直播实录：资产的时代 2016城市观点论坛北京行
一线城市是中国房地产的旗帜和风向标，我们能够想象到的所以关于房地产的风采与荣耀，在这一片繁华中不断浮现。
5月17日，城市观点论坛以“资产的时代”为主题，走进“一线中的一线城市”北京，并以此为镜，举办“商业模式-轻资产风口”为课程的学徒计划。
在这里，城市观点论坛邀请著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮，中国人民大学教授、国际货币研究所副所长向松祚，中原地产中国大陆区主席黎明楷，首都机场地产集团有限公司董事长李洪，阳光100中国控股有限公司常务副总裁范小冲，亿达中国控股有限公司执行董事高炜等嘉宾，与北京及环渤海区域房地产行业精英一同，共同找寻政策下一线城市动力及房地产发展的创新思路。
作为中国房地产最顶端的一方世界，所有人在享有财富的同时，也承担着最大的责任。如今，中国房地产行业已进入了一个深挖市场、精耕细作的时代。这样的时代需要房企一边精准解读政策、判断形势，一边不断调整不断改变，以企业远大而稳健的战略、有竞争力的模式与含金量的产品去掌握市场、赢得未来。
城市观点论坛北京行将搭建这样的一个平台，为一线房地产描绘一条全新的天际线。
观点网作为论坛官方网站，将于5月17日9点-12点对论坛进行全程图文直播。
进入专题：资产的时代 2016城市观点论坛北京行
主持人：尊敬的各位领导，各位来宾，大家早上好！欢迎大家来到北京参加2016城市观点论坛北京行。我是来自人民日报社人民网的主持人吴静，非常荣幸和在座的各位专家和各位媒体共度一个美好的上午。城市观点论坛创立于2005年，以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨，以房地产开发、城市规划与区域发展为主题。
在十二年期间，“城市观点论坛中国行”先后走进了青岛、南京、杭州、成都、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、福州、厦门、无锡、济南、文登、天津、常州、昆明、贵阳、南昌、连云港、苏州、都江堰、上海等三十个省市，对中国城市发展进程和房地产建设、行业及金融政策等进行多角度探讨及深度剖析，共同找寻城市动力以及与地产发展的创新思路。
此次，城市观点论坛来到了举手投足都会引来众多关注的首都北京，随着供给侧结构性改革以及及房地产去库存的不断深入，城市分化愈加明显，一线城市的地价与房价仍然在快速的上升，北京更是当中的代表性城市。
与此同时，资产重新配置正在深刻改变着这个时代，而在地王层出不穷且住房豪宅化愈加明显的北京，地价与房价的平衡点在哪里？当调控风向来临之时，房价起落间影响着资产重新分配，但政策围城中房价涨跌被赋予了新的含义，资产又将充当什么样的角色？
为此，我们今天邀请了众多行业精英共聚一堂，共同探讨“资产的时代”，寻找新市场背景下行业的思路与对策，为新一轮的发展注入新的力量。在这里请允许我代表本次论坛主办方观点新媒体及合作伙伴5100西藏冰川矿泉水等欢迎各界朋友的到来，欢迎大家！下面请允许我介绍一下今天到场的各位嘉宾，他们是：
著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任 陈淮先生；
中国人民大学教授、国际货币研究所副所长 向松祚先生；
中原地产中国大陆区主席 黎明楷先生；
首都机场地产集团有限公司董事长 李洪先生；
阳光100中国控股有限公司常务副总裁 范小冲先生；
亿达中国控股有限公司执行董事 高炜先生；
路劲地产集团联席董事 刁露女士；
泰禾集团副总裁 沈力男先生；
北大资源集团有限公司副总裁兼首席品牌官 衡东妮女士；
旭辉集团副总裁兼北京区域事业部总经理 孔鹏先生；
亿利金威控股股份有限公司总裁 赵毅先生；
红星美凯龙商业管理有限公司总裁 李嘉先生；
天房集团天港建设开发有限公司副总经理 毛峰女士；
彩生活服务集团有限公司助理总裁 段斐钦先生；
五矿（营口）产业园发展有限公司副总经理 张百平先生；
万科高端事业部运营总监 高兴女士；
远洋亿街区副总经理 孙林先生；
鼎信长城基金董事长 章华先生；
SKYLINE思凯来国际总经理 卞文雁女士；
