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亚运城三期低价推新 330新政后楼市平淡成交

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 15-04-07 23:04

在库存压力尚未消减的情况下,广州新政后首周的成交均价甚至回落至14208元/平方米,环比跌4%。

  观点地产网 受清明节期间不宜买房的传统影响,广州在330新政出台后的首个周末仅有一个楼盘推新。

  4月4日,番禺亚运城三期“天誉”加推151套88—191平方米房源,精装均价11500元/平方米,毛坯均价10500元/平方米,与此前推出单位均价基本持平,最终去化约33%。

  几乎持平的均价、平淡的成交,作为试水楼市新政的首个项目,亚运城一定程度上透视着新政刺激下的广州楼市。

  “政策利好是持续的,现在是刚刚开始,接下来成交会稳步上升,但均价波动不会太大。”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示。

  亚运城样本

  据现场销售人员介绍,亚运城三期“天誉”4月4日当天加推8、9、10栋部分单位,户型涵盖88—100平方米两房、113—150平方米三房和187—191平方米四房。

  其中,113平方米以下单位带精装修,均价11500元/平方米;140—150平方米大三房(带主套)及187—191平方米四房单位毛坯在售,折后均价10500元/平方米。

  值得关注的是,尽管有着新政利好的大背景,亚运城此次推新并没有出现涨价。根据此前成交记录显示,亚运城近半年的均价一直维持在10700元/平方米左右。

  最后,据亚运城官方微信通报,该项目开盘当天成交近5000万元,按照最便宜一套也需100万元来计算,成交套数在50套左右。

  对于亚运城平价入市的抉择,黎文江表示这是正常的。“因为开发商要消化库存,如果价格上涨的话,大家可能就不买了。”

  黎文江指出,即使要涨价也要等库存消化得差不多的时候才会出现,预计金九银十的时候价格才有机会上涨,9月份之前还是会比较稳定。

  据统计,截至3月底,广州一手住宅库存仍保持7万多套、900多万平方米。在库存压力尚未消减的情况下,广州新政后首周的成交均价甚至回落至14208元/平方米,环比跌4%。

  成交均价短期内受新政影响不大,但黎文江认为,新政对消化库存还是很有帮助的。成交数据显示,新政后首周广州全市新建商品房住宅共网签1751套,环比上升17%。

  黎文江表示,成交上涨是因为买第二套房的需求得到了释放,而且以后会继续释放。“新政对楼市的推动不会只有一两个月,而是会影响全年。”

  新政效果有限

  对于330新政的出台,大部分分析认为,无论是二套房贷首付降低,还是营业税免征年限减少,最终效果都是释放改善型买家的消费力,推动大户型单位的成交。

  就广州市场而言,库存基本都是大户型。截至去年年底,广州库存一手住宅的套均面积132平方米,一手住宅新增供应的套均面积117平方米。所推的新货最终留下来的几乎都是大户型。

  不过,黎文江认为,现在贷款是放松了,但实际上如果限购不放开的话,对广州库存消化还是有一定压力的。其称,政策放松只是针对买第二套房的话,范围还是小了一点。

  “另外,即使开发商现在把价格降下来了,促销效果也还是不大,因为限购不放开购房者都买不了。”

  在黎文江看来,放开限购的作用可能比放松贷款的作用来得更明显。“无论是限贷放松也好,还是价格战也好,都不会扩大很多的需求面。”

  黎文江表示,政府可以考虑适当的放开限购,比如可以先放开144平方米以上的大户型,或者从库存压力特别大的区域开始逐步放开。

  此外,广州目前仍在实施升级版“穗六条”,其中针对外地人购房提高了门槛,条例对非本市户籍居民家庭提供缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的年限调整为“5年内在本市连续缴纳3年以上”,并限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

  对此,黎文江认为,这个条例的严格程度仅次于北京,但完全没有必要。放开外地人的限购对促进楼市成交也是有很大好处的。

  上述人士再进一步分析称,即使二套房的首付降到四成,但如果银行贷款额度不变的话,又会出现供不应求的情况,那新政的效果同样很难显现出来。

  换言之,本轮330新政毫无疑问将对广州改善型需求的买家带来了一定的利好,但一个手掌拍不响,若要新政发挥最大作用,更需要限购政策及资本市场的双双配合。

发稿:见习编辑 黄银桥审校:武瑾莹

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