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借杠杆效应扩规模 新城江苏项目招募“小伙伴”

来源: [ 观点网 ]      时间: 14-10-27 02:58
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目前来看如果是自己做，光靠自有资金去运转，杠杆效应是不够的。

　　观点网 新城发展控股10月23日接连发布3则公告，除公布新城B股继续停牌事宜外，还披露了在苏州及南京两幅地块的新进展。

　　公告指，新城将成立合营公司开发苏州太湖地块，及与工密实业成立合营企业开发南京仙林湖地块。

　　据新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷介绍，只要合作就可以得到较好的杠杆效应，而新城目前仍然以快速扩大规模作为重要发展目标之一。

　　两项合作

　　据公告内容，新城四家子公司江苏新城、苏州创佳、昆山创宏及苏州万瑞与歌斐资产于10月20日订立协议，列明就开发位于苏州太湖地区的目标地块而成立合营企业。

　　资料显示，太湖地皮位于苏州吴中经济开发区友新路东侧、友翔路南侧，总地块面积7.4万平方米，规划建筑面积26.74万平方米，地价8.2亿元。

　　欧阳捷介绍称，新城已与歌斐有过多项合作，合作还是比较愉快。歌斐资产为在中国成立的公司，主要从事管理多只房地产相关基金的投资组合。

　　根据协议条款，歌斐资产旗下基金将向目标地块的项目公司苏州万瑞总计投资最多6亿元，其中9500万元为股本、5亿元为计息委托贷款及500万元为应付基金的无息股东往来款。注资后，苏州万瑞将由新城的全资子公司变更为由两家子公司苏州创佳、昆山创宏及基金各自分别持有51%、17%及32%股权的合营企业。

　　至于南京仙林湖地块，则由新城子公司新城万嘉、新城万隆及工密实业于10月21日订立协议，列明就开发位于南京市的目标地块而成立合营企业。

　　资料显示，目标地块为南京栖霞区仙林湖西侧地块二地块，东至规划道路，南至规划道路临湖路，西至经天路，北至纬地路，占地总面积14.75万平方米，规划总楼面面积36.88万平方米，土地出让金为30亿元。

　　而南京工密实业有限公司，是一家主要从事实业投资的企业。

　　根据协议条款，工密实业将向目标地块的项目公司新城万隆总计投资3亿元。注资后，新城万隆将由新城万嘉的全资子公司变更为合营企业，由新城万嘉与工密实业分别持有70%和30%股权。

　　杠杆与扩张

　　据欧阳捷介绍，在项目引入合作方，主要是基于扩大杠杆效应的考虑。“目前来看如果是自己做，光靠自有资金去运转，杠杆效应是不够的。而有良好的杠杆效应的话，就可以把规模效应放大。”

　　欧阳捷指出，因为双方是合作的关系，那么利益共享风险共担，这里面就不存在杠杆风险的问题。

　　而杠杆效应只是一个方面，欧阳捷称，如果是跟开发企业合作，公司之间可以相互学习借鉴。如果不是开发企业的话，“像这次苏州地块的合作，就是引入歌斐资产基金的资金，来扩展新城的资本金。”

　　“这样的话新城投入的资金比较少，风险也会比较低。这种时候有利于扩大规模，加快开发发展的速度。”

　　另据欧阳捷介绍，歌斐资产以前就跟新城有过多年合作，“大家合作还是比较愉快的”。并表示新城希望通过资金的引入方式，来扩大投资规模和加快发展速度。

　　对于新城快速扩大规模的目标，在欧阳捷看来，目前房地产住房市场上，虽然总体上讲是供略大于求，但标杆房企和大的房企市场占有率还在逐步提升，毕竟提升的空间还是有的。

　　“而相对于小房企，大的房企和品牌房企拥有更高的信任度和更低的风险。目前的市场形势是整合和洗牌的过程，在这个过程当中，品牌房企还是有很大的空间和发展机会的。”欧阳捷认为，通过合作的方式来扩大市场份额、市场规模和加快发展速度，目前品牌房企都是朝这个方向去走的。

　　未来发展

　　最新数据显示，前九个月新城控股累计实现合约销售金额约154.90亿元，同比增长23.58%；累计合约销售面积约174.03万平方米，同比增长26.07%。其中合营企业合约销售面积约7.4万平方米，合约销售金额约9.64亿元。

　　按新城控股订下的2014销售目标240亿元计算，其前三季度目标完成度为64.54%。

　　据欧阳捷透露，新城董事长王振华对业绩的评价为，销售情况基本满意，与整体的销售节奏差距不大。

　　“但是董事长还希望跑得更快点。若是前面跑得比较快，后面就会相对从容一点。”欧阳捷表示，“应该说已经过去的前三季市场并不差。目前的市场蛋糕并没有变大，至少比去年是缩小了，新城在增长的过程当中相当于是抢了蛋糕。”

　　在接下来的第四季度，欧阳捷介绍，新城在策略上可能更偏向于一盘一策。在市场比较好，供求基本平衡的地方，保持比较积极的推盘策略；而在一些市场供大于求，短期内没有明显效果的区域，则是以量价关系为前提，来保证足够的销售去化并平衡量价关系。

　　同时在推盘的节奏上也会有一些策略，“比如说什么时候推住宅什么时候推商业，怎么跟竞品进行竞合，这些方面也会进行一些统筹的把握和调整。”欧阳捷如是说道。

　　另据了解，此前新城董事长王振华透露，新城已经迈开在海外投资第一步，首笔美国投资为位于达拉斯的出租型公寓项目，是参股项目，与美国知名开发企业Lennar合作开发。

　　彼时王振华表示，新城在美国投资，只是为了学习。而据欧阳捷介绍：“美国的市场很发达，不光是建设经验很充分，而且建设方面的管理体系、管理流程、内部的操作模式都比较先进。而且美国房地产的投融资模式也比较好。”

　　他还指出，美国现在走的路是中国将要走的路，这对未来在国内市场特，别是房地产金融方面带来很大的借鉴意义和帮助。

发稿：鲁鹏审校：刘满桃

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