观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人 陈诗涛女士。
本次论坛还获得了众多北京及全国实力房地产企业的参与，在这里我也代表主办方观点新媒体再一次感谢在场的嘉宾，以及所有参与和支持2016城市观点论坛北京行的各位朋友们。接下来掌声有请观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人 陈诗涛女士为我们今天的活动致辞，有请！
陈诗涛：尊敬的各位来宾：上午好！
城市观点论坛首次走进北京，今天能够邀请到这么多品牌企业的大佬及高层参与，我表示诚挚的感谢。而更可以说，正因为明大家都看好房地产业的长期发展、看好北京这个城市的现在与未来愿意安排时间来齐聚、来分享与交流。
5月13日央行公布四月份一组金融数据，使不少企业家们吃惊。M2的增速跌破13%，社会融资额与人民币新增贷款指标也大大低于预期。或许都猜到货币政策正从“适度宽松”转回“中性”。那么，这个背景下，资产价格是否已从一路高涨的态势开始下跌？对于房地产影响有如何？
5月11日我们看到恒隆陈启宗表态：无论是轻资产还是重资产最终还是要看回报，两者都可能有高回报，也可能是低回报，最终还是要看长远一点。他认为
“没有一个战略是最好的”。并拿李宁与姚明来对比，阐释“怎样的身材就做怎样的事”，并强调恒隆不特意要坚持重资产，只是目前不需要轻资产而已。
面对消费者的资产即将是“热“还是”冷“，房企将选择轻还是重资产还是找平衡点，这些都是已经或将直面的问题！这也正是今天上午论坛与下午学徒计划闭门课的主题。所以，我就把这些问题抛给出席论坛的各位经济学家、金融才子、企业精英，我相信，只有你们今天的思想与智慧的碰撞才可以找出答案，为行业找出最好的方向。
作为主办方，观点新媒体深耕房地产领域十六年，在这期间一直不断学习与改变，并为行业构建一个全方位服务的大平台，具体请看这个几分钟的PPT：
1观点主要由三大类产品构成：
资讯与数据研究产品、会议及培训产品、观点e定制服务平台产品。
2资讯：观点网：十一年前创立并定位原创。我们一直在坚持，每天接近24小时的工作以保证资讯的速度、深度及广度。同时还有微信、微博、EDM、杂志，每天在房地产、金融、商业领域有十几万高质量读者在阅读与分享这几个产品。
3数据研究产品：观点数据研究院以前比较低调，今年开始逐步把各种研究与报告进行短周期、高密度发布。包括各种周报、月报、季报、年报。内容涉及行业政策、土地、区域乃至企业。我们今年开始也专门为企业提供定制报告的服务。
4会议及论坛：四大类;今天的城市论坛，12年历史，行走中国几十个城市年度论坛以专业学术著称，每年3月份在广州举办。商业年会针对商业地产、流通领域品牌商、零售商举办。
博鳌房地产论坛自2001年8月创立至今16年，今年8月将继续在海南举办第16届年会。作为行业最高端、最权威的思想性论坛，可以说中国称得上大佬的房企领导几乎都出席过或即将出席的论坛。
在此，我向大家发出邀请，8月，期望我们海南再见。
我一直认为浮躁终将过去，只有如德国、如日本，保持学徒心态、工匠精神才可以保证个人与企业的长足成长。
为此，2015年底，观点正式推出学徒计划。全年十个课程，为房地产企业各部门、各业态培训出大量的有实际工作能力及思考能力的优秀人才。我们已经举办了商业、营销、产业、文旅与养老的训练营，今天下午与明天上午还将举行模式之轻资产闭门课，我们走进过碧桂园、广州万科、保利集团，13日走进了上海万科与上海地产集团等合作的嵌入式社区养老服务的智汇坊。
明天上午北京还将走进远洋地产，看看他们的创新与改变。
透过拥有优秀实践经验的导师来为行业培养优秀的人才，这是观点学徒计划宗旨与目标。
5观点e:这是一个资讯泛滥的时代，面对太杂乱的信息，观点为行业推出精准发布、精准匹配的定制服务--即观点e。
准确的模式，就是线上发布，线下达成交流合作模式。
大家可以看屏幕：
项目需要招商的、品牌商、零售商需要拓展的；政府、一级企业需要卖地的，企业需要买地的；企业需要找资金的；资本需要找企业合作的，甚至包括找人才的，需要出售项目、并购需求的，都可以来找观点e。
记得去年我们走进碧桂园进行闭门座谈会的时候，碧桂园高层就向现场的企业发出寻找土地的需求，当时就有合肥的企业表示有土地合作意向。
