城中村改造:如何吃到城市的最后一块“大饼”

观点地产网

2017-02-04 16:48

  • 万科、恒大的房企已经参与到了太原城中村拆迁改造中,具体合作方式并未透露,但可以看出城中村的巨大诱惑力。

    城中村是中国城市发展的一大特色,在相当多的大中城市中都存在着这一特殊形态,可以说,城中村的产生和发展,就是中国城市化过程的缩影。

    在房地产发展如火如荼的这些年,在全域城市化大环境的推动下,各大城市中的核心地块早已经被蚕食殆尽,甚至交通、环境较好的城市周边地区,土地供应也成了稀缺产品。这此类土地市场中,除了个别房企,大多数对一级土地整理避而远之,只对“熟地”感兴趣,这样既可以缩短项目周期尽快回笼资金,又避免了与当地百姓和政府繁杂的利益关系,尤其是全国性房地产开发企业,对此尤其忌讳。

    但与此相对应的一个矛盾是,成熟的土地已经成为稀缺产品,且往往溢价偏高,以现有的楼面价格和预期房价做投资分析来看,几乎毫无例外的必须定位于高端楼盘,而这又同相对萎靡的市场相悖。

    从去年统计结果看,全国房地产库存达七亿平,但这并不能直接或全部归咎于房地产市场的低迷和购房欲望的下降,在库存房屋中,往往是定位、品质等出现了严重问题。

    以太原为例,太原房地产市场上充斥着大量小产权房屋,甚至多个烂尾项目,具体数量难以统计,同时,在300平方公里建成区内有109个城中村,占到建成区面积近三分之一,涉及人口近四分之一。每个城中村都发展成了一个相对独立的生态体系:3-5层自建简易楼房,一层用于门面房出租,二层及以上全部为日租、旅馆、长期出租等,每个城中村形成了多达数十万平体量的社区,容纳了数千人口。

    由于城中村拆迁成本过高,在过去几年,尽管有少数房地产开发企业涉足城中村拆迁改造,但其中多数都并未取得良好的收益。

    面对如此丰盛的“大餐”,总会有人不断去尝试,太原市已经开始了城中村的大规模拆迁工程,并制定了明确的时间进度表。这可以说是城市土地市场中最的的一块“大饼”。万科、恒大的房企已经参与到了太原城中村拆迁改造中,具体合作方式并未透露,但可以看出城中村的巨大诱惑力:政策洼地、核心区域、完整地块、成熟配套,等等。

    在整个经济体系中,房地产的影响和拉动作用是显而易见的,也是各地财政收入的重头戏,所以,政府主导推动城中村拆迁项目才具有实际操作性,将拆迁、补偿与土地出让主体分开,前者以政府为主,而后者则由市场决定。

    对于房地产开发商来说,如何吃到这个“大饼”才是他们关心的,从两个方面看,如果在拆迁过程中袖手旁观,那么在之后的出让环节可能丧失竞争优势;如果在介入拆迁环节,则担心尾大不掉。

    最好的方式,可能就是与政府合作,通过各自职能分工,最大限度转移风险,抢占先机。毕竟,在城市土地资源日益紧张的今天,有地才有未来。

    撰文:隋荣涛

    审校:徐耀辉

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