城市观点论坛中国行_2009年度论坛 - 不确定经济走势下的房地产
世邦魏理仕:2009年广州深圳房地产市场回顾

  物业销售再现繁荣,租赁市场平稳筑底

  2010年1月12日,广州-2009年,尽管外围经济在金融风暴的肆虐下举步维艰,中国经济却依然成功地保持增长,只是步伐稍微放缓,而国内的房地产市场更是绝处逢生。早前国家为应对金融危机推出了一揽子经济刺激政策,房地产成为率先受益的行业之一。由于流动性充裕及短期性救市措施的实施激发了物业购置需求,广州深圳两地的房地产销售市场迅速回升,销售量及价格明显上涨,重现一片繁荣景象。相比之下,与实体经济联系较为紧密的租赁市场则表现相对平稳:优质办公楼租金下滑逐季放缓,底部渐现;主要购物中心的空置率保持低位,租金稳中有升;工业厂房和物流设施租金受出口减少的拖累略有回落。

  经济背景

  在蓬勃的国内消费需求和大规模基础设施建设投资的支撑下,广州深圳两地的经济在2009年均逐步走出国际金融危机的阴影,实现了稳定增长。其中,经济增长的"内源性"因素尤为喜人,成为拉动经济增长的主要动力,前11个月广州和深圳两地的固定资产投资和消费品零售总额同比均获得双位数的大幅度增长。相比之下,两地的外源性经济领域因受外部经济不景气的影响,年内表现依然较弱。据目前的统计数据,即使降幅呈逐步收窄的趋势,两地的商品进出口总值仍将处于同比负增长的状态,而外商直接投资全年维持低增长水平。

  内资需求支撑优质办公楼市场

  受金融危机的冲击,2009年广州深圳两地优质办公楼市场的外资需求出现了一定程度的萎缩。相反,国内企业对优质办公楼的需求却在2009年强劲增长,成为吸纳优质办公楼空间的主要力量,尤其是以银行、保险公司和证券公司为代表的国内金融机构和本地民营企业设立总部和分支机构的需求显著增加,从而造就了多起大宗办公楼物业买卖交易。在广州,国家开发银行、上海浦东发展银行和广东发展银行等金融机构先后在珠江新城购入大面积的办公楼物业以作自用,而中信证券则斥资10.4亿元人民币整购深圳卓越时代广场二期作为新的总部办公楼。不仅如此,国内企业在两地的优质办公楼租赁市场也异常活跃,中金公司、中国石油、华能国际等企业在年内纷纷迁入广州的甲级办公楼。深圳市场则录得多宗集中在福田区新建办公楼的大面积租赁成交,承租方主要也是在本地扩张或设立新分支机构的国内银行,如建设银行、江苏银行和包商银行等。

  两地优质办公楼的平均租金在2009年全年均录得下跌。2009年年末广州优质办公楼的平均月租金为每平方米92.2元人民币,较去年同期下降10.7%,但年内租金跌幅逐季收窄,并且在年底趋于稳定。深圳优质办公楼租金全年跌幅只有1.9%,而且租赁活动从三季度起已开始渐趋活跃,租金亦于四季度恢复增长,录得2.0%的小幅环比涨幅。与广州的大宗办公楼买卖成交活跃不同,深圳的优质办公楼在散售市场表现突出,办公楼价格年内大幅攀升26.4%。两市全年分别有新增供应32万平方米(广州)及28万平方米(深圳)。截至2009年底,广州优质办公楼整体空置率略升至15.2%,而深圳则保持8.5%的低空置率水平。

  据世邦魏理仕的初步统计,2010年两地优质办公楼的供应量均不小,广州新增供应可能接近100万平方米,而深圳也将有超过70万平方米的供应量,其中不乏体量巨大、品质高端的物业。尽管我们预期国内企业对优质办公楼空间的需求仍将保持高速的增长,同时许多大型跨国公司也已经重启了搬迁和扩租计划,其需求有望在明年实现全面回升,但是庞大的供应量依然将在短期内推高市场空置率,尤其是广州市场。此外,即将入市的高品质物业有望带动租金走出谷底,不过在大量新增供应入市竞争的情况下,预计租金上涨空间有限。

  优质商铺租赁市场表现平稳

  受益于繁荣稳定的国内消费市场,2009年大型优质商业物业相比其他各种物业类型而言租赁表现最为稳定。广州优质商铺的租金年内保持小幅波动,首层铺位的平均租金在有新增供应低价入市的前提下全年仅录得3.9%的轻微降幅。位于天河CBD商圈的柏西商都和东方宝泰购物广场分别在2009年年初和年末开业,为广州优质商铺市场带来了久违的新增供应。由于新建购物中心的开业和现有购物中心的租户调整,年底优质商铺的整体空置率较去年上升3.2个百分点,至11.5%。深圳市场租赁交投活跃,年末租金较2008年同期轻微上涨1.6%。餐饮租户仍然是最活跃的租户群体,国际快速时装品牌也是2009年深圳零售市场的亮点,ZARA和Uniqlo自2008年进入深圳以来,迄今已在深圳分别拥有三间和四间门店。年内唯一的优质商业物业供应-万象城二期更引入了多个首次进驻深圳的世界顶级奢侈品牌。由于部分运营中的购物中心不断地调整租户,年末市场空置率处于10.7%的水平,较去年上涨了5.3个百分点。