观点e就是想告诉大家，企业根本不需要海量的无效讯息浪费时间及人力成本，观点凭借16年的行业品牌与实践经验，已经拥有十余万家精准的开发企业、商业品牌商、零售商、政府、土地、金融企业资源。你只需要告诉我们，我们就可以为你提供专业服务。
目前这个服务平台目前已经有万达商业、万达院线、融创、金茂、奥园、鼎信长城、宝龙、时代地产、五洲、大地影院、思凯莱等企业入驻。
以上就是关于观点新媒体的简单介绍，我希望观点及观点人永远以谦卑的心态为行业做到最好的服务！
最后，再次感谢今天出席论坛的所有来宾及媒体朋友，我相信因为你们的到来与参与，论坛必将十分精彩。并预祝今天论坛取得圆满成功！谢谢大家！
主持人：非常感谢陈诗涛女士的精彩致辞，请您回坐。陈女士致辞结束后，我们今天的嘉宾致辞就到这里，接下来将进行论坛的正式议程。
随着供给侧结构性改革及房地产去库存的不断深入，中国经济和房地产的面貌正在发生改变。城市分化促使着限制与刺激政策各安其道，地价与房价涨潮声中资产重新配置正在深刻改变着这个时代。尊敬的各位来宾、朋友们，2016城市观点论坛北京行的大会主题是：资产的时代。下面即将展开的是演讲及铿锵行环节。
主持人：首先，我们将非常荣幸地请出今天论坛的第一位重量级演讲嘉宾，有请著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生，陈淮先生的演讲题目是：政策解码 一线城市分化与调控。陈淮先生，您的演讲时间为25分钟，有请！
陈淮：谢谢主持人，谢谢大家！各位来宾、女士们、先生们，大家上午好！我们有一个不太长时间的交流，给我的题目是一个挺奇怪的题目。政策解码，一线城市的分化与调控，这码没什么可解，这里面一个核心词是分化，一个是调控。
我特别声明一下，一线城市没有什么分化，北上深没有什么分化，分化的表现为这样几个。一线和三四线城市的分化，也就是一线城市从今年一季度和二季度的前半部分，成交量迅速放大，包括二手房市场，三四线城市的去库存化进展远不理想，是这么一个分化。第二个分享是二线城市内部明显的分化，比如说南京、合肥、苏州、杭州、厦门，这些城市相对的在一线城市之后有一个火爆。最近天津其实作为直辖市始终在房地产业活跃度上也就是二线相对扩展明显增加。但80%的省会级及重要的城市并没有多大的供给，长沙仍然供大于求，比如东北三省的省会，哈尔滨、沈阳、长春。第三个分化是成交量的市场、成交额的市场，和拿地，开发商储备土地的增量相比较，明显的分化。如果说我们在一线城市表现和二线城市有个区别的话，就是实际上在过去二季度以来，涨价最厉害的城市，北京、上海、深圳，土地成交寥寥无几。刚才女主持人说，地王频出，不对的，一线城市根本就没出地王，几乎没有多少大开发商拿地，拿地多的是二线当中的少部分，我刚才说到的南京、合肥、苏州等这些地方，这才是分化，没有什么一线城市的分化，一线城市没什么分化，它基本是同步进退的这么一个特点。
第二个我们说说调控。一线城市上也算不上什么调控，因为春节前后一线城市的成交量和价格突然出现了一个异动，实际上是两个主要的因素，一个是沉寂了几年的被压抑的改善性需求突然爆发。第二个由此唤出了一种恐慌性的需求加入进来，所以在一段时间内，甚至两三个星期内，价格不断跳涨，大家出现二手房市场明天签约，今天说好了，但是明天又涨。但是实际上我们也别把这个异动看的太过，因为在上海、北京这样大的城市存量，总资源量中，在三两个月的成交量中所占比重是个微不足道的量，在经济学中它仅仅是个无多大意义的边际价格。一万个人里面有一个人一顿吃十个馒头，说明不了大家有多大的饭量。当时我们就判断，有没有后来的这些一线城市的调控，实际上跟二季度末、三季度初这个趋势肯定会停下来，因为它的含义很简单。随着这些改善性需求的逐步释放。
我们说一线城市这些政策里头，务必注意到从整个房地产领域面对的政策形势没有多大的变化，房地产领域面对的2016年所谓的政策是三个层面：第一，并非限制房地产，或开发商不去调控房地产，也没有，是应对国民经济短期运行的稳定程度的，比如说货币政策、财政政策的一些调整，再比如说压库存、去杠杆，这是和我们面对2016年经济增速下行以及物价水平低迷可能出现通货紧缩密切相关的。还和十三五规划开局积极稳妥走向城镇化，走上健康发展之路密切相关的。但是它毫无疑问，货币政策的财务成本降低，降低利率的影响，肯定对房地产业是一个有重要影响因素的方面。别把这个作为房地产业的调控，而且它和一二线没有多大关系。
