城市观点论坛中国行北京圆桌：北上深的房价还会涨吗？
主持嘉宾：
亿利金威控股股份有限公司总裁 赵毅
讨论嘉宾：
著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任 陈淮
中国人民大学教授、国际货币研究所副所长 向松祚
首都机场地产集团有限公司董事长 李洪
阳光100中国控股有限公司常务副总裁 范小冲
亿达中国控股有限公司执行董事 高炜
路劲地产集团联席董事 刁露
泰禾集团副总裁 沈力男
旭辉集团副总裁兼北京区域事业部总经理 孔鹏
万科高端事业部运营总监 高兴
五矿（营口）产业园发展有限公司副总经理 张百平
鼎信长城基金董事长 章华
赵毅：从去年下半年开始，房地产行业在新常态下承担了一个历史重任，密集的、大力度的政策发布。最终在年底，房地产又承担起了支柱产业的作用。在全国GDP增速6.9%中，房地产在去年下半年做出了应有的贡献。
但是最后带来一个结果是本来希望以去库存、分类调控为主要目的的政策，到春节前后出现了一线城市房价的暴涨，可能这是根据政策导向的意外收获，或者说房价到今天为止出现如此大的变化，可能与去年下半年的一些政策有关系。
北上深这三个城市的房价还会涨吗？问题回答起来我相信并不简单。为了节省时间，希望各位嘉宾从这几个方面聚焦一下，首先从政策角度分化与调控在这一轮房价的走向；第二个，从土地共赢角度看看房价的未来；第三个可能这一次房价暴涨与改善性需求；第四个在发展模式方面，在一线城市房价上涨的过程中间，产业地产未来的方向和未来的走向，和房地产的作用。
各位专家请从这四个角度发表一下见解，首先请陈教授。
陈淮：房价会不会涨的问题就跟如同会不会得病一样，你今天这么健康，谁敢说以后不得病？百分百的说你还会得病，百分百的说房价会涨，因为没说多长时间，明天？明年？还是三十年。
第二，在这个周期内是有涨有跌，还是一直涨？这两个问题说不清楚。大约的说，随着城市整个格局、整个城镇化的进程，房价会有越来越明显的波动周期，这已经是显而易见的。但是优质城市的资产会越来越贵，这也是符合规律的。
赵毅：分化政策是否达到目标，您怎么看这个事情？
陈淮：这个目标分为三个层次：从短期看，稳定2016年经济增长目标，房地产起了很重要的作用。一季度全国的房地产业成交面积比去年同期增长了34%，成交总额增长了54%。
刚才向博士说一季度增长6.7%，和去年同期相比，这个6.7%放在房地产业的目标是非常大。然后活跃市场此前不合时宜的政策，比如政府行政手段过多，不必要的行政手段退出达到了没有？这些方面都起了很重要的作用。
但是我们对分化估计得不充分，对去库存估计得过度了。有些库存不是指望2016年，或者三五年就能卖掉的。去库存不一定能卖掉，恐怕就是要搁置或者拆了，可能在十年之内人口都达不到这样的规模。
别把去库存解释为一定要卖，媒体喜欢把房价调下来当成政策的目标，老说政策调控变成空调，非得调成买得起就叫达到目标了吗？
赵毅：好，谢谢。向博士，您提出两个数据，一个GDP增长最高，贡献率21%，第二是占有社会性金融资源41%，我想您可以从经济专家角度，对房地产提一些个人的见解。
向松祚：刚才演讲也说了，我从来没有否认，至少从量上来说，房地产是中国经济的一个支柱产业，房地产对中国经济做出了很大的贡献，这个无法否认的，这不需要否认。
房地产在过去十多年的狂飙突进，有客观的必然性和客观的需求，这也是不可否认的。但是不能因为它是一个支柱产业，或者对中国经济做出很大贡献，就认为现在房地产包括这些政策都是对的，或者中国经济增长就永远要依靠房地产。
