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中航城与城市更新:深圳土地破局良方?

  如果旧城改造的“深圳模式”能够顺利实行,对于其他正在寻求旧城改造良方的城市而言无疑具有借鉴意义。

  观点地产网 见习生 陈键文 即将于12月1日正式施行的《深圳市城市更新办法》给深圳的土地市场带来了无限的想象空间。包括中航地产在内的多家在深圳城区拥有大量土地储备的房地产企业股票纷纷大涨。

  “中航城”改造

  虽然中航近日的公告否认了该《办法》目前对中航本身土地储备的影响,但事实上,中航已经在着手挖掘其深圳市区土地储备的潜在价值。11月18日,中航集团已正式启动了位于深圳华强北的城市综合体项目“中航城”,而该项目正是由深圳著名的城市中心商贸区“中航苑”改造而来。

  在深圳发展史上,以上海宾馆为起点的深圳中航苑曾记录了深圳的城市蝉变和更迭。中航苑位于深圳中心公园的东侧,南起深南中路,北至振华路,西临华富路,东接中航路,占地约9.6万平方米,是深圳中航集团总部所在地。30年来,这里成就了深中航、飞亚达、中航地产、深天马4家境内外上市公司,中航苑已成为集商业、金融、文化、写字楼及公寓于一体的多功能城市中心商贸区。

  在深圳市政府整体规划的前提下,深圳中航集团对中航苑进行了全面整体改造,改造完成后的项目被命名为“中航城”,这是迄今为止深圳在建规模最大的城市综合体项目。

  “中航城”的开发模式起初并不为人注意,但《深圳市城市更新办法》的出台,激发了市场对于中航旗下其他工业土地的想象。

  根据11月26日中航地产发布的公告,中航地产位于深圳城区仍有三幅工业厂房宗地,总面积约33804平米。两宗较大的地块分别是:位于深圳市宝安区龙华街道办东环二路东侧A819-0113宗地,目前属于深圳中航幕墙工程有限公司;位于深圳市宝安区沙井镇崇光路的A311-0004宗地;其所有权在中航所属的深圳市瑞远运动器材有限公司旗下。

  鉴于《深圳市城市更新办法》并未出台细则,中航地产目前对上述地块也无明确的更新改造计划。但中航地产表示,将继续关注该《办法》,待对相关政策进行深入解读后将作探讨。

  “如果开发商能够参与类似的旧城改造,虽然政府的直接利益可能会减少,但无疑将加快城市改造的进度,有利于城市的建设与发展的需要”,深圳一名房地产专家表示,“中航城项目的成功不仅加快了旧城改造的步伐,同时也促进政府与开发商合作参与旧城改造的信心。”

  破解城市困局

  将于12月1日正式实施《深圳市城市更新办法》明确规定,办法中所称的城市更新,包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域的更新。城市更新的种类则包括综合整治类城市更新、功能改变类城市更新,以及拆除重建类更新。

  《办法》明确鼓励权利人自行改造,可作为更新改造实施主体,改造项目无需由“发展商”实施。此外,权利人可以通过协议方式转让土地使用权,而不用一定经过“招拍挂”的方式。

  “这意味着上市公司如有意对其旗下的旧厂房、旧工业园等进行改造,将可以通过办理相关程序,办妥相关手续,并补交基准地价进行自行改造,公司也将免去招拍挂的程序”,一名深圳业内人士表示。

  此举如若能够实行显然将改变深圳土地市场的格局。众所周知的是,深圳关内已经鲜有可供出让的土地,而按照《办法》的计划,近期深圳将有25个城市更新和工业区升级改造项目启动,涉及总用地面积109.7万平方米,总建筑面积397万平方米。这对于缓解深圳关内的土地饥渴举足轻重。

  事实上,在房地产十几年的飞速发展之后,土地市场的格局也发生了翻天覆地的变化,旧城改造已经逐渐成为了各大城市寻求突破的稻草之一。一个鲜明的例子是,广州亦在进行旧城改造新模式的尝试,如果旧城改造的“深圳模式”能够顺利实行,对于其他正在寻求旧城改造良方的城市而言无疑具有借鉴意义。

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