第二，真正是针对房地产业的政策，针对房地产业的政策我以为一线城市到今天也没有什么变化，从去年末的中央经济工作会到今年政府工作报告中，关于面对房地产业，针对房地产的政策，特别强调了一个过去上界政府十年中那些不合时宜，已经时过境迁的政策要做出调整。哪些要做出调整？一是比如说原来的国十、国八、国五条都说要千方百计增加供给。而从去年起我们提出房地产业面对严重的去库存化压力。特别去年中央经济工作会提出第一层面经济发展的一个重要的调整目标，除了去杠杆短板以外，房地产业去库存。显而易见，首先来说我们并不是像以前以增加供给。二是过去每一个调控房地产都说坚决打击抑制投机性需求。从去年以来的政策特别明确的指出了鼓励个人和企业，也就是企业法人、机构购买存量房，用于出租或者是其他的方式，获取收益，也就是持有资产，鼓励人们在房地产业的投资性需求。特别重点强调了发展租赁市场这一条非常重要，这个政策调整不仅是一方面连接了投资性的需求，而且实际上更大、更灵活、更多层次的满足了低端群体的需求，租赁市场的发展。没有人买第二、第三、第五套房，哪里来的租赁市场？租赁市场对房地产市场来说，是一个极为重要的市场，美国人有25%-30%以上的人群是租房子住的，但是并不等于他们买不起房子，他可能在纽约有一套房子他，但是他在洛杉矶、旧金山就职，相反也孑然，人们不仅仅是因为异地有不房而出租，还有更多有两套、三套房，把它租出去牟利。
为什么美国重视和发展房地产租赁市场呢？我们知道市场经济下，租赁市场有三个重要意义：一是它最接近于低端需求，买不起房的不管他是过渡性的需求，比如年轻人参加工作不久，还是整个低端就业群体的需求，比如他可能一辈子都买不起房，租赁市场是一个灵活多样能满足他需求的一个供给方。二是租赁市场最直接的反映了实际需求的大小，一般说人们不会租了房子去当二房东来牟利，这样的情况是很罕见的，当然也不是没有，当然大机构，持有商业机构的资产那是另当别论。三是租金的回报，不管是开发商拿地建房子，还是老百姓买房子谋取租赁收益它的一个标杆。房地产业兴旺与否租金的高低很重要，所以租赁市场是房地产业不可或缺的，我们简单的把它归纳为投资或者投机性需求加以遏抑，显然是不合时宜需要改进的。最近有一条消息是媒体人说的，但是我没有看到正式文件，但是是有这样议论的，比如说建设部正在讨论，有关司局人研究允许，原来是不准群租，住房分割出租，说现在很大的50平米，40平米客厅可以分到两到三间一个合理的面积，可以分割出租，这样增加低端租赁市场的供给源，满足中低端需求或流动性需求、过渡性需求，我觉得这和我们中央所提出的发展租赁市场是一脉相承的第二个政策变化。
第三，房地产业如果在2016年此后的政策就是棚户区改造，这件事并不是2016年开局的，实际上2014年下半年就已经开始了，2015年就非常强调。但2016年和十三五规划相结合，明确提出十二五期间我们那个三千六百万套保障房就是等于建低端居住区的这种方式，用实物性保障满足低端群体的住房，并不一定是合理的方式。在十三五的主流不是另找一片地盖低端，而是恰好在核心市区成片改造老旧危房，棚户区改造，这里面隐含着一个重大的政策变化，在整个十二五期间的前期和中期，棚户区改造大家都在说，其实这个棚户区改造当时转指的是国有大型工矿企业农林牧场，员工集中居住区的改造。某一个市委市政府说我们对老旧城区进行改造可以说不享受中央棚户区改造的政策范围支持，但是从2014年末以后，特别是2015-2016年，特别是现在明确说十三五期间，我们以棚户区改造为主。这里面棚户区改造既包括一线、二线、三线城市在内，包括开了奥运会的北京，开了世博会的上海在内，仍然有相当大的老旧危房等待急需改造。我们一些中西部的省会级城市和相当一部分地市级中心城市，实际上在过去一些年中，尽管他建了高铁站，建了会展中心，但是城市整体的街区面貌，比如说商业的业态、交通规划、功能分区、地下基础设施的整体升级尚未启动，或者刚启动不久，棚户区改造带来几个重要的意义，一个它有利于城市整体改造，一片四分之一的城区一块改，地下市政管网、交通功能等，包括老百姓住房的档次。