但是我认为今天很多地方政府仍然是这个思维，要稳增长，就把房子搞起来让大家都买房，把土地搞上去。我认为这里面隐含了巨大的风险，这个风险未来就是看谁来承担了。
所以我觉得应该反思这个问题，一个国家的经济不行了，要稳增长了，总是想到房地产。我认为至少这种思维方式是非常麻烦的，也许还能搞几年吧，长期是巨大的麻烦。
赵毅：谢谢向教授。其实作为房地产从业人士，我想替房地产从业者说一句话。从2014年以来，房地产转型应该说是在历史上做得非常特别的一年，因为客户的变化，人口基数变化。
所以我也写了很多文章，把去年2015年定义为房地产业内的客户元年，就是正因为大家过了很多年的舒服的日子，在日子不好过的时候，大家开始真正琢磨怎么让客户愿意买你单，如果房地产做到这一点，我相信就不需要改革。
下面是李总，您在产业地产方面做了很多工作，您能不能在这一块分享您的观点。
李洪：这几年整个房地产行业确实面临转型的问题，未来房地产行业我认为应该往专业化、精细化方向发展。首地集团是首都机场集团公司临空地产业务的运作平台，我们抓住临空经济发展机遇，根据自身条件和优势选择做临空地产，主要围绕机场周边做一些项目。
产业地产内容很多，有养老地产的、旅游地产的、文创的、创客的、孵化器等方方面面，还有主题公园。
做了这几年，我有几个观点：一是产业地产不是谁都能做的。产业地产要考虑的因素非常多，而且涉及到跟政府的关系，所以不是谁都能做的；二是产业地产不是在哪都可以做，或者是很轻易的就能复制的。
例如华夏幸福，可能在固安那个地方搞得很好，在无锡也还干得不错，但是搬到沈阳会是什么结果？因为产业具有区域选择性，在这个地方合作很好，但是复制到别的地方去也很难实现。
包括旅游地产也是同样的情况，旅游地产一个比较大的难题就是资源稀缺，但是季节性非常强，任何一个旅游景点都有这个特点。所以不是说谁都能做，不是哪个地方都能做。
三是产业地产要把商业模式琢磨好。比如这个养老地产，大家都挺看好，未来中国社会老龄化非常严重，这种需求非常大。但是养老地产现在感觉到还没有完全找到一个很好的模式，到底靠什么赚钱？因为收费太贵可能人就不去了，而且现在中国提倡居家养老为主、社区养老为辅，其次才是机构养老。
赵毅：您对北上深这三个城市的房价？
李洪：个人判断未来在短期之内会受影响。
赵毅：这个短期是多长时间？
李洪：时间不会太长，三个月之内会受影响。两个因素：一是调控政策确实影响了需求。比如限购，过去上海由两年社保一下变成五年社保，两年之后社保的这些人一下子买不了。
还有货币政策，因为房地产在某种意义上讲受货币政策影响非常大，过去说是稳健实际上是偏松的，相信会恢复到中期，所以说短期会受影响。但是长期因为还是供不应求，这几个城市已经从一些指标上已经看出来了，明显是供不应求。
赵毅：谢谢。下一位范总，您是地产界的前辈，您对这个话题有什么观点？
范小冲：对于房价，我同意前面的观点。前面实际上是在暴涨，现在货币政策已经有调整，而且本身也在慢慢出现一个盘整。如果没有出现泡沫的崩溃，这个房价的趋势在一线城市还是在涨的，因为人口也在涨，资源都在往这边集中。
实际上我呼吁的就是希望政策要稳定预期，因为房地产是个大投资，而且长周期。但是房企现在抢地王，大量的放地，然后卖的时候又限购又控制，最后就会使得市场的信息形成扭曲，所以比起现在简单地说房价涨和跌，稳定政策对房地产才是最关键的。
高炜：我觉得刚才陈老师还有向教授讲得都非常到位了，我们的研究方法肯定不能从过去那种简单的统计数字和总量来看，分化也好、结构化也好，实际上肯定都是还要针对具体的各个城市的情况来研究。