  预计明年广州将有多个购物中心在2010年的广州亚运会之前开业,届时将迎来购物中心开业的高峰期。现阶段已有多个项目展开预租,获得了众多外资品牌零售商的青睐:如太古汇获得了LV、Prada和Fendi等奢侈品牌的预租;ZARA签约将进驻万菱汇;广州友谊商店整体租赁广州国际金融中心裙楼商铺,广百百货已签约入驻珠江太阳城广场。随着这批项目的入市,明年广州将一改优质商铺供应严重缺乏的局面,预计商铺的空置率将出现一定程度的上升,而租金将因供应及竞争的增加而有所下降。2010年,广州商铺市场的格局将出现较大的改观。

  深圳市场未来一年也将有超过20万平方米的新增优质零售物业投入使用,包括位于罗湖百仕达区域的喜荟城和罗湖区蔡屋围的KKMall,目前预租情况良好,已预签多家首次进入深圳的零售品牌,包括香港的UA院线、北京的餐饮品牌俏江南和新加坡的大食代。由于供应及需求稳定,预计明年市场租金整体变化不大。

  豪宅销售再创辉煌

  为应对国际金融危机,中国政府在2008年年底出台了一系列经济刺激措施,同时调整了原本收紧的房地产政策,国内楼市成为了第一批受益重振的市场之一。由年初在之前受抑制的居住需求的带动,至下半年演变成以通胀预期引发的投资需求为主导,广州和深圳的豪宅销售市场在短短的一年内奇迹般地完成了回暖反弹,重新畅旺并再创辉煌的过程。深圳和广州两地的豪宅销售价格在过去的十二个月内累计分别攀升24%和30%。至2009年末,两地的一手豪宅价格均已超过上一轮房产周期的峰值,分别达到每平方米34,846元(深圳)和24,722元(广州)。与此同时,豪宅供应量明显增加,市场比重加大,进一步推高了一手市场成交均价。在深圳,南山后海区域是年内豪宅供应最为集中的地区,而珠江新城则是广州豪宅供应的焦点地区。

  而豪宅租赁市场则是另一番景象,由于供应过量和需求增长不足,广州豪宅租金全年下跌5.2%,至历史低位,但跌幅较上一年有所放缓。随着2010年大量写字楼项目在珠江新城落成,相信将为区域内的豪宅租赁市场带来新增客源,该区域租金将在需求增长的带动下触底回稳。2010年广州将迎来服务式公寓供应高峰,将给高端服务式公寓租赁市场带来较大的压力。深圳市场2009年的亮点在于年内有三个高档服务式公寓投入使用,包括首次进入深圳的世界最大的服务公寓运营商-雅诗阁国际拥有和管理的深圳盛捷花园城服务式公寓。然而,优质服务公寓的租金仍然录得2.5%的年度跌幅。

  宽松的信贷环境以及楼市优惠政策随着2009年年底开始相继出台的各种措施正在逐步收紧,房地产市场在未来一段时间将面临新一轮的政策紧缩期。加上住宅价格经过大半年的急速上涨,已经重回高位,预计未来一年广州深圳豪宅价格继续大幅上涨的空间很小。但鉴于深圳前两年政府出让的居住用地不多,现时区位优越的可开发土地资源更加有限,未来豪宅供应将呈下降趋势,因而价格大幅下跌的可能性不大。广州豪宅供应的主要区域珠江新城未开发的住宅用地也越来越少,预计明年该区域豪宅的新增供应量较2009年将有一定幅度的减少,而珠江新城作为广州CBD的价值正在逐渐释放,区域内住宅的价值也将随之提升,只是其空间将受到政策环境变化的制约。

  工业及物流物业市场

  两地工业及物流物业租赁受对外贸易萎缩的影响,租金均有不同程度的下滑。在广州,厂房物业受到的影响最大,2009年全年租金跌幅达到13.3%,而物流设施租金得到来自于国内批发零售商需求的支撑,仅下跌1.6%。深圳方面,由于年内有高品质的仓储设施--盐田港普洛斯国际物流园一期竣工投入使用,带动物流设施租金回升,年内仅下跌1.6%;而受到金融危机严重影响的厂房设施,由于年底工业生产得以恢复,第四季度租赁回暖,全年仅下跌3.7%。2010年预计外部需求将逐渐复苏且国内需求也将继续保持增长,工业及物流物业的需求有望走出低谷,实现增长。

  大宗物业投资冷热不均

  广州和深圳两地的大宗物业投资市场在2009年的表现反差明显。广州的大宗物业投资从第二季度开始表现异常活跃,主要成因有:国内金融机构和港资企业先后大手笔购置办公物业作为自用以外;由于政府加大查处闲置用地的力度,促使许多闲置用地或者烂尾项目重新流入市场,加之一级土地市场竞争日趋激烈,内地和港资开发商纷纷在二级土地市场吸纳性价比相对较高的二手土地和开发项目。广州2009年全年共有15宗买卖交易完成,成交总金额达到106.7亿元人民币,是2008年的14倍。反观物业价格相对较高的深圳市场,则依然风平浪静,全年只录得5宗买卖交易,交易总金额只有约23亿元人民币。

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