二是它有利于市场化参与。十二五期间提出的三千六百万保障房面对最大的难题就是钱从哪来，始终讨论保障性住房的融资渠道如何来。棚户区改造就带来了一个破解之途，因为这大多位于传统老街区地带，拆一环，也还有十三层、十二层、十四层作为商品房出售，这样开发商也好，市场化力量也好，市场化融资也好，就容易参与到其中来。三是棚户区改造为主的房地产开发模式，城市发展低端保障房供应还有一个好处，容易和我们前十年累计的一些新的体制性难题的解决寻找途径，比如城中村、城乡接合部、农民出租屋、小产权房。不承认不是个好办法，我们终归要找出一个出路来，我们可能因地制宜的寻找一些有利的出入。另外在保障房上，开发商关注什么，注意一个和你非常有关系的政策和发展租赁市场非常有关系的政策，就是低端保障中一个是鼓励货币性保障，不再单一的强调补砖头，实物型保障房，棚户区改造是实物型的，另外一些实物型的低端群体居住区还是需要，比如说开发区打工的集体宿舍，家属宿舍都需要。但是货币型保障正在成为我们低端保障一个重要途径，那么货币型保障还是要住房的不能住，拿一存折银行就让他住吗？还得有实物型供给才行，就是发展的市场化的租赁市场。
再一个细节变化，鼓励包括开发商和开发商的下家投资机构持有一定的租赁住房，作为专业的租赁供给商，这条政策也包括一线城市都是明确无误的，并无什么调控，反而是大力推进的，或者干脆就分出一部分持有住宅物业的作为租赁市场的供给，或者专业的机构把你库存房买下来，专门有一批小区或者一批住房是作为只租不卖的。还有一个去库存的政策在一线城市也仍然存在和继续施行，就是允许把一部分符合条件的，原来作为商业物业开发的转变成住宅或者是商住两用。这一条政策也希望我们关注到，它总体上都是在健康发展、平衡供求上做文章，我想这是我们想说的真正针对房地产业的政策有什么。
第三，改革方面的政策，但是它对房地产业也有重要影响，比如营改增，营改增这个并不是为了促进鼓励房地产业，或者抑制调控房地产业，它是我们整个税制体系的一个重要改革，但是房地产业在此前众说纷纭，说好说坏都有，但是李克强总理信誓旦旦地承诺了，营改增之后不论哪个行业的税负都是只降不增，我想这个承诺应该说是一个基本的准则了，我们大约的可以在这样一个方向上讨论营改增对于我们领域的影响。至少有一条营改增对于我们房地产业和所谓分化下的商业地产是有意义的，比如机构企业持有商业地产的进项，是可以作为进项税抵扣消项税的，我想这都是对房地产有益的方面。
至于说今后一段时间，我想对一线城市来说，最重要的是抑制这个人口流入，包括投资性的需求和改善性需求，你抑制它只能够推迟它实现时间，不能够根本消灭它。你比如说我住80平米的房，或者我认为现在不是一个合理的改善区间，税负优惠还不够，咱可能还推迟，但是总归是要80-120平米的房子的，并不是因为你调控不准早婚咱就不娶媳妇了，这个需求总量是一定的，我们务必注意到分化实际上是个供求问题，一线城市供不应求和三四线城市的普遍性供大于求并存，通时和人口的流入密切相关。我们说二线内部的分化实际上也是和这些城市人口在加速扩张和人口基本平稳，甚至是净流出密切相关的。我们下一步在十三五期间城镇化、城市化政策中一个再三强调的政策，调整城市结构，坚决抑制特大城市的扩张规模。包括限购，大家在2013-2015年观点论坛每次都有一个问题，北京、上海会不会放松限购，现在你就死了心吧，放松限购是可能的，但是放松了一定有更严格的抑制外来需求的门槛。全中国人民都想住在屈指可数的少数特大城市中，这是无论如何什么样的政策也保障不了，实现不了的，让我们的人口均衡的分布在大中小城市中，实现大中小城市协调发展是中国城市化、城镇化质量提高，并且顺着实现，让更多人民群众分享城市化、城镇化好处的一个最重要的落脚点，以上仅供参考，谢谢大家！
主持人：谢谢陈淮先生的精彩演讲，请您留步，在台上就座。下面我们进入的是北京铿锵行环节。一线城市的土地价格在资源稀缺与市场聚焦中扶摇直上，北京正是其中最具代表性的城市。地王层出不穷以致“面粉贵于面包”成为出镜率最高的词组之后，北京地价与房价的平衡点在哪里？
因此，2016城市观点论坛北京铿锵行的主题是：北京的土地为什么越来越贵？接下来有请主持嘉宾上台，有请中国人民大学教授、国际货币研究所副所长向松祚先生。
接下来有请讨论嘉宾，他们是：著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任 陈淮先生；中原地产中国大陆区主席 黎明楷先生。
