卓越100指数周报：北京商品住宅网签下降30% 土地市场再出三区域地王

卓越100指数周报(北京区域2016年5月30日-6月5日)：空窗60多天的北京土地市场迎来集中拍卖，再次掀起一轮面粉和面包的讨论。

5月30日-6月5日，北京新建商品住宅网签1352套，降幅为30.1%，网签量连续三周滑落，并且降幅为三周以来最为明显的一周。扣除保障房、自住房后，纯商品住宅成交987套，环比增幅有所收窄，为4.4%，可以看出自5月以来成交量在低位缓慢回升。

纯商品住宅成交均价基本稳定，但成交结结构发生较为明显的变化。单价4-6万/平方米的房源成交占比增加9个百分点，但这价格段的平均价格下降超过了10%，可见改善型项目成交比例增加，但接近6万的高端项目成交减少。

市场观察

5月30日-6月5日，北京纯商品住宅成交以大户型改善类为主。其中，三室户型成交占比明显增加，成交占比达46.3%，增加近9个百分点，90-120平米的房源成交占比增加8个百分点。

同时，高端价位房源成交比例扩大。总价在400万以上的房源成交占比增加近10个百分点，其中400万-600万元房源成交增加较为明显，400万以下的房源成交呈下滑趋势。

从供应上看，6月第一周仅1个新住宅项目入市，该项目地块为朝阳区农展馆地王项目融创·北京壹号院，共推出103套高端房源，拟售价格在169000万元/平方米以上，户型面积在270平米以上。

分区域看，海淀、丰台、昌平、顺义等成交额上扬，海淀区上涨幅度最大，是前一周成交额的2.6倍。

今年海淀区有成交纪录的楼盘基本保持在10个项目之内，区域供应严重短缺，此番华润·橡树湾的成交量好歹给海淀区挽回了一点面子。不过即将入市的金玉府、强佑府学上院将适当缓解区域需求压力。

商业地产

6月2日，远洋地产宣布，其与平安不动产合作开发的北京丽泽商务区项目中的平安金融中心正式奠基开工。

项目总建筑面积预计将超过33万平方米，由3幢超高层甲级写字楼组成，将形成以办公为主、兼顾零售、餐饮、娱乐、购物、休闲、服务等于一体的综合体，本次奠基的平安金融中心即为其中的重要组成部分。

观点新媒体获悉，该项目是由平安不动产于2015年4月竞得的商业金融用地，后宣布与远洋地产共同合作开发。

项目所在的北京丽泽金融商务区地处北京西二、三环路之间，占地面积4.36平方公里，规划调整后总建筑面积将达到650万平方米，并按照公建、居住、配套6:2:2的比例，开发建设高档写字楼、公寓、会展以及商业休闲等建筑设施，已被纳入首都“一主一副三新四后台”的金融业发展规划布局，是北京市和丰台区重点发展的新兴金融功能区，发展潜力巨大。

土地市场

5月30日-6月5日，北京合共出让三宗土地，共收金32亿元；同时通州文旅区挂出一宗起价87亿元的巨无霸地块。

6月2日下午海淀区商务用地由龙湖14.1亿拿下，成交楼面价3.02万/平方米，溢价率107%。土地面积为13326.99平方米，规划建筑面积46644平方米，挂牌出让起始价为6.8亿元，起始楼面价1.46万。

最受关注的顺义后沙峪F2公建混合住宅用地经47轮竞价后终由阳光城夺得，代价为7.5亿元总价以及6.8万平方米的异地配建保障房面积，平均楼面价3.66万元/平方米，而住宅部分单价更高达4.46万元/平方米，成为区域新地王。

顺义后沙峪镇地块编号SY00-0022-0614，位于顺义新城第22街区北部，东至现状居住区，南邻现状企业，西至裕庆路东侧绿化用地，北至裕民大街南侧绿化用地，为F2公建混合住宅用地。

该地块挂牌出让起始价5亿元，土地面积为17756.68平方米，规划建筑面积39065平米。由于出让要求中提到，地块居住面积中90平米以下住宅占比要达到70%，意味着商品房住宅部分只有不到2万平米，初始楼面价为1.56万/平方米。

当天北京最后一宗出让的延庆新城05街区R2二类居住用地由当地开发商天润诚泽竞得，代价为10.425亿元总价加上30500平方米的自住房配建面积。按此计算，该地块可售商品房住宅只有3.45万平方米，实际楼面价达3.1万元/平方米，再度刷新区域地王纪录。

资料显示，延庆新城05街区05-043地块属于R2二类居住用地，位于延庆区延庆镇东关村，东至新城街，南至高塔路，西至广兴街，北至延庆规划一路。

该地块挂牌出让起始价6.95亿元，土地面积为71373.038平方米，建筑面积规模需控制在约15.7万平方米。

6月3日，北京市国土局官网正式挂牌通州一宗多功能用地，地块的起始价高达87亿元。

据观点新媒体查阅公告，该地块的编号为京土整储挂(通)[2016]013号，建设用地面积20.71万平方米，建筑控制规模在164.27万平方米之内，性质为F3其他类多功能用地、B31娱乐用地、B4综合性商业金融服务业用地、B14旅馆用地、S41公用停车场用地、U12供电用地。

地块位于通州文化旅游区内，挂牌竞价起始时间为6月23日，挂牌截止时间为7月7日。

事实上，在该地块亮相的前一日，北京刚刚拍出两个地王。6月2日，北京拍卖分别位于海淀区中关村、顺义后沙峪、延庆新城3宗地块，土地面积约10.25万平方米，挂牌出让总起价为18.75亿元。

政策与市

5月31日，北京市政府发布了《北京市文化创意产业发展指导目录(2016年版)》。《目录》将文化创意产业各业态分为鼓励类、限制类和禁止类。

据目录内容，鼓励类为鼓励发展的业态，优先享受文化创意产业相关优惠政策；限制类业态在限定区域内或限定条件下不享受文化创意产业相关优惠政策，在限定区域和限定条件之外且符合首都功能定位的，可享受文化创意产业相关优惠政策；禁止类业态不享受文化创意产业相关优惠政策。

其中，鼓励类行业共有44个，包括互联网信息服务，软件开发，规划管理，工程勘察设计中的房屋建筑工程设计服务，绿化管理中的城市绿地和生产绿地、防护绿地、附属绿地的专业化设计活动等。

限制类行业共有58个，包括露天游乐场所游乐设备制造、会议及展览服务、游乐园等行业。具体来看，《目录》禁止露天游乐场所游乐设备制造行业在生态涵养发展区（中关村国家自主创新示范区除外）与城六区内新建和扩建，禁止会议及展览服务及游乐园行业在城六区内新建相关设施。

禁止类行业共有20个，包括禁止新设立或新迁入社会人文科学研究所；禁止新建野生动物保护中的动物园和海洋馆，水族馆管理服务，电影和影视节目制作中的影视外景拍摄基础，休闲健身活动中的高尔夫球场服务等相关设施。

北京区域房地产项目一周销售数据(2016年5月30日-6月5日)

数据来源：北京市住建委、观点数据研究中心