百亿市场掘金 这6家长租公寓品牌如何选?

观点地产网

2017-01-16 10:53

  • 2013年以来,长租公寓品牌疯长,直到现在长租发展的势头也未见消停。由资本市场来看,大量资本和行业投资已经布局完成,加紧烧钱拿房。在品牌争鸣的过程中,各家品牌长租公寓运营方都朝着规范化发展,其组织架构、拓展节奏更加明晰。随着2016上半年“供给侧改革”政策的正式落施,公寓市场作为国内新兴且前景广阔的投资领域出现了更加活跃的局面。在这其中,集中式长租公寓品牌湾流国际青年社区、窝趣轻社区、新派公寓,分散式长租公寓品牌大象公寓、唐巢公寓、优客逸家纷纷进入投资加盟视野。

    一线布局 北上广深战况激烈

    从六家长租公寓品牌的企业背景来看,除窝趣轻社区和新派公寓有着铂涛集团、华住酒店集团分别为其背书,反映出酒店集团对新兴的公寓租赁市场的关注外,湾流国际青年社区、大象公寓、唐巢公寓、优客逸家都属于创业型公司,以革命者的面貌出现在长租市场上。

    从6家长租公寓的物业需求上,我们可以大致了解一下目前长租公寓发展的现状:

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    1.成立时间短。以上六家长租公寓品牌的成立时间都不长,成立时间最长的新派公寓和优客逸家仅4年时间。

    2.瞄准北上广深。重点发展城市集中在一二线,三家集中式长租公寓在发展城市的考虑上都将重点放在了北上广深。唐巢公寓力图在上海精耕细作。相较其他品牌,优客逸家在重点城市的选择上范围更大。

    3.人群定位同质化。六家长租公寓都将目标群体锁定在年轻的都市白领上。但对这一人群没有更细的划分,看似明确,实则模糊。

    4.从面积需求上来看,三家长租公寓的面积需求基本一致,都在2000m2以上;大象公寓对面积要求最低。集中式长租公寓并没有表现出高于分散式长租公寓的面积需求。

    5.从合作期限上看,集中式长租公寓的合作时间都在10年及以上,而分散式长租公寓对租期的要求低于集中式。大象公寓的合作期限短至3-5年。

    费用模糊 加盟数据欠缺或不全

    从迈居搜集到的这六家长租公寓品牌,只有窝趣轻社区与新派公寓对加盟费用有比较明确的规定。两家品牌都有酒店集团背书,在加盟费用上,也借鉴了酒店加盟的收费方式。窝趣轻社区的加盟费用包括一次性合作费用3000元/房,PMS安装费2万元,工程支持费2万元及改造装修费15万元。而新派公寓收取营业收入的10%作为基本管理费,对其他费用暂时没有公布。单从这两家的加盟收费情况来看,窝趣轻社区的加盟费用多为一次性费用,涉及的后期收费较少,加盟商前期资金投入大。新派公寓的收费采用抽成方式。但无论是窝趣轻社区还是新派公寓,都对经营压力进行了转移。

    另外,从各大公寓品牌对自身加盟优势的描述中,可以看出其强调了自身的品牌效应,但是除了湾流国际青年社区将在上海的15个项目和北京的2个项目以数据形式列出以外,其他品牌都只是笼统概述品牌效应,没有提及更多实质运营的参考数据。

    市场掘金 公寓品牌应该看得更远

    兴起的长租公寓寻求北上广深作为突破口,但一线市场的“蛋糕”只有那么大,难免出现“僧多粥少”的困局。目前中国房地产已从增量发展逐步过渡为存量发展,随着房价的上涨,购房年龄延长,这一段被加长的时间将直接反映在租赁市场上。省会及其他二线城市也会出现不容小觑的市场空间。

    对比日本长租市场,中国长租公寓品牌出现了“两头短”的窘境。在日本,物业的租期普遍在20-35年。而在中国,10年以上的租约已经比较长,公寓品牌的盈利要求被拔得很高,很多品牌目前无法享受到装修及运营带来的溢价。日本租客的平均租住年限,5-10年的占10%,1-5年的占50%,1年以下的相当少。而目前中国租客的租期普遍都在1年以下。房屋的空置率和间隔期拉长,长租公寓将面临着很大资金压力。如何培养成熟的租客群体,对于长租公寓品牌来说是一个挑战。

    在百亿市场的刺激下,众多资本纷纷投入了长租公寓市场。目前,部分长租公寓品牌已经开始探索更轻的资产模式,通过借鉴美国及日本长租公寓的发展经验,在这个看得见未来的市场未来将会有更多的创新之举。

    撰文:迈居

    审校:杨晓敏

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