本次铿锵行讨论时间为30分钟。下面，我们将时间交给嘉宾主持人，有请向松祚先生为我们开启这场北京铿锵行，谢谢。
向松祚：谢谢主持人，这个题目比较怪异，北京的土地到底有多贵，陈主任您能给大家一个概念吗？
陈淮：北京地确实非常贵，你让我说，可以说这样一个趋势，反而是别墅的地虽然也涨的不小，但是相对来说涨的并那么快。比如说涨居住区200%，那可能别墅才涨100%，至于说越来越贵这个道理，其实我们向博士是专家，经济学说的很明白。大前年有个人死了，他叫乔布斯，乔先生离去之后对咱们地产界有一个名人潘石屹就发一个微博，他说怀念乔先生最好的办法就是把苹果手机降到一千块钱一台，很多网友调侃，说潘先生你什么时候把你的房子降到一千块钱一平米，就是对你老人家最好的怀念，还有人提出来一千平米要一潘，五千块钱叫五潘，后来潘石屹后来说现在怀念我还早了一点。
但是你说苹果手机的价格变化和城市中的地产、房产的价格变化有什么不同的地方？这是直接回答这个怪异的问题，苹果公司有什么自然限制，使他不能够生产一亿台、两亿台，或者一千万台、三千万台吗？有自然属性的限制吗？只是他要作为一种价格策略，一年就生产三千万台，但是哪一个城市的房子可以无限多的盖？刚才演讲其中还有一个政策，今年关于一线城市说了一个一线城市要加大供给，实际上整个二季度一线城市包括深圳在内，土地出让几乎没有，非常稀少，并不是不想加大供给，只能在存量方，我刚才说客厅打隔断。北京四环以内、五环以内没有供给，自然物以罕为贵，它就会越来越贵。
第二方面，北京上海这样的鬼地方，越往城乡结合部和远郊曲线盖房子，核心地区的房价就越贵，这和电视机、汽车不一样，一万台不够卖生产五万台，再生产五十万台，价格还不下来吗？同样是开发商盖房子，同样是质量钞箱，楼层面积什么都一样，唯独它盖在昌平、盖在延庆，和核心市区的房子差别非常大。你们班的女生越多，你们的男生就越稀缺。越往远处盖的房子多，核心市区的房子稀缺程度就越高。
向松祚：下面我要问黎总，因为你对全世界地产见多识广。北京是多少平方公里？我也忘了。
北京按照现在的均价算起来，北京的土地价值已经超过了美国的加利福尼亚州，前年就超过了地。然后有人说日本在80年代到90年代的房地产泡沫的时候也有一个算法，说小小的东京是当年最高峰时候的土地价值超过了整个美国，小小的皇宫土地价值超过整个加利福尼亚州，我们现在还只是北京，等到哪一天说是西城区，甚至故宫超过加利福尼亚州，人们为什么算这个算法。北京这么搞法，至少反正我们各种政策这么搞法，意思东西从长远来看，到底长远是五年还是十年这说不清楚，是不可持续的，因为日本他就降下来了，从1991年开始降了20多年，所以我就想请问，刚才我们大师兄陈淮教授已经说了，你的意思反正就是肯定还会涨，而且有些地方还会涨的更高，你怎么看？这种涨，树会涨到天上去吗？什么时候是个头，或者你觉得还会涨到多高？
黎明楷：涨的多高真的很难说。因为一个土地跟房产价格有关系，其实也跟经济环境有关系，就是你这个地方的经济好了，大家都想过来这里做生意、赚钱，那这里的地、房产就越来越值钱。所以现在虽然说中国的经济好像是在调整阶段，但是我估计在20世纪中国的经济应该还是有快有慢，但基本上还是保持一个不低的速度来增长的。这样的话，中国的房产应该也只会是越来越值钱，因为以前有一个关于人体密度的问题，会对于城市房产的价格是有影响的，但是中间还有一个因素，除了人口密度还有经济的发展，并不是人口密度越大房产价值就可能最高，还有一个就是经济发展好不好。而中国如果是未来看好的，而中国目前的一线城市以前有七个，刚才陈主任也把一个踢出去了，广州已经不算了，以前是北上广深，现在广州确实是很落后，那你如果都集中在深圳、上海、北京这三个大城市，我估计未来涨的这个机会还是很大，你说什么时候到顶，我真的很难说。
向松祚：所以我就提出一个疑问，我现在每当想起这个问题都后怕，我是博士毕业是1993年，我现在想如果我今年，或者我这两年在北京博士毕业，我不可能在北京待的下去。因为我今天看了一下平均的房价，西城区、东城区、宣武区，反正市内的这些区最低最低是6万多，最高的已经超过10万，什么概念？也就是在北京现在的博士毕业，如果你一个月的工资，博士马上毕业一年的工资20万算可以的了，就是20万的年薪不迟不合，你也就能买个2-3平米的方自在中心区。我看了一下纽约，如果博士毕业在纽约比较好的工作，一年可能能赚到8-10万美元，再差一点6-7万美元，如果数字不对黎总可以纠正。纽约最高时候的均价房子不到2万平米，这个收入就是我们通常讲，我就希望你们两位回答，这个树能不能涨到天上去？
