卓越100指数周报：北京成交创10周新低 通州商住销量仅8套

卓越100指数周报(北京区域2016年5月9日-5月15日)：在通州限购升级之后，北京楼市的走向将在一段时间内保持平稳。

5月9日-5月15日，北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交1575套，成交面积17.9万平方米，环比分别减少了16%、3%，这一成交量也创造了近10周的新低。

从5月上半月数据来看，1-15日北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交3625套，成交面积38.22万平方米，比4月同期分别减少24%、23%。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，最近两周成交的快速下滑主要是受到通州双大居住类产品住宅与商务型公寓限购的影响。据亚豪君岳会统计数据显示，通州居住类产品“双限”后首周仅成交商品住宅104套，其中商住产品的销量不过区区8套。

中原地产研究部统计数据则显示，5月上半月，北京新建商品房住宅网签1753套，相比4月同期的2318套，出现了24%的下调，价格则出现微涨，成交均价为36131元/平方米，比4月均价上涨了158元。

“通州房产投资之门的全面关闭，使得这轮由通州商住引发的成交快速爆发之势正式终结，而在今后一段时间内，在没有爆发性因素出现的前提下，北京整体住宅市场成交将趋于稳定。”

市场观察

5月9日-5月15日，北京住宅市场共有6个项目入市，比之前一周增加1个，包括金地未未来、首创派尚国际、北京城建·北京密码3个商住项目，首开香溪郡、天资华府两个普宅项目，以及誉天下瑞景花苑一个别墅项目。6个项目共新增住宅产品805套，预售许可面积9.2万平方米，环比分别增加27%、89%。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，入市项目基本均出现当天售罄现象，也代表了时下最受欢迎的集中产品类型。第一类仍是商住，首创派尚国际、北京城建·北京密码属于“跑步入市”接收通州外溢需求，从效果来看，均取得不错战绩；第二类是稀缺区域产品，通州区住宅限购虽然限制了需求基数，但是由于近几年住宅用地的短缺，使得该区域住宅产品存量并不丰富，2015年前5个月仅有4个项目新增房源入市，因此首开香溪郡入市1小时即售罄；第三类则是热点区域的平价项目，地处房山区的天资华府以27000元/平方米的价格新盘入市，周边中粮万科长阳半岛价格已上涨至36000元/平方米，另外房山地王万年广阳郡九号更是拟以45000元/平方米的价格入市，价格的优势也使得其出现快速去化。

事实上，在通州成交探底的同时，需求的外溢使得周边大兴、朝阳两个区域成交量出现明显上涨，其中大兴区实现成交283套，市场占比18%，居各区县之首，相比此前一周上升了4个百分点；朝阳区共成交160套，市场占比环比上升5个百分点。

商业地产

近日，世茂股份发布公告称，于5月12日与乐视控股（北京）有限公司签订协议，向乐视出售北京财富时代公司及北京百鼎新世纪公司100%股权，合计出让总价合计29.72亿元，乐视将通过该笔交易获得位于北京三里屯的世茂广场·工三项目。

“世茂工三”为世茂股份在北京的“世茂国际中心”旗下项目，相关资料显示，世茂国际中心是世茂集团动用30亿元巨资打造的集品牌商业、酒店式服务公寓、甲级精装写字楼于一体的市中心地标综合体，而“世茂工三”就是其中的商业项目。

虽然身处三里屯商圈，但世茂广场·工三的体量与位置都略显尴尬。世茂广场商业实际建筑面积为5万平方米，为了保证用户体验，商铺面积不能超过60%，实际租赁面积仅有2.6万平方米，迷你的体量与传统百货式的内部构造让世茂广场难有太大发挥。

上述知情人士指出，如果以商业营收倒推，专业基金无论如何算不过账来。但据说“任性”的乐视只是用作新产品展示与体验，看中的是三里屯商圈的年轻客群。

土地市场

无土地成交。

政策与市

无宏观政策

北京区域房地产项目一周销售数据(2016年5月9日-5月15日)

数据来源：北京市住建委、观点数据研究中心