华侨城为何甘当接盘侠 深华发与万科一年纠纷中深圳旧改之难

观点网 在深圳土地市场，旧改并不缺乏趋之若鹜的拥簇者，当然也不乏波折起伏的项目。

而在今天，万科、华侨城与深华发就因为一个项目，使原本就纷纷扰扰的深圳旧改市场再次掀起波澜。

12月8日，深华发一纸公告宣布结束与深圳万科在光明旧改项目上的合作，转身牵手新的合作伙伴华侨城。

虽然目前万科与深华发还未就之前的合作事项达成“分手协议”，而万科诉深华发及武汉中恒集团关于支付违约金的事项也还未最终判决，但基本上可以确定，万科将无缘该旧改项目。

至此，深华发与万科一年多前倍受看好的联姻，终究抵挡不住众多旧改难题的阻隔，在难堪的对簿公堂后，最终劳燕分飞。

而新入局者华侨城最终是否能扫除当前的障碍，在该项目上分得一杯羹，也存在着众多不确定性。毕竟，这个经历过两度更换操盘手的项目，似乎已不再是一个完美的香饽饽。

深华发万科拆伙

据深华发最新的公告显示，该公司收到中恒集团的通知，中恒集团下属全资或控股子公司名下位于武汉及深圳的优质地块，与深圳华侨城房地产有限公司控股子公司深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司展开合作，并与恒祥基公司签署了《合作框架协议》及相关的项目合作合同。

而这之中所涉及的深圳地块便是当前正处于暴风眼中的深圳光明新区公明街道华发工业区的旧改项目（华发旧改项目）。

在项目合同中，深华发约定，中恒集团应在解除与深圳万科的合作后，促成包括深华发在内的相关各方签订《拆迁补偿安置协议》，完成“华发旧改项目”实施主体的确认工作。

据观点新媒体查询，2015年8月，深华发与万科、中恒集团就华发旧改项目签署合作协议。具体来看，中恒集团与深圳万科按15%与85%的股份比例组建项目公司万科光明，以负责该项目的开发建设；而深华发则可获得拆迁补偿对价为5亿元的现金补偿以及10万平方米的还迁商业面积。

资料显示，深华发所拥有的项目占地面积7.84万平方米，容积率5.8，计容积率建筑面积45.79万平方米。其中其中住宅13.01万平方米，商业14万平方米，办公5.4万平方米，商务公寓7.58万平方米，保障性住房3.25万平方米，公共配套2.54万平方米。除了商业用地，其他则为两者合作开发的部分。

不过，仅一年后，两家企业就便传来不和之声。在2016年8月15日，深华发便向深圳万科提出要撤销合同的通知。

当时，深圳万科并未回函，转而将此事诉诸公堂。2016年9月，深圳万科向华南国际经济贸易仲裁委员提交《仲裁申请书》，提出要求深华发及中恒集团支付迟延移交项目用地违约金、延办理改造实施主体确认书的违约金等各项金额共计4.646亿元。

与此同时，深圳万科还就仲裁案件申请了财产保全。囿于此，中恒集团持有深华发的全部41.14%股权被冻结，冻结期限自2016年9月27日至2018年9月26日止。而后于11月12日，华南国际经济贸易仲裁委员会对该案件进行开庭审理，案件裁决期限至2017年2月12日。

对于此次诉讼，深华发解释称，主要系因拆迁问题导致工期进度落后于原计划，并且万科坚持更改规划设计方面导致双方合同内容与政府备案不一致，以至于在项目规划审批以及实施主体确认等环节出现困难。

这也就意味着，在与华侨城结盟之时，深华发还因这个项目身处于与深圳万科的诉讼纠纷中。深华发马不停蹄地拉拢新的合作者，可见其与万科“决”意已定。

对深圳万科而言，失去一个旧改项目虽不至于造成太大影响，但在竞争激烈的深圳土地市场及补充土储的压力之下，此次失手也不得不说是一个遗憾。不过，相比起万科，华侨城这回趁势入局加码旧改，能够称之为幸运吗？

华侨城为何甘当接盘侠

实际上，此次深华发重新搭上的合作伙伴华侨城也并非旧改领域的行家。而且，经过多番倒手，这个命途坎坷的旧改项目已经流露出了诸多的问题，这似乎也表明华侨城拿到手的也并非一个完美的香饽饽。

据了解，在深圳万科之前，深华发这个旧改项目就曾有一个短暂的合作对象。在2015年6月，深华发曾宣布，其将与前深圳市前海中证城市发展管理有限公司及其设立的项目公司就光明旧改项目进行合作，并约定深华发将获得不低于10万平方米的回迁商业物业及5亿元现金等收益。

不过，仅仅两个月后，由于资金未能及时到位，导致项目无法按时推进，两家企业便终止了合作。很快，深华发就引入了万科。

当时，有业内人士认为，对于没有相关项目开发资质的深华发与寻求扩储的深圳万科，两者的合作算是一桩美事。不曾料到，此次合作最后也难逃旧改项目一贯以来所难免的重重阻碍。

现在，据万科方面透露，由于深华发及中恒集团未按约定履行项目确认实施主体、签订土地出让合同等，故而寻求仲裁渠道并获取相关违约金。

而按深华发方面的说法，之所以未按时办理相关手续，一方面是由于旧改项目因拆迁问题导致工期进度落后于原预定计划，另一方面是因深圳万科坚持更改项目规划设计方案，导致双方合同内容与政府备案不一致，以至于在项目规划审批以及实施主体确认等环节出现困难。

此外，另一个显著的问题是，项目所需缴纳的政府地价也已经远远超过签订《合作经营合同》时双方预计的金额。

撇去各方在项目中的责任不说，旧改地块的属性无疑是合作推进困难的主要原因之一。当下开发商们争夺旧改项目，一方面是受土地稀缺所迫，另一方面则来源于旧改项目的低成本诱惑。如今，在缴付地价成本攀升、拆迁问题未能完全解决的背景下，相比起投入的时间与运营成本，这个旧改项目所存有的利润空间是否值当，是新入局者华侨城接下来要算好的一笔账。

而提到操盘能力，实际上，华侨城在深圳旧改领域所留下的足迹零星可数。其中，最为大众所知的便是华侨城与康佳集团进行过长达一年的争夺康佳总部厂区城市更新项目。而在两者确立按3：7的股权比例设立项目公司后的两年，于2016年11月28日，两家企业终于就项目用地与深圳市政府签署了土地出让合同书。

除了与康佳集团合作的这个旧改项目，华侨城还于2015年6月宣布，其子公司深圳华侨城房地产有限公司曾出资28亿元，收购深圳市花伴里投资股份有限公司所持有的深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司51%的股权及相关债权。

而其合作对象花伴里的房地产开发领域业务主要集中在深圳本地的旧村、旧城改造方面，多年来已经积累了丰富的城市更新及旧改经验，而其控股的恒祥基旗下也拥有丰富的资产包。

据悉，目前恒祥基的主要资产包括沙井后亭旧改项目、水门拆迁返还地项目、龙胜旧改项目、沙井后亭工改商项目、新木新村旧改项目和珠光旧改二期项目。其中，已获土地证的占地面积约为3.65万平方米；专项规划已批复及申报中的可售面积为12.36万平方米。

值得注意的是，此次收购来的恒祥基正是华侨城派驻开发光明旧改项目的公司。不过，借助恒祥基及花伴里的开发经验，华侨城能否终结地块不断流转的命运，稳当地推动地块的拆迁与开发，还有众多的门槛要迈过。