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从东方广场到上海世纪汇 李嘉诚内地商业地产史话

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 15-06-19 00:52

不管剧情的基调及结局如何,华人首富现在毕竟还是以内地为背景,演绎了一段关于进与退的地产商业故事。

  观点地产网 在完成世纪大重组后,李嘉诚的内地商业地产巨轮似乎又将再一次起锚。

  继华中地区首个旗舰式大型购物中心“M+”亮相后,6月17日,长实地产在上海陆家嘴的商业综合体——世纪汇广场正式启动全球招商,整个项目预计将在2016年分期落成。

  与此前长实、和黄在内地发展的步调基本一致,世纪汇从拿地到建成也经历了一场逾十年的马拉松长跑。不过,在被时间追着走的岁月里,世纪汇俨然完成了一个华丽转身。

  “现在陆家嘴写字楼的供给率很低,未来两三年已经没有多少供应了,只能外溢到世纪大道周边。而目前,世纪汇所在的竹园板块写字楼出租率超过了90%。”高力国际华东区办公楼服务业主代表高级董事赖锦雄向观点地产新媒体如是描述道。

  对比此前的连连撤资,在经历长实、和黄地产业务重组梳理后,李嘉诚似乎有意要描摹另一幅内陆商业地产图景。

  不可否认,从上世纪90年代的举资进军大陆,在过往的二十多年里,华人首富在完成财富积累的同时,也留下了不少为岁月钩沉的商业地产往事。

  世纪汇广场沪上亮相

  时间的齿轮咬合在2004年11月20日,紧邻陆家嘴的世纪大道2-3、2-4地块出现在了上海浦东新区招商大会上。

  地块所有者陆家嘴联合发展采取邀请招标方式转让土地——包括土地使用权转让和合资/合作开发两种模式。当时,通过资格审查的5家企业都来头不小,新鸿基、和记黄埔、华润集团、太古和百联坐上了PK台。

  不过,好事多磨,在经过整整一年的兜兜转转后,陆家嘴股份才在2005年11月21日对外公布其控股55%的陆家嘴联合发展将与李嘉诚旗下的和记黄埔地产共同合作开发世纪大道2-3、2-4地块。

  事情到这还未划下句点,一个月后的12月20日,陆家嘴再次刊发公告称,其将2-4地块以总价25.99亿元转让给和记黄埔旗下的Mapleleaf,楼面价为每平方米12000元。

  至于2-3地块,陆家嘴发展将出资20亿元负责开发建设,待建成后将其中部分商业建筑以客户定制的模式出售或租赁给百联集团。

  然而,抱得“靓地”归来的和黄却并不急于开发,直至2008年,该项目才进入到环评阶段,开工日期更是延后至2011年3月18日。虽然进入开工建设,但世纪汇也并没有过多“发声”,到2013年底项目才传出即将封顶。

  资料显示,世纪汇广场占地面积约5.1万平,总建筑面积36万平方米,其中商场14万平,写字楼约13万平。

  观点地产新媒体获悉,该项目购物中心部分共七层(地下二层到五层),提供约500家商店,沿街设有约300米长廊商铺,并且拥有3000平方米室内中庭;而写字楼高约168米,楼层数目32层,标准层面积约2350平方米。

  在当前陆家嘴写字楼及商业均表现火爆的情况下,世纪汇广场的择机入市显然也是想分得一杯热羹。“现在陆家嘴写字楼的供给率很低,未来两三年已经没有多少供应了。”无疑,长实的机会来了。

  据世邦魏理仕研报,仅写字楼而言,去年浦东的空置率大部分时间在2%左右运行,进而也推动租金一路上扬,去年涨幅达9.5%。

  除此之外,作为一个地铁上盖物业,世纪汇商业部分所需要的人流似乎也不是问题。“项目的前景还是不错的。”赖锦雄评价道。

  李嘉诚内地商业地产史话

  从李嘉诚过去两年的撤资动作来看,近来内地商业地产项目的接连亮相似乎也在预示着一种回归。而翻开李嘉诚的内地地产发家史,为人津津乐道的除了大手笔的套现和囤地生财外,也还有着比之于其他香港企业的不足。