陈淮：你这是在给我挖一个坑，你实际上给我们举了个例子，今天的主持人是人民日报的，我很感动，因为人民网跟央视十几年来从来没有说过好话。但是1998年人民日报有一个评论员文章讲了和你一模一样的道理，四分之一个世纪过去，向博士又给我们讲了一个故事，那个时候房价一千九百块钱一平米，大学生得多少年不吃不喝才能买？这里有几个需要和向博士讨论的：
第一个纽约的房价在过去一百年里涨了一百倍，我们大约划一条曲线，一百年始终是上涨的，但是后十年只涨了一倍。你说从文革开始到现在纽约房价涨多少？涨了一倍，你说它是涨了还是没涨？所以你实际上提了一个伪命题。
第二个，房价的涨跌还有货币因素，究竟人民币比以前更值钱了还是更不值钱了？我想向教授又是货币经济学张五常先生的高足弟子，他没有把这种严格物理定义的计量单位和有物理定义的长度、计量混为一谈。
第三个，北京和上海等诸多地方的房价和其他地方的差异，并不是因为这地方的开发商多么坏，或者这里的房子泡沫如何，是因为房价之外附属很多极度稀缺的因素。什么因素，你把北京的房子是给你儿子买的教育条件。为什么学区贵？你买的是窗户以外的那个学校的优质教育资源，你买的是北京的医疗条件，将来你把父母接到这儿来看病方便，你买的是你自己将来的养老机会，买的是你在北京的就业和工资水平。如果我们其他城镇在这些方面改善了，北京还会这么集中吗？因为你这么多的优质资源，党中央、国务院都住这儿，我们谁不想天天见面就能碰见习主席？那是多大的光荣呢，离的近，这么个接近法。
最后一条，你说日本这个事，我恰好深入的、仔细的、当面的考察过日本的房价，并不是像你说的80年代以来就泡沫了，哪有这种事？老天皇死了景气三年。第二房价涨还只是东京、大阪两地涨，日本房地产业和城镇化最大的，日本人自己说最大的问题不是你说的价格泡沫，而是过疏化和过密化，人口过度向东京、关西、关东两大地区集聚。
最后我们说北京房价还会不会涨？这种问题就像问你以后还会不会得病？今天来的都是红光满面的，谁举手告诉我我将来这辈子肯定不会得病的？所以如同一个明天会不会得病一样的问题，向博士你怕什么？
向松祚：我不是吓着了，正好你提出一个好问题，所以你和黎总都说一下。你说纽约在过去涨了一百倍，但是你要给今天在座的大家有一个稳定的预期，虽然你这些话也没办法反驳，但是其实你这些话说了等于没说，大家也没有听明白。比如说北京房价也好、地产价格、土地价格也好，从什么时候开始进入一个非常缓慢的一个阶段？就是说再过五十年就只涨一倍，前面涨的太猛了，有没有一个什么因素或者标志告诉大家呢？北京习主席在这儿、党中央国务院都在这儿，大家都想在这儿，找机会。这没有错，但是我不认为这是一个问题，任何一个东西你学经济学，比如说现在普遍感觉北京房价太高，我就想大家给一个判断，什么时候这个拐点会出现，或者这个拐点有没有可能出现？你先让黎总谈一谈。
黎明楷：我先补充一下，因为这个问题就是以前包括我在香港的时候去看整个房价的市场也是一个问题，每一个时间段我都会说房产贵，以收入来讲买不起房，但是当然香港就是有周期性，比大陆明显。只是有一个现象，收入其实一直在增加，因为收入每一年有一个很稳定的增幅。有些时候我们会觉得房价很高的时候，我用收入去比好像没法儿买的起，但是其实一拉长线其实也没有差这么远。比如我十几岁回故乡，现在一般的工人工资都升了一百倍，如果你以房产价格拉长线来讲也没差这么远。但却是某一些城市肯定要在以全国的平均来讲是跑的快的，刚才说为什么北上深这几个城市，因为人口集中，所以应该它本身的价钱就会升的更高，包括你的收入。
回应你刚才说的有没有天花板，我说未来一段时间北京有可能还会升，但是升的速度确实会有因素，因素在哪？就是看全球。现在大陆包括你的收入，你的房价能以一个很高速的增长，比其他国家还高，已经很贵了，因为你以前起步点低，所以你以前还可以靠你做出口，你有钱赚，在全球很多地方可以赚，或者是有可能未来一段时间还有机会能在全球就是赚到钱，我的增速快。但未来这个地球就这么大，也没有这么多地方，这么多资源给你剥削，你剥削完了增速就要放缓，就好像美国的经济曾经也有一段时间喊高速发展，到了顶，你现在排第一了，你的体量这么大，还有多少的增幅，增幅肯定要放缓，经济增幅放缓了，土地的价值也会放缓，但你说掉下来，我看不到它掉下来的原因。主要就是刚才陈主任说的，开始增长的快，后来增长的慢，但是掉下来的机会不高。
