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南京老下关开发迷途 中冶56亿被收地王“待嫁”

来源: [ 观点地产网 ]      时间: 14-10-28 01:32

中冶手握大量土地却无力开发之时,加之地块拆迁的长期受阻,下关滨江依旧处于“迷途”。

  观点地产网 一城出现一个“地王”或许不足为奇,但两宗相连的地块相继成为“地王”,这种事情只出现在南京的老下关区。然而,地王似乎都难逃多舛的命途。

  自去年7月5日被南京市国土局收回后,“中冶下关56亿地王”便就此沉寂于公众视野。不过,近日,下关滨江商务区管理委员会发展规划处处长刘之浩在出席某会议时透露,被收回的2号地块目前正处于规划中,未来会以居住为主,并将择机入市。

  事实上,斥资257亿独揽得下关滨江1、2、3号地,不仅让中冶出尽风头,也让外界对于下关滨江的蓝图充满期待。然而,吞下巨幅地块后,受制于自身资金链及拆迁阻力,中冶仅在象征性地启动开工后,便再无实质开发举动,老下关的开发也就此延怠。

  今年2月份,老下关的开发迎来新契机。在“消化不良”后,中冶将其中的1号地块打包成20多个小地块出售。目前,已经成功迎来证大、龙湖、深业等买家入局。

  不过,在市场人士看来,即便如此,老下关的开发亦非朝夕可待,尤其是中冶手握大量土地却无力开发之时,加之地块拆迁的长期受阻,下关滨江依旧处于“迷途”。

  56亿地王往事

  虽然淡出公众视野已有一年余,但下关滨江2号地块的往事依旧被人忆及。

  时光回溯至2012年11月30日,曾一举以200.34亿元造就下关超级地王的中冶置业集团,披着南京临江老城改造建设投资有限公司“马甲”再度出手,以高达56.2亿元的总价摘得宗地编号为G50的下关巨无霸地块。而该地块的成功出让,也就此刷新当年的全国总价地王纪录。

  资料显示,该宗下关滨江江边路以西2号地块,东至城河北路,南至城河路,西至规划滨江路,北至方家营路,属于商住混合用地,总出让面积36.42万平方米,综合容积率为1.99,折合起始楼面价7754元/平方米。

  至此,连同其在2010年拿下的下关1号和3号地块,中冶共斥资256.54亿元,在该片区圈地面积达236万平方米,从而成为南京下关区名副其实的“地主”。

  不过,随即便有南京资深地产人士爆料,“前面还欠着地价款,又添新债”。

  为此,中冶再陷舆论风波,甚至引来国土资源部关注,并责成南京市国土局公开调查下关区滨江2号地块。

  继而,更戏剧性的剧情在拿地半年多后上演。2013年7月5日,南京市国土局一纸公告宣布,2号地块的出让程序终止。就此,中冶拿到的下关地块被政府收回。

  南京市国土局方面给出的解释是,下关滨江2号地块挂牌成交后,地块的开发建设条件发生了一定的变化。一方面,地块内除南京铁路西站货场以外的棚户区居民和工企搬迁工作已完成,但由于西站货场异地复建工作十分复杂,一定程度上影响了按原约定期限向受让单位交付土地。

  另外,为了进一步提升和整合下关滨江商务区功能、完善商务区规划布局,市政府对下关滨江商务区的规划进行了局部优化,其中涉及到2号地块原出让时约定的规划建设条件也相应发生了变化。

  最终,面对2号地块被政府收回的结局,中冶并未过多“挣扎”。仅是致函南京市国土资源局,要求其在3日内退还2号地土地投标保证金11.3亿元及相应的财务费用等。

  延怠开发的老下关

  值得关注的是,此次下关滨江商务区管理委员会发展规划处处长刘之浩透露,经历规划调整的2号地块未来挂出将会以住宅为主,而此前地块出让之时,商办比重则是高达45%。

  对于规划调整,南京业内人士尹霄飞指出,在配套不全的前提下,下关滨江做商办肯定是不行的。据其介绍,眼下南京商办市场的压力依旧比较大,即便是城中和河西板块的商办也未必能够卖得好,而在综合多方面因素的考虑下,住宅会是比较保险的选择。

  另外,尹霄飞也分析到,在河西南偏僻地块地价都已破万的情况下,下关2号地块如果挂牌上市,预计价格会只增不减。

  事实上,自去年2月份,下关撤销并入鼓楼区以来,整个下关滨江的价值有望得到重新发现,并且随着区域环境整治的开展,作为原来棚户重镇的下关滨江面貌已明显改善。

  然而,提及眼下的老下关,尹霄飞直言,感觉该区域的透明度不是很足,并且,南京楼市的注意力也不在这个区域,政府对于板块的信息公布也不是很多。

  但实际上,早在2009年旨在将下关滨江地区打造成“南京外滩”的南京市政府便已公开整个区域的规划设计,直至翌年8月,下关1、3号地块的出让才使得下关滨江的开发步上正途。

  而按照南京市政府的规划,该区域将被打造成为集高档写字楼、住宅等为一体的南京外滩新城,项目计划在2011年上半年开工,总投资额达到400亿元。

  但或许谁都未曾想到,中冶的接手反倒是把整个区域的开发节奏降慢了。在政府主导区域开发的压力之下,中冶迫于自身的资金压力,不得不将此前吞下的巨幅地块分割转让。

  直至今年上半年,证大、深业和龙湖的相继入局,下关滨江才进入到实质性开发阶段,而眼下该三项目均已开工并进入施工阶段。

  不过,即便如此,“南京外滩”的成形却仍需时日,尤其是手握大量土地的中冶仍在继续转让地块,而截至目前,仅1号地块才成功分拆不足四成。并且,有业内人士透露,该区域的拆迁远未结束。

  而2号地在今年入市已无望,此前有南京业内人士对观点地产新媒体表示,今年南京500万公顷的供地计划里是没有下关的,并且下关和鼓楼在去年实现并区,但是很多事情还需要协调,因此地块的推出有可能要等到2015年。

发稿:见习编辑 张常旺审校:刘满桃

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