和风险。理论上,是一次非经济学意义的严重通胀。

    9·30急刹车,再次动用了限购甚至限价等行政手段,重蹈2009年覆辙,显示了管理当局的无奈和尴尬。2016年与七年前的2009年相比,市场波动更大,风险更大,行政干预的后遗症更大,也使市场预期趋于更加迷茫和复杂。

    官方提出的“建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”,涉及中国房地产市场的整个顶层设计,路径复杂,道路漫长,几乎可以肯定不可能在2017年有突破性进展。

    但官方会选取其中“房地产税”立法为突破口。虽然同样没有可能在短时间内完成房地产税的立法,但会将这把剑高高悬起,对市场预期的杀伤力甚至比剑真的落下更大。

    官方提出,2017年“既要抑制房地产泡沫,又要防止出现大起大落。”

    杭州楼市2017年走势虽大概率事件是量缩价稳,但由于多重复杂的影响因素,理论上,一切皆有可能。但唯独重蹈2016年覆辙,再次暴涨的可能性几乎为零。

    2017年,中国经济所面临的形势空前复杂和严峻。国际政治和国际贸易的风险、汇率风险、地方政府债务风险等等一系列因素,错综复杂交织在一起。

    官方前所未有的默认存在着全局性系统性风险的可能性,并发出了最严厉的警告。同时,把“防风险”提高到了前所未有的高度。

    对于房地产行业的参与者,每一家企业,每一个公民家庭,在2017年这样一个特殊的历史时期,确保安全,防控风险,同样毫无疑问也应该是最重要的原则。

    浙报传媒地产研究院院长  丁建刚

    撰文:丁建刚

    审校:杨晓敏

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