博鳌特稿 | 史庆超:中新置地想成为平台型企业

观点地产网

2016-07-19 20:59

  • “我们未来想发展成为一个平台型企业。和我们合作的企业基本上是排名前10的地产公司,他们在产业方面基本上是没有或者很弱,这方面是我们的强项。”

    编者按:2016年,又是一年博鳌之夏,这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量,但改变已经在进行,唯有直面并顺应时代潮流,才能更好地生存、发展。

    这个夏天,一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛,因应形势推陈出新,坚持为行业的变革找寻全新思路,奠定思想高度及方向。

    总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道。

    观点地产网 上世纪末,中新政府的联手成就了今日的苏州工业园区,而作为运作主体的中新集团也因此名声大噪。随着园区建设步入尾声,这家中外合资公司也面临着“走出去”的新命题。不过,成熟的产业新城运作模式让其频频收到地方政府抛来的橄榄枝。

    毋庸置疑,中新集团成功的背后离不开成员公司的角色分担,作为下属企业,中新置地一直承担着房地产开发和新城建设的辅助性机制和作用。

    “我们也会把产业地产引入房地产开发范围内,毕竟我们有资源、能力和经验。所以中新置地的操盘,包括项目获取以及整个项目的运作跟传统地产还是不太一样。”在接受观点地产新媒体专访时,中新置地总裁史庆超指出。

    在公司战略规划中,中新置地会依托于集团的品牌和力量,一方面跟集团走出去,一起去协作,进行园区新城的开发和建设。同时,也会有自身相对独立的一条线,依托于产业做一些互动。

    “尤其是一些核心城市,并没有几十平方公里的土地去进行新城建设,这时候产业规模就会变小,或者运作的土地面积更小,中新置地会顺应这种变化。另外,政府的诉求也在变化,很多政府不再需要工业,而是需要服务业、新兴产业。”

    史庆超指出,未来中新置地想发展成为一个平台型企业,因此对合作持非常开放的态度。目前,与其有合作关系的企业基本上是排名前10的地产公司。而他们所看重的正是中新置地在产业运作方面的强项。“我们想搭建一个地产平台,大家一起来加入,共同发展,这也是未来地产发展的趋势。”

    在史庆超看来,产城融合模式的最大难点在于资源、经验和能力,三者缺一不可,而这也恰恰是很多传统开发商所不具备的。

    “如果没有招商能力和资源就是死城、空城,是没有意义的。另外,经验也很重要,否则不知道怎么去规划、设计和进行产业的布局,包括怎么与政府沟通,实现双赢。第三就是能力,是否真的有能力建设好园区。”

    苏州工业园区的成功运作无疑提供了最真实的案例,据史庆超介绍,中新集团在产业新城打造方面积累了很多经验,甚至吸取国外的教训,因此打造标准相对较高。同时在招商方面,因为有世界500强的资源作为支撑,产业导入并不构成问题。

    而在众多抛来橄榄枝的地方政府面前,中新置地的想法是走得稳一些。“毕竟我们是国有企业,国有企业的保值增值非常重要。”

    以下为观点地产新媒体对中新苏州工业园区置地有限公司总裁史庆超先生的专访实录:

    观点地产新媒体:中新置地在地产业务上的特色和优势体现在哪些方面?

    史庆超:中新集团是中国和新加坡两国政府联合成立的一个合资公司,成立之初就是为了建设苏州工业园区。所有的园区规划、建设、招商、运营基本上都是由我们进行运作和完成,也是以我们公司作为载体来运作。近几年我们也在走出去,但是范围还是以长三角为主,比如说南通、安徽滁州等等。随着我们未来即将上市,苏州市政府对我们公司也提了要求,整个苏州工业园区要以中新集团为龙头走出去。因为苏州工业园区建设得基本差不多了,所以未来走出去的步伐会比较大。

    总的来说,中新集团是一个运作产业新城的公司,中新置地作为它的下属企业,主要承担了房地产开发以及新城建设的一些辅助机制和作用。同时中新置地也会把产业地产引入房地产开发范围内,毕竟我们有资源、能力和经验。所以中新置地的操盘,包括项目获取以及整个项目的运作跟传统地产还是不太一样。

    观点地产新媒体:中新置地比较少在公开市场拿项目。

    史庆超:也会拿,但是我们拿地比较多元化。其实苏州土拍我们也报名了,但是核心地块拍得很激烈,最终都没有拍到。另外,我们也在跟政府谈PPP项目,还有一个模式就是股权合作。

    观点地产新媒体:从去年开始,中新置地明显加大了合作力度,这会是未来一个重要方向吗?