像北上深这样的城市是有真实的需求，这个真实的需求是在哪？即使说上海人口已经没有净增长，有净流出了，去看看进来的人是什么人，走的是什么人。我们是做园区的，大量的年轻人大学毕业以后都在这三个城市找工作机会，我们随便建一个园区在北京几个月内就可能上万平米，甚至一个企业一下子从一百人发展到五六千人，别的城市根本就没法儿比。
看看这些年轻人，看看晚上12点以后灯火通明的园区，他们现在是为了他们的预期进行奋斗的，这就是最真实的需求。深圳也是如此，大城市的就业机会、成长机会以及教育和就医条件，都是根本的因素。这三个城市一定是长期看好，而且一定是结构化的，最后会使有预期的人、有财力的人留下来，肯定是这样的一种趋势。
租房市场也是真实的需求，这些真实的需求是其他城市根本不可比拟的。我最近这一两年到过太多的二三线城市，大量的控制楼宇，大量的控制房子。这些都是真实的，根本没有人，没有人住，就不可能建学校，也不可能建医疗，全是假的。这些大量的土地财政支持的二三四线城市的地方经济的发展模式已经根本不可为继。
赵毅：一个经济学家进行数据分析做了一个判断，他的观点是中国人不要把资金都投到海外，比如说纽约、东京这些城市，他判断十年内，如果从资产价值角度，北上深这三个城市一定是最有价值的城市之一，我个人认同这个观点。下面是孔鹏先生，您对北京上海包括深圳这三个城市，您的发展策略是基于什么原因这样突飞猛进的？
孔鹏：我从业16年，被人问的最多的问题就是北京的房子还会涨吗？为什么问这个问题？其实我们的角度不一样，因为大多数问这个问题的人可能都是有购房的需求，或者已经购房的人，出于释放自己的需求，或者资产保值的需要。
我特别同意刚才陈教授讲的，上涨是一个趋势，这个趋势是毋庸置疑的，但是怎么来把这个趋势稍微分解一下？
如果简单来说，一线城市的房地产有一个趋势，这个趋势就是叫做总体上涨趋势不变；第二是短周期，大概三到四年会经历一个波动，这个波动会是一个短周期；第三个就是在箱体内波动，这个箱体的意思是当涨的多，猛政策就会往下调一调，它是一个政策和市场的互动式；第四个是它的增速已经由加速变为减速，还在增长，但是增速已经过了拐点。所以大概用这几句话可以把房地产市场的一个整体趋势大概描摹一下。
在这个背景下，作为一个从业者为什么要看待涨与不涨？这就是要谈结构，其实我们关心的并不是涨不涨，大趋势肯定会涨，我们关心的是涨幅。
房价的涨幅能不能覆盖地价的涨幅，能不能考虑通胀，能不能覆盖其他投资机会的涨幅。原来对于老百姓来说房子是一个好的投资行为。现在再买房子，三年的收益一平化，没准只有3%、4%，而我们关心的是房价的涨结构是什么样的，哪个板块会涨，是一手涨还是二手涨？哪个业态涨，住宅、酒店、写字楼、商业这些涨不涨。
所以在这个里面，作为从业者，在这个大的趋势下我们还是要做非常多的思考。但是有一点是毋庸置疑的，就是房价会涨。但是前面所有抛出来的问题我想都已经变成挑战了。基于这个挑战，作为企业要做很多的应对工作。
赵毅：下面是路劲的联席董事，您对今天的主题，就是房价或者产业这一块有什么见解？
刁露：今天这个主题是说一线城市的房价涨还是不涨。现在定义一线城市就是北上深，一线城市的房价涨不涨，要看大数据，我觉得论房价涨与不涨，首先第一个是看人口流动。
对于一线城市，尤其是北京，大家还都是在往北京走。我们看未来这个大数据，北京其实户籍人口和流动人口有三千多万。如果看全球三千多万的大城市来讲，大城市最可比的是东京，东京应该也是三千多万，这些人为什么还是聚集在东京？
