北京行演讲 黎明楷：从海外楼市看中国地产发展与机会

黎明楷（中原集团中国大陆区主席）：我讲的是中国地产的发展与机会，这个会比较理论一点，因为都是关于城市发展方面的一些问题。

在全国，有一些特别的地方可以说一下，我们看一些核心城市对于周边的影响是什么？基本上有两个不同的影响。比如某一些地区，影响是一个虹吸的效应，就是这个城市的城市化率高，反而周边的一些城市化率就低，资源都被它吸走了。

另外一个效应是外溢效应，就是这个城市变好了，周边的城市也好。所以以此来看，一个城市的不同发展阶段，会影响本身城市化率，当然也可以根据房地产市场的变化看出来。

有一个比较特别的现象，除了沿海城市可以看到城市化率高，东北城市化率也很高。大家都知道东北好像不大行，但是城市化率是高的，所以我们不能说城市化率高的城市房地产市场一定也是好的。

东北的城市化率高，因为是工业化最早的地方，以前工业都在东北，所以那边工人多，农民相对少，所以城市化率就会相对高一点。

说完城市化率，说一下房价。沿海城市的房价比较高，一个是在长三角，一个是在珠三角，还有就是京津冀，这些区域相对全国来说楼价是偏高的。中西部地区成渝片区楼价相对高一点，其他周边的楼价相对比较低。

因为我要讲机遇，讲机遇不能老是说一线城市。曾经有一段时间，我觉得中国的房价趋向还是比较有趣的，大家都说三四线城市发展很好，所以全都扑向三四线城市，导致现在要去库存。

后来也有一段时间说三四线不成了，要回归一线，但其实一线城市一方面成本很高，利润很低，另一方面机会也少了，想买地也没有地可以买。所以从发展来看，有些二三线城市还是可以发展的。

5月11日，李克强主持国务院常务会议，通过《长江三角洲发展规划》，指出发挥上海中心城市作用，推进南京、杭州、合肥、苏锡常、宁波等都市圈同城化发展。在十三五也提出19个城市群，其中包括京津冀、长三角、珠三角、成渝这些地方。

未来有哪些城市群周边的发展机会比较大，有哪些机会比较少？就城市群的布局来说，不止是核心城市，包括周边其实还有一些机会。但如果有一些是孤零零的，交通又连不上的城市，这些未来的发展空间就会比较低。

看一下海外城市群的发展经验，海外现在叫六大城市群，这些都是跟房地产市场有关系，其实并不见得完全跟经济有关系，房价市场都是相对高一点的。

美国有两个，一个是东北部，大西洋沿岸的这一部分，还有五大湖周边的也是一个城市带。在美国有两个比较集中的城市带，房价都是相对比其他地区要高。日本集中在东京、横滨，价格也是相对较高的。

中国主要就是我们现在看的几个城市群，体量规模比较大的还是在长三角。其实长三角整体的体量比珠三角大很多，所以长三角城市群未来的空间应该是不少。

欧洲主要是在英国，英国整体发展比较均衡，伦敦附近城市群不错；欧洲大陆是巴黎、法国那边，其他的地方包括了德国。

其他国家的城市群都是以一百年、几十年发展而来的，大陆的发展相对比较快，速度比较高。

第一，人口流入一些核心的城市。城市出来了慢慢吸引周边的人口流进这个城市；第二，城市因为人口流入，生活需求比较高，变成有一些人外流，慢慢带动大城市的郊区发展，还可以延伸到其他的城市；第三，慢慢形成城市群，城市群就是一个核心城市还带动了周边的几个城市；第四，外溢效应。

大陆有五个片区，以成渝片区跟中西部来看，基本上还是处于第一个阶段到第二个阶段左右，还没有形成一个很重要的城市群，主要的发展都是在城市本身。成都、重庆的发展是不错的，但是对于周边的影响并不是带动性的\外溢型的，还有一个虹吸的作用，就是把周边的资源吸进去，没有对周边的城市带来好处。

有哪些是开始形成第三到第四阶段？主要是长三角跟珠三角这两个地方，基本上已经开始形成城市群，进入了这个阶段以后，房地产会有一些特征，一是新建住宅会减少，已经没有多少新的地了，市场是以存量交易为主的。

写字楼跟商业方面的新增供应主要都是以存量房的改造为主，也不是靠新建出来的，只是把旧的一些项目通过并购，然后再改造提升。

三是住宅租赁市场更加活跃，因为在城市群里面一个比较大的特征就是房价比较高。一般一个城市当中，大多中低层的人员买不起房，就导致租赁市场会偏向活跃，所以现在有一些资产管理公司出现了，因为租赁市场方面有这样的需求存在。

另外，商业地产的模式其实也逐步会过渡，由以前盖了就卖的形式变成持有。因为城市群成熟之后，土地比较稀缺，卖了就没有了，有钱的、有能力的会尽量把这些资产保留。

未来围绕着这些存量房持有，一些服务会增加。海外的城市群发展大概是这样子的，目前大陆应该只有长三角跟珠三角具备现在这个特征。

有些中心城市周边的二三线城市，其实表现确实不错，从几个方面来讲：

第一，库存。库存消化周期都不长，有部分城市比城市群里面的核心城市指标更漂亮。比如说南京，如果用这个来算，过去几个月可能成交量暴涨。

可以看到，这些二线城市其实基本上不存在什么去库存的问题，而且二手房的成交占比也慢慢在追上来，南京、杭州、宁波这些城市的房地产市场是相对比较健康的。

分化已经开始了，某些二三线城市表现很不错，房价涨幅除了上海还有一些比较亮丽的，这些城市的潜力相当不错。

第二，人口。人口对于房价是很重要的，很多我们所说的二三线城市，尽管现在看起来有一些问题，但是实际上以人口方面来看，未来前景应该还是可以的。

放开二胎也会对这些二三线人口的变化有一些帮助，对于一些二三线城市，尤其是中西部的城市，生育率基本上还算是不错的，未来人口也会增加。

当然有一点也要注意，虽然生育的人口可能增加，但是不排除这些人成年之后，有可能会外流到一线城市群里，所以并不是生育多了就一定好。

我们现在讲“一带一路”，还有高铁大战略，会发现有几个经济带在未来是可以持续看好的。这里除了我们比较熟悉的京津冀，还有上海。“一带一路”影响下的经济带，未来也是应该有不错的发展前景。

我们未来去判断一些城市有哪些发展的空间，房地产方面有什么机遇，看的就是能不能合在一起，如果这个城市在城市群里有好的功能发挥，未来的发展前景就会更好。

合群则兴，离群则衰。一个城市离开了城市群就组不成团，未来的发展空间就可能会差一点。