  “在住宅销售方面比不过九龙仓,商业又不及恒隆、新鸿基。”长实内地的发展似乎面临着两面“受气”的尴尬,有内地资深地产人士就这样认为。

  不过,不管剧情的基调及结局如何,华人首富现在毕竟还是以内地为背景,演绎了一段关于进与退的地产商业故事。

  上世纪90年代初,在外资企业逃离大陆的时候,李嘉诚选择大举进军大陆市场,也成为香港在内地的最大投资者。若缩窄到商业地产层面上观察,李嘉诚最为人津津乐道则非位于北京东长安街1号的东方广场莫属。

  毫不夸张地说,东方广场今天仍然算得上是北京最好的商业综合体之一,外界对此的溢美之词更是数不胜数。

  据了解,东方广场项目包括共分三层的世界级购物商场“东方新天地”、由8座甲级写字楼组成的“东方经贸城”、由两座服务式公寓组成的“东方豪庭公寓”、拥有825间客房的五星级酒店“北京东方君悦大酒店”以及拥有约1900个停车位的多层地库停车场。

  而东方广场也成为李嘉诚内地聚财之地,有数据统计表明,在2008年通过资本腾挪转手至旗下汇贤控股后,东方广场2009年总收入已达19.7亿元,其中利润就有13.55亿元。

  显然,这已成为了李嘉诚布局内地商业地产最为浓墨重彩的一笔。值得注意的是,在伴随北京项目逐步走向辉煌的过程中,李嘉诚也见缝插针似的完成了对上海、广州、重庆、深圳等众多城市的布局。

  而在这其中,闯荡上海滩无疑也是李嘉诚故事脚本中不可或缺的一集。主角则就是彼时长实与和黄合作的东方汇经中心(OFC),而该项目在长时间内也几乎是长实与和黄在上海的标志。

  只不过,在2013年10月18日,这个位于陆家嘴金融核心区的项目89亿港元转手光大控股,而出售价格已整整是其最初拿地价格的8倍之多。

  事实上,自2013年起,李嘉诚在内地的节奏就已经从之前的“买买买”摇身一变为“卖卖卖”,而这也成为大众关注并认为华人首富在内地大举撤资的例证。

  据观点地产新媒体了解,2013年除了东方汇经中心的易主外,该年8月,长江实业、和记黄埔还分别将下属公司持有的广州西城都荟广场各50%股权出手,总交易金额超过30亿港元。

  而在2014年,这样的撤资套现举动更加频繁。22月,长实参股的ARA资产管理公司以24.8亿元出售南京国际金融中心;4月,李嘉诚次子李泽楷以57.6亿元将北京盈科中心出售;8月,ARA资产管理公司又以15.4亿元抛售虹口区北外滩甲级写字楼盛邦国际大厦;其后的11月,和记黄埔以38.2亿港元的价格,将旗下的房地产开发公司和记港陆71.4%的股权出售给泛海控股。

  对此,资深商业地产人士告诉观点地产新媒体,在李嘉诚的投资逻辑里,商业物业就是买卖套利的工具。“从依靠出租工业大厦、写字楼进入房地产业开始,到金融危机时刻加大投入出租物业,获得稳定收益的同时最大程度地获取地产市值上升的溢利。”

  不过,从现在最新动作来看,重组之后的长实地产已经有意加快消化庞大土储,而内地依旧将会是李嘉诚未来一段时间地产业务的重点。据了解,在长实地产目前所拥有的1580万平方米的土地储备中,香港仅有80万平方米,而内地则高达1450万平方米。

发稿:张常旺审校:武瑾莹

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