资本青睐!产业地产大时代来临

观点地产网

2017-01-20 17:06

  • 产业地产经过过去几年的酝酿,赢得了资本市场与私募基金的青睐,成为了各路豪强的追捧之物,一个波澜壮阔的行业大时代正在到来。

    杨建伟 目前,随着国家对产业园区的借重与扶持,包括传统房企、金融机构、实体企业甚至海外资金纷纷投身产业地产。尤其是2016年以来,各类资本进入产业地产趋势明显加快。据统计,整个2016年至少有34家企业进入产业地产,其中房地产背景企业数量最多,占到23家,其他12家分别为5家制造业企业、4家金融资本企业和2家商业背景企业。产业地产经过过去几年的酝酿,赢得了资本市场与私募基金的青睐,成为了各路豪强的追捧之物,一个波澜壮阔的行业大时代正在到来。

    据鸿伟摩尔董事长杨建伟介绍,与传统住宅、商业地产相比,产业地产运转周期较长,回报周期至少需要5到8年甚至更长时间,对于开发商而言,不仅在开发过程中需要投入大量资金,建成运营过程中,仍需要不断投入资金,对于企业的资金链是一严重考验,这种投入大、回报周期长模式多数企业难以承受。

    为了解决这一难题,一些产业地产开发商以降低自持比例、增加销售比例来回笼资金,如联东集团、总部基地、华南城等企业;也有一些企业通过与政府谈判获得一定可供销售的住宅用地,如华夏幸福。这两种模式是当前产业地产较为通行的做法。

    地产以资本为王,产业以金融为先。因此,作为一个资金渴求度很高的行业,产业地产也亟待金融资本的助力。金融如何整合成为现在困扰产业地产开发商最重要的问题。项目前期的资金投入大多数只能通过融资平台完成。目前,全国工业用地相对充裕,缺乏的是资本实力的强力支持。产业园区不可能一开始就赚很多钱,需要很长时间的培育升级,如果没有资本平台的保证和支撑很难撑到最后。因此,如何寻求强大的资本后盾成为产业地产需要攻克的难关。

    事实上,产业地产对开发商的资金实力、后期招商能力的要求之高,成为实力不足的中小开发企业进入产业地产的门槛。而资本平台的缺失,也成为产业地产持续发展面临的关键问题。但是,资本的嗅觉一向是敏锐的,产业地产火爆后,自然少不了资本的身影。

    一方面,产业地产得到资本市场的充分认可,继华南城、华夏幸福、张江高科、毅德控股、五洲国际等产业地产商登录资本市场后,光谷联合、主打软件园与科技园的“商务园区运营商”亿达中国、中国宏泰相继在香港IPO。另一方面,产业地产也得到了私募基金的充分认可,平安不动产、银证基金、嘉民基金以向专业物流地产商注资的方式或直接投入自持的方式驱动物流园区的发展扩张;绿野资本、天赋资本、湖北高投为代表的产业投资基金,正以园区为平台,以投资打造产业集群为最终目的,追求传统地产性收益之外资产证券化的退出方式。由此可见产业地产的热浪开始逐步席卷资本市场。

    除了这些新晋的产业地产上市企业,此前的产业地产上市公司,包括市北高新、外高桥、中储股份、东湖高新、卓尔发展、华夏幸福等都在资本市场上表现不俗。在房地产市场整体表现低迷的大背景下,这些产业地产上市公司都实现了整体盈利,而在产业升级与结构调整不断深化的未来,产业地产作为房地产市场备受瞩目的新兴领域,这批产业地产上市公司更有望成为未来发力资本市场的中坚力量。

    越来越多的资本涌入产业地产,一方面与其投资回报有关,因为与传统的住宅、商业地产相比,产业地产的利润想象空间更大,净利润率、净利润增速、ROE等几个方面都明显高于传统住宅企业。另一方面,布局产业园区、物流园区等产业地产,可以与其主业形成协同发展效应。

    在当前的行业和市场的格局下,金融和资本的力量正在以前所未有的力度影响着产业地产的发展脉络,资本市场热情高涨,众多开发主体准备就绪,产业地产无疑能够“因势而上”成为房地产市场的下一个金矿,如何实现资本与地产的深度融合,将是未来很长一段时间内,摆在每一个地产人和金融圈从业人员面前的新命题。而热潮迭起之下,产业地产未来将会呈现怎样的特点,还要拭目以待。

    杨建伟 鸿伟摩尔创始人

    撰文:杨建伟

    审校:杨晓敏

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