观点指数周报：上海楼市年中盘整 住宅成交供应双线下跌

观点指数 开发商年中冲刺完成后，楼市进入一个相对调整期，不管是供应还是成交都出现了步调一致的下滑。

网上房地产数据显示，7月4日-7月10日，上海商品住宅合计供应11.15万平方米，环比下滑43%。其中，公寓和别墅分别供应10.19万平方米和0.96万平方米，下降幅度为43%着44%。

公寓方面，仅有海上湾华庭和风荷丽景尚城两个项目获批，取得预售证的套数分别为422套和507套，对应面积为52105平方米和49798平方米。

这已经是上海新增供应连续三周呈现下滑趋势，并且跌幅一再扩大。从进入6月以来，上海新房市场周供应基本处于低位徘徊的状态。

市场观察

在完成年中业绩冲刺任务后，开发商基本都基本进入一个盘整阶段，体现在数据端的就是成交数据下滑。

网上房地产数据显示，7月4日-7月10日，上海商品住宅成交24.89万平方米，环比下降37%，周均价同样下滑9个百分点至34678元/平方米。其中，公寓和别墅各成交21.09万平方米和3.8万平方米，降幅为38%和31%。

成交均价的下跌与高端产品成交下滑不无关系，据了解，上周全市单价8万元/平方米以上的高端商品住宅共成交110套，较前周减少136套，跌幅明显。当中成交量最大的区域为浦东，共成交35套高端房源，这主要受益于地产尚海郦景项目的成交。

该项目在7月初进行开盘，单价8万以上的共成交24套（共计0.34万方），吸金2.75亿元，成交均价为81783元/平方米，夺得高端市场双料销冠。

商业地产

商业地产量跌价升态势依旧，网上房地产数据显示，7月4日-7月10日，上海商业共成交2.5万平方米，环比下滑27%，价格则上扬9%至29692元/平方米。

当中，成交面积位居前三的项目分别为东郊商办中心、新华红星国际广场及吴泾宝龙广场，各自成交2002平方米、1632平方米和1410平方米。而均价的上扬也主要受益了强两个高价项目的成交，该两项目均价分别为41466元/平方米和52826元/平方米。

成交走低的同时，供应量也出现大幅下滑，仅有恒达家园、丽都雅苑、东苑半岛花园、宝龙生活广场和三兴苑五个项目获批，合计面积为2.78万平方米，环比下滑70%。值得一提的是，当中有2.08万平方米的供应来自恒达家园。

商办市场更是量价齐跌，据统计，期间上海累计成交6.5万平方米，环比下降63%，均价为25975元/平方米，环比下跌14%，而供应更是暴跌85%至1.34万平方米。成交面积最多的为浦江板块的新浦江城122-13号地块商业。

土地市场

供应：

7月4日-7月10日，上海市国土局共挂牌两宗地，其中编号为201606401的崇明至启东长江公路（上海段）通道服务区地块出让面积为31558.2平方米，性质为商业用地，容积率0.21，起始总价8017万元。

而青浦区盈浦街道胜利路西侧02-01地块性质为居住用地，出让面积15086.1平方米，容积率2.0，起拍总价4.53亿元。

成交：

7月7日，旭辉控股集团有限公司以1.81亿元摘得上海宝山区罗店镇美罗家园商办地块，折合楼板价3998元/平，溢价率2.03%。

据出让公告，被旭辉拿下的商办地块是宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区01单元0119-06地块、0103-11地块、0118-03地块、0118-01地块。该地块位于东至刁浜，南至0113-10地块，西至0103-09地块，北至美爱路，出让面积约为30185平方米，建筑密度50%，起始价约1.77亿元。

这是旭辉今年首次拿下上海商办用地，也是继2015年10月松江九亭优质地铁上盖项目后，再次获取的上海商办地块。

政策与市

7月4日-7月10日，上海无宏观政策出台。

附：上海区域房地产项目一周销售数据(2016年7月4日-7月10日)

数据来源：网上房地产、观点指数