    史庆超:会,因为多元化也是中新置地的一个战略,我们未来想发展成为一个平台型企业。和我们合作的企业基本上是排名前10的地产公司,他们在产业方面基本上是没有或者很弱,这方面是我们的强项,我们想搭建一个地产平台,大家一起来加入,共同发展,这也是未来地产发展的趋势。

    观点地产新媒体:国内目前在产业地产方面规模做得比较大的是华夏幸福,中新置地与华夏幸福在模式上有怎样的区别?

    史庆超:我们跟华夏幸福的模式还不太一样。中国目前真正做产业地产做得好的地产公司并不多,更多的是为了拿地去做产业地产。而中新集团在这方面做的时间比较长,资源积累比较多,所以做产业新城还是比较有底气。中新集团是真正能把企业引入片区,把人流导入片区,以国际的标准建设园区。

    在产业新城打造方面,中新集团积累了很多经验,甚至吸取了很多国外走下来的教训,所以我们做产业新城的标准是比较高的。另一方面就是我们的招商,我们跟世界500强企业有广泛的联系,包括对国内民营企业也是长期接触、长期合作。产业导入对我们来说相对比较轻松,地方政府也比较信赖我们,欢迎我们去进行PPP产业新城的开发。

    观点地产新媒体:有这么多政府向你们发出邀请,中新置地会如何筛选?

    史庆超:中新置地希望走得稳一点,毕竟我们是国有企业,国有企业的保值增值非常重要。所以是有多大能力就扛多少活,我们对项目的筛选标准非常严格,加上新方股东参与决策,要求非常高。前期还是围绕长三角布局,慢慢往外走。城市选择方面,我们还是以省会城市为主,或者是离省会城市很近的周边区域,但必须是有前景的。

    观点地产新媒体:随着苏州工业园区的开发进入尾声,中新置地在苏州的业务量如何?

    史庆超:我们的业务分为几块:一是传统的房地产销售业务,我们手上还有一些存量土地;二是租赁和产业项目,包括酒店、商办、工业租赁,每年的利润贡献也比较可观;第三是物业,中新置地在苏州管理了大量的写字楼、住区,甚至一些政府机关项目,物业收入也是重要的一部分。

    同时,我们物业现在也在尝试做一个城市级物业的管理,目前跟安徽滁州市政府签的合同就是一个城市级的物业,做市政物业。中新置地的物业其实也在转型,一方面是往社区化,另一方面往城市级转。

    观点地产新媒体:在您看来,苏州工业园区的模式是否具有可复制性?

    史庆超:可以复制。我们在滁州、宿迁的建设标准也很高,从目前的产业招商来看,非常成功和顺利。可以说,这些新的工业园区建设标准起点不比苏州工业园低,确实可以做好一些新的园区。我们的造城能力还是比较受市场认可,通过产业、人口、教育和商业导入,我们的园区往往能够成为片区的核心项目。

    观点地产新媒体:您觉得产城融合模式最大的难点在哪里?

    史庆超:最大的难点还是资源、经验、能力。如果没有招商能力和资源就是死城、空城,是没有意义的。另外,经验也很重要,否则不知道怎么去规划、设计和进行产业的布局,包括怎么与政府沟通,实现双赢。第三就是能力,是否真的有能力建设好园区。三者缺一不可,这也是很多传统地产商没法做的。

    观点地产新媒体:未来中新置地的定位不再是纯粹的开发商,而是产业运作者?

