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中国地王诞生记:资产泡沫阴影下的“民进国退”

  他们除了需要缴纳255亿元天量的地价款外,也面临着在资产泡沫阴影笼罩下的未知前程。

  观点地产网 武瑾莹 经历了整整一年的“国进民退”的地王狂飙,神奇的2009年岁末将近。

  “这个项目最大的问题还是资金运作的安排。”在成功获取255亿“中国地王”广州亚运城项目之后,一直在现场参与举牌并代表“民企联合体”签约的富力华南区总经理朱荣斌发出了这样的感慨。

  中国地王 广州上演“民进国退”

  12月22日15时35分,在历经48次举牌后,富力雅居乐碧桂园组成的民营房企联合体“力挫”保利万科中海组成的国企联合体,以总价255亿拿下了占地面积263.952万平方米的广州亚运城地块,折合楼面地价5821.9元/平方米。

  竞拍伊始,广州市国土房管局临时将增价幅度由1000万大幅调高至2亿元,引发现场一片惊叹。

  拍卖会在网上报价180亿元的基础上开始,此后便是两个联合体的轮番竞价。

  此前也颇受关注的中信地产,除了把网上的竞拍价从165亿元拉升至180亿元之外,在拍卖现场无任何举动。

  当竞价飙升至236亿时,富力地产开发中心负责人陆毅举手要求广州市国土房管局交易中心调低增价幅度,拍卖师随后妥协,将增价幅度从2亿下调至1亿元。

  竞价超过250亿后,“国企联合体”现场耳语,随后在万科一位人士做了一个抬手姿势后,举牌人士勉强加价至254亿。“民企团队”在埋首商议后出价255亿,保利方举牌人士无奈摆手,示意退出。

  拍卖会结束之后,保利联合体方面有人表示,其心理预期并没有达到254亿元,今天能举到这么高,有现场气氛的原因,也有富力联合体步步紧逼的原因。

  而雅居乐的梁正坚则对国土局工作人员戏言:“我们三个人的手机都打爆了!”

  王石预言“泡沫”终将破灭

  事实上,在拍卖会开始之前,业内最为看好的是保利联合体。合富辉煌首席分析师黎文江曾表示,万科、保利和中海三家企业本身实力雄厚,而且不管在物业管理还是开发能力等各方面,都有很强的实力,政府把亚运会的重要项目交给他们也“放心”。

  这亦代表了不少业内人士的想法。但显然,结果并非如众人所想象。

  或许多数人没有想到的是,今年在土地上颇为激进的保利、万科,以及仅4个月拿地面积就超过保利的中海,似乎变得比民企更加保守。

  有趣的是,拍地同一天,万科董事长王石表达其对于中国房地产市场忧虑的言论,再次被全国各大媒体广泛报道。他称,目前中国房地产市场已经产生泡沫,并且这个泡沫终将破裂。而万科为此已经提前准备。

  王石并没有预言泡沫破灭的时间,但据目前大多数经济学家的预测,中国房地产泡沫破灭的时间就在明年,最迟或许也不超过明年年底。

  不确定的未来 地王终将“亏损”?

  在会后接受采访时,富力华南区总经理朱荣斌则语带保留地说:“目前这个楼面价是因为那些已经建成的住宅项目估值为66亿元,难道这些项目以后没有升值空间?如果升值了那么楼面价还可以往下降。”

  而根据广州市经纬房地产咨询公司为客户做的一份内部分析报告测算,当亚运城地块的土地出让价格达到250亿时,开发商销售的净利润率仅为17.84%。该公司分析师表示,255亿元的价格太高,保守估计建成住宅的整体最终市场售价将达到每平方米1.5万元,远远高出当前该地块8000元/平方米左右的周边均价。

  但明年以及未来一两年内的房价走势已经存疑,特别是中央政府抑制房价过快上涨的“国四条”已经出台的情况下。

  近期,更频频传出将严控信贷、收紧银根的消息,其中传递的信号对于房地产行业这种极容易出现“心里预期影响市场交易”的行业来说,并非好事。

  清华大学博士、贝塔策略工作室合伙人杜丽虹对新政出台后对“地王”的影响,也向观点地产新媒体进行了清晰的阐释。

  杜丽虹表示:“这次新政出台后,对于2009年拿地超出其极限扩张速度的企业,肯定是风险上升了;还有就是虽然拿地额在极限扩张速度内,但地价成本较高的企业,在未来虽然不面临资金链压力,可能面临利润率下降的压力。因为如果房价真的被维持在当前水平,那么,今年所有地王都将亏损(以地王价计算,房价至少要较周边水平翻一倍才有利可图)”。

  虽然难于确定富力、雅居乐、碧桂园的拿地是否有超出其极限扩张速度,但是以亚运城项目计算,如果明年房价维持现有水平,那么对项目定价将是一件极其头疼的事情。

  此外,根据广州市国土局规定,竞得者必须在地块拍下的3天内缴清40%的首付款,尾款则要求分两次结清,分别要求在2010年的12月10日及2011年的12月10日之前结清各30%。

  亦即是说,富力雅居乐及碧桂园在收到圣诞礼物的同时,必须付清102亿的首付地价款。

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