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陈淮:新政下房地产行业市场趋势

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 15-04-24 12:32

历史赋予我们的重担还非常沉重,这是一个我们应该面对的新问题,不是讨论房子应该卖给谁这么简单。

  陈淮:今天给我出了一个很怪的题目“新政下的房地产行业市场趋势”,谁跟你说有新政?刚才主办方之一都讲到了长江中游,讲三个故事。

  武汉的历史上本来应该是远东经济最发达的城市之一,最开始大机器工业,工业革命进军中国的时候,第一个落脚点是武汉,是洋务派运动在最初这里,我们有海洋造等,很可惜历史的阴差阳错让我们错过了这个机会,现在还有160多座豪华的别墅,那当时武汉辉煌的时候,是洋买办、银行家以及民族企业家在那里建的,可见我们当时的社会发达,高端房地产,那时候也没有高铁、私人轿车,坐着马车到那住别墅。

  我们不能错过第二次,但是历史上又给我们留下了一个机会,武汉长江大桥,武汉长江大桥修建是按照万吨海轮能够通过来建的,希望武汉不仅是内陆沿江城市,而且是能够对外开放直接海船能够走的。尽管后来湖北的人大代表多次提议把南京长江炸了,很难得到江苏省的配合,现在南京以下建了七八座桥,现在讨论这个已经没有意义了。

  第三个故事是武汉是最早懂得发展城市群的,武汉和山西、河南、湖南等城市比,最大的特点是它的省会城市比较大,而其他五个省会城市算不上大,而这个大有一个缺点是“一城独大”,所以早在20余年前的时候,湖北武汉提出来努力发展长江中下游战略合作,并且制订了很多规划,请专家论证。但是后来看了看人家没有想和我们“结婚”、“谈恋爱”的意思,认为我们是“乡下人”。

  后来正好到90年代中期,重庆独立设市了,我们又提出了长江中上游战略合作规划,请专家论证,没多久国务院明确重庆和成都组成了一个综合配套改革实验区,叫城渝城乡协调发展改革实验区,这个改革实验区意味着成都必须“嫁”给重庆,跟我们没关系。三个故事意味着我们在城市化路径上经历过很多曲折,但今天我们又有机会,刚才说的长江中游城市群,但是这个“中游”坦率说你和谁是“中游”?谁和你是一伙的?这个问题还值得商榷和探讨,无论如何我们处在这个节点,赋予了武汉一个重要的历史责任,目前在区域经济上我们按照新一届党中央、国务院的要求的三大重心:“一带一路”、长江黄金水道、京津冀城市群。这应该是国家发改委在论证的,相应的规划都已经制订了,也都对我们构成了一个重大的历史机遇。

  武汉是体制成分最为严重的老工业基地,既是一个丰富的城市,又受到环境污染、资源压力、交通运输基础设施方面发展的短板,在过去几年里面媒体告诉我们一个新词“到城里看海”,其中最有代表性的就是到武汉这个内陆城市“看海”。大概2014年好一点,2013、2012年武汉可以划船游泳,说明武汉发展不平衡,历史赋予我们的重担还非常沉重,这是一个我们应该面对的新问题,不是讨论房子应该卖给谁这么简单。

  按照最新的政府工作报告关于房地产的问题,其实也很简单,主要有四个方面。一个是稳定住房消费,这是在稳定2015年经济增长的问题上向下提出来的,作为一个重要的措施,稳定住房消费。刚才主办人说了增速问题,其实最担心的还不是增速,是增速背后的物价问题。在今年“两会”结束的时候,李总理在答记者问的时候说了一个新词“被通货紧缩”,意味着中国的经济增速、物价变化现在自动权没有多少在我们手里面,受到国际大宗商品的影响非常大。简单说稳定住房消费是我们这一轮重要的筹码、重要的落脚点。

  第二条叫鼓励自住型、改善型住房消费需求。这句话虽然只有几个字,但是它的含义是非常重要的,它意味着我们政策支持的中低端老百姓的需求,那个重心所在,已经主要不是脱困型的、满足基本需求型的,重心逐步在上移。并不是说最低端老百姓的住房困难这部分需求已经全部满足,还有很长的路要走。但是这部分的任务已经不主要是或者主要是政策支持的重心了,老百姓市场中的需求已经从脱困型向改善型、舒适型转变了,政策也要有相应的提升,住房也如同穿衣服,可以划分为四个层级的需求。简单说穿衣服有基本型或者叫脱困型,或者叫满足基本需求,遮寒蔽体,这是你穿衣服的基本需求,讲干净、讲体面就是改善型需求,讲时髦了、流行,尖头皮鞋就穿个一尺半的,这叫追求型,非名牌不穿叫奢侈型。

  刚才提到棚户区改造这个词,也需要我们注意到这个重要的变化。我们在十二五计划头一年提出,但是在那个时候建的保障房主要是给低端群体的,但这一次提出的低端群体的实务保障房有一个重要的区别叫“棚改房”,棚户区改造。我稍微多解释几句,在2011、2012、2013年也有棚户区改造房,但那时候的就指大型国有企业,大武汉的老旧城区、成片危房改造,媒体可以叫做棚户区改造,但是不享受国家政策。今年明确提出来把棚户区改造的政策范围扩大,今年要建740万套保障房,其中580万套是棚户区改造。这不仅意味着低端保障的重心有所调整,而且意味着城市化的路径从原来的外延扩张进一步加强对老旧城区的改造。

  第四条趋势,大中小城市的协调发展问题,简称是结构优化和调整问题。从十八届三中全会到去年的《国家新型城镇化规划》到今年的两会政府工作报告都明确提出严格严控各超大城市人口规模,这主要指的是千万级人口以上城市人口进一步扩张。其中还明确提到大力支持部分省会城市及地市级中心城市基础设施改造,提高这些城市的综合承载力、人口承载力、就业承载力问题。真正解决所谓的房价问题,满足老百姓住房改善的需求,不是仅仅靠国8、国10、国多少条,而是让人口向城市的聚集规模的分布在城市里面,我想武汉作为省会城市,特别是武汉一大批乡镇薄弱的地市级城市,恰好在这样一个未来10年、20年调整城市结构中最需要优先和重点发展的城市群。大约的说有以上四个方面,仅供参考,谢谢大家!

  (著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生在2015城市观点论坛武汉行上所发表的演讲全文实录,未经本人审定。)

发稿:陈淮审校:刘满桃

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