我觉得这个其实首先要探讨这个城市给了大家什么样的资源。像北京，最重要的政治、文化中心，经济当然也还是比较强的。当然上海现在是华东的金融、经济中心，深圳毋庸置疑是南方的一个重镇，一个经济中心。
所以人口的流动一定是向机会多的地方走，多少年轻人到大城市来工作，即便蜗居在小地方还是要来这个地方。所以对于一线城市来讲，人口的流入，人口的导向，在中国是非常明显的。
其次对企业来讲，或者从房价来讲，最关注的是成本问题。成本一是土地，土地是开发商面临的最大的土地成本，盖房子的成本。还有一个是不断上涨的人工成本和材料成本。
但是房价不增长，这感觉好像是一个悖论。如果在土地不断增长的情况下，材料和人工成本不断增长的情况下，房价怎么不增长？当然今天探讨的就是涨价多与少的问题，这个是值得探讨的。对于一线城市来讲，房价从长期来讲，从大数据来看，从科学观来讲，应该还是要上涨的。
赵毅：刚才刁总说到了土地成本，下面请泰禾的沈总，泰禾的产品在北京是让人眼前一亮的产品，您如何看待在一线城市改善性需求，您泰禾这一块如何做这个产品的？
沈力男：首先讲泰禾一个明细，我们现在很多总部的工作都在北京，三代以上是农民，我们还是记得自己的出身的。刚才讲到院子，其实院子（音）是针对北京高端市场做的这样一个产品，特别是一千万到三千万这样一个市场，在北京拥有量非常大的，另外一个角度来讲北京拥有极大的购买力。北上广的房价能不能再往前走？
再往前走应该是值得相信的。昨天可能网上传乐视购买物业，说乐视出手了，是不是房价会降一半了？我联想到最早房地产业很焦虑的时候，万科行业大哥走访互联网企业，走到雷军小米的时候，雷军劈头就问他，你看房地产能不能以互联网思维的方式房价降一半？万科也非常谦虚的说我们要研究这个问题。
其实房地产企业也很谦虚向互联网企业学习，但是互联网企业基本都缺乏房地产思维。像北京的地价基本上占到房价售价的六到七成以上，怎么可能降到一半。现在声音要控制特大城市的发展，比如说原来是北京，现在要做成京津冀。泰禾发展离不开中心城市的发展，京津冀是我们的重镇，长三角的发展以上海为主，我们以广深为发展核心的珠三角，是我们的一个重要发展区域。
北京再怎么控人口还是会进来，北京特别特殊。南方可能还有一些选择，北京其实某种意义上可能是唯一好选择的一个地方，我们在座的可以做个统计，我估计基本上都是外地人，所以很多人讲是不是到北京是为了看病方便，上学方便。
我还是觉得不太认同，主要是发展，除了生存其实就是发展。我们到北京不是为了来看病，北京现在往外赶人，小孩子上学也没那么容易，经常都到其他民办学校去了。其实就是发展，我们在这儿能够发展。其实就像互联网企业的BAT一样，中国整个的城市群，北京上海深圳就是我们城市里面的BAT，从这个程度来讲我们是可以中长线来看好它。
赵毅：万科的高总，您对房价这一块，对这三个一线城市，它的房价发展，您万科未来产品走向。我也注意到万科未来也开始出现一些高端产品，您是怎么看的？
高兴：2015年出现了很多高价地，陆陆续续在今年也都会再出现。从销售的数据上来看，其实2015年全年单价超过十万块钱以上的项目已经到了250套以上，这个数据是2014年的10倍。总价超一千万的这种项目，我们在成交量2015年全年已经到达了三千套以上，这个数据也是同比上涨了超过50%。
所以从这些数据上可以看到，比如说以前所定位的这种高端和顶豪，到现在来看已经不是什么高不可攀的这种产品了。可能这样的一个房价在北五环或者东五环，也就能买一个三居室，或者是一个紧凑型的四居。那么为什么这么高的房价还有这么强的需求量？