    史庆超:中新集团其实就是一个新城的缔造者,中新置地会依托于集团的品牌和力量,一方面会跟集团走出去,一起去协作,进行园区新城的开发和建设。另外,中新置地也会有自身相对独立的一条线,会依托于产业做一些互动。

    对于今天来说,特别是好一点的城市,对产业引入的要求相当高。尤其是一些核心城市,并没有几十平方公里的土地去进行新城建设,这时候产业规模就会变小,或者运作的土地面积更小,中新置地会顺应这种变化。另外,政府的诉求也在变化,很多政府不再需要工业,而是需要服务业、新兴产业。在这方面,中新置地也做了一些非常好的尝试,比如产业是跟动漫、电子竞技进行结合,跟体育进行结合。这些都是政府特别欢迎的,既没有污染,又是服务业,还可以带动就业、消费、税收。

    中新置地现在在研究这方面的产业跟住宅进行联动,因为这些产业进来之后,还是需要有社区。对于这样一些项目来说,中新置地的态度是:我们要做整个小片区的开发,不仅是为了住宅用地的开发,还包括产业的运营。在城市风景比较好,但是位置相对比较远的核心城市周边,我们也会做一些政府比较想要,但对专业能力要求比较高的产业,去跟住宅联动,比如我们跟若尔通用航空进行了合作。

    观点地产新媒体:中新置地去年推出了一个社区商业品牌“星邻里”,是基于什么战略考虑?

    史庆超:我们也在观察互联网对传统商业的冲击,从我们团队的理解来看,社区商业是未来实体商业中最容易做出来的模式。首先它离社区很近,很方便。互联网实际上是解决两个问题,一个是距离,一个是成本。而社区商业至少解决了距离的问题,一个成熟的小区,除了要有成熟的物业管理和配套外,社区商业的考量也是很重要。中新集团在做园区规划的时候有设置一些邻里中心,而做星邻里是为了离客户再近一点。

    本身中新置地新社区里还是有一些商业面积需要消化,如果纯粹为了利益进行散卖的话,未来这里的商铺最多的应该是中介。所以我们在社区商业打造方面,要求比较高,不仅有业态规划,还会考虑部分或者全部在一定时间内先自持运营,等运作成熟了再销售。中新置地做星邻里品牌的一个重要初衷是以客户为出发点,以城市为载体去运作商业,跟互联网商业进行互补,而不是抗衡。

    观点地产新媒体:苏州楼市的库存很低,反应比较迅速,不管是市场不好时,还是楼市回暖的时候,这背后的逻辑是怎样的?

    史庆超:第一之前苏州的房价跟这个城市等级不匹配,房价偏低,所以这一轮有补涨,应该说2015年下半年到今年一季度就是一个补涨的过程;第二,受一线城市的传导;第三,资本大量往地产行业进,苏州这样的准一线城市也是相对安全的地方;第四,现在开发商普遍逃离三四线,一二线就这么点地;第五,苏州这个城市能级在不断加大,包括特大型城市、改革示范区,这些功能性的承载给苏州赋予了新的使命。对苏州来说,城市等级上去了,必然房价也会上去,加上苏州历来是个人口净流入的城市;第六,苏州本地老百姓手上也都比较有钱,房价一旦起来,大家有实力购房的都会去买房,促使房价上涨的速度变快。

    观点地产新媒体:苏州之前出台的调控政策会有一定的影响吗?

    史庆超:苏州之前出一些政策还是比较温和的,没有很激进地一刀切。目前的苏州市场,二手房成交量和成交价格已经在小幅下滑了,这是市场化的调节,而不是政府的手来调节。可能前一阵子动作比较大的是土地熔断的机制,只能说在一段时间内,避免绝对高值的地王产生,但是我觉得调节主体还是要回归到市场本身。因为苏州目前的房价是企稳了,没有再往上冲得很厉害,政府加大了供地,通过市场化的方式来调节。另一方面,前一阵疯涨后,苏州的购买量消化了很多,该改善的都改善了,该换房的也都买了,需求量也在往下走。

    观点地产新媒体:苏州有没有可能出台像上海这种限购政策?

    史庆超:我认为限购政策不会轻易出,因为这招太大了,搞不好又会把苏州的房地产打压得几年爬不起来,政府来也不希望看到这样的结果。上海毕竟是一个全国能级的城市,所以采用这样的模式才能维持上海房地产的稳定。苏州目前限购没有必要,因为整个市场现在已经比较平稳了。

    从房地产的投资属性来看,一线城市核心地段还有投资空间,如果限购打开,可能房价会往上走一个大台阶。一线核心城市有一定的特殊性,但对苏州、南京这样的城市,我认为买房更多的是保值,是回归到本质的居住需求。

    撰文:张常旺

    审校:刘满桃

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