更多的是一个强大的市场需求所决定的，总而言之有三点，一个是现在的家庭结构所决定的，现在第二胎的政策释放，很多人都是以空间需求或者居室的改善，作为最首要的现居条件。还有对于保值和增值方面，在房地产投资渠道来看相对是比较好的。第三是更多的有品质的人愿意为更高的品质生活花钱买单。所以从这几点来看，这种上千万的产品市场表现能力是非常强的。
说到万科，万科北京公司今年也是在遵循这样的一个市场大环境。我们刚刚推出了最新的两个产品系，一个是翡翠系，另外一个是大都会系，这两条产品系。翡翠系定位为城市精英的品质生活。
今年会出两个项目，第一个在北五环马上就要在市场上推出，下半年也会推出翡翠长安项目。还有一个是顶豪项目，距离鸟巢不到3公里，占据城市最核心的这么一个区域，我们也是会精心去打造一个现在在市场上非常奢华顶豪的产品。
赵毅：下面是一个国企，五矿的张总，您对前面十位嘉宾的观点，你个人是什么观点？
张百平：前面嘉宾都是意见一致，都是涨涨涨。对于聚焦北京来讲，我也非常认同，因为从影响房价的几个基本的市场因素，比如说土地的稀缺性，人口的涌入，货币量供应，从这几点上大家是没有疑问的。这里面有点不确定的可能就是政策，所以我的观点，就是尤其北京的房价，应该就是在打压中上涨，谢谢。
赵毅：下面是在座的唯一一位基金业的代表，鼎信长城基金董事长章总，刚才很多老板都说缺钱，实际上在座的绝大部分中小企业今天还会说缺钱，您对这个观点怎么看待？
章华：房地产企业是最有钱的企业，现在全世界排名前十的房地产企业基本上被中国占据了，所以现在不是一个缺钱的问题，现在是钱往哪投的问题。刚才大家都是清一色的说房价一路涨。过去十几年下来，其实有两个观点，经济学家像陈淮和向松祚这两位师兄，都一路认为一线城市价格是需要向上走的。
现在的问题也不再是说一线城市涨不涨的问题了，是涨多少的问题。近期土地拍出来，面粉和面包一样贵，所以如果说涨的幅度小了，可能在座的开发商都会亏钱。中国房地产一百强有三十家我们是他们的股东，他们始终认为机会一直在，我们始终有顾虑。
这个顾虑站在两个角度，一个角度其实是房地产市场还是与整个经济形势和货币紧密相关的。过去GDP从一万亿干到十万亿美金，货币MR从1992年的1.54万亿干到现在的一百多亿，走到现在还有这么大的一个幅度吗？很明显是没有了，所以我们不太可能再赌这一波大趋势。仍然说每一年经济货币有两位数以上的增长，其实这个基础是没有了，不能有过高的一个预期。
但是钱仍然是往一线来聚，国际上那些最大的城市，巴黎、伦敦，其实北京上海的房价跟他们比已经不低了，甚至我们比他们还要高，所以从这个意义上来讲，站在国际上来比较，我认为大涨的概率是没有了，投资还是需要谨慎。
赵毅：谢谢张总，其实今天这个话题不应该成为话题，房价涨与跌是一个正常的经济现象，过去看涨或者看跌都不是一个正常的经济学观点。
所以从资源集聚、集中这个角度来看，13亿人口只有3个一线城市，它的资源是其他城市或者全球范围内极少出现的一个现象，所以无论从消费者自用的角度，或者改善与需求角度，或者从教育各方面角度，甚至从投资角度，长周期的这个收益是必然存在的。
无非就是未来的收益不像十年前可能一夜之间资产暴涨。所以只要有这一点的认识，从投资角度，从自住角度，一线城市的房价总体向上走，这是一个不容忽视的正常规律，没必要把它看得太严重。所以非常感谢各位嘉宾的分享，也希望大家能在下午的会议中，吸收更多更有价值的一些观点，谢谢大家，也谢谢各位嘉宾！