向松祚：有没有拐点或者顶点？
陈淮：十多年来关于拐点这个词媒体没有用对过。媒体关于房价拐点这个概念没有用对的，什么叫拐点？由加速上升到减速上升，比如说每一年到10%、15%、30%，然后变成每年涨20%、涨10%，这个由减速上升的转折地方叫拐点。或者由减速上升到加速上升下降也是一样，叫拐点。从这个意义上说，北京的房价拐点已经出现了，100万涨到130万涨30%，300万涨30万涨10%，它的同样时间段的增长速率降低了，在这一个转折点叫拐点，不是由升转降叫拐点。
房价买得起买不起不是和收入成正比的变化的，刚才老总说到收入从36块钱涨到136，涨到1360的时候，人们的新增收入几乎百分之百都是要投入到改善，吃和穿上来。但是从3000涨到4000块，住房增长能力增长到多少？百分之一百，这叫在不同阶段的收入消费需求弹性，这也是我们向博士应该在大学本科就学过。当人们越过了满足吃穿以后，新增部分收入的主要指向就是住和行，所以为什么房价涨了以后还有人买得起？是因为人们的边际支付能力是以加速度上升的。收入增长10%，有一部分人群收入能力增长30%、50%、80%，是这样一个道理。最后通天的梯子虽窄，总有人爬上去过，没有人保障美国、巴黎、东京、房子的博士毕业就能买得起，同样也没有人能保证博士毕业的人能买得起北京、上海的房子，但是其中至少有人肯定也能买得起。这种价格淘汰机制，我想本来是很正常的，但是并不一定意味着人们都留恋北京。
熟悉纽约的人知道，比如说美国有两种生活方式，一种纽约生活方式，一种纽约以外的生活方式，大部分美国的人不愿意住在纽约，住在纽约的人认为纽约是天堂，住在纽约以外的人认为纽约是地狱。所以至于什么样达到均衡点？我想这又是向博士的专长，当它的副成本和正收益相交的那一点，就是他多付了成本之后，他的收益要小于他的代价的时候，人们就不住在这儿了，每一个人都有不同的相交点，这个曲线，那么这个城市自然就会做出选择。所以纽约、伦敦、巴黎并没有无限的扩大。
而且再给你一个新兴经济体的国家，韩国4700万人，2200万人住在大首尔地区，但是最近几年第一次出现首尔地区人口向外流出了，这也是首都功能的疏散带来了区别。我想这本来是我们很容易画出一张坐标图的，当然这是一个其中包含着若干痛苦，虽然你很优秀，但是你留不下，当然这是客观历史决定的，北京说不定一个补鞋的，他的儿子将来真的要在北京留下来。
向松祚：陈淮教授和黎总谈的，我想把这个问题再扩展一点。我相信我们在座的很多嘉宾也是在困惑这个问题了。比如说刚刚陈教授的演讲中说到中国房地产的分化。我想北京确实太特殊，习总书记在这儿、党中央、国务院在这儿，然后这里有一个数据说中国的富豪三分之一也都在北京，那也就是全国很多地方的优秀人物，或者有钱的人都往北京奔，如果我们把眼界从北京扩展到全国，我想请两位你们总体的说一下，中国的房地产整体来讲到底是一个什么局面？我想听听我们观点，开这个论坛。有人说中国的房地产市场麻烦大了，因为如果没有麻烦的话中央干吗要提去库存呢？如果房地产市场都非常好，需求非常强劲，房地产市场仍然火爆，为什么中央讲去库存？而且这一次大家注意，连续的几次中央会议里面，特别在批评一件事，说房地产行业现在是在通过加杠杆去库存，我不知道中央这个判断，我相信中央这个判断是很英明很正确的，因为他不是从某一个地方出发的。如果说房地产市场都是大家想象的这么好，需求这么强劲，供销两旺。刚才陈教授也说了，你不要用收入来谈买房子，大家到一定程度以后收入大部分都要用于买房子，那干吗还要提出去库存？难道中央错了吗？
黎明楷：其实刚才陈主任讲了，有分化的，去库存并不是所有城市都去库存。现在我们看很多城市一线的，还有部分二线的已经不用去库存了，库存没多少了，但其实还有很多地方的库存量是大于求的。刚才说杠杆的问题，因为上一周在上海论坛也讨论过杠杆这个问题，其实原本就有杠杆，你有按揭就有杠杆。其实我们买房都不是一次性付款，全都有，所以杠杆早就存在，或者更广泛地来讲应该是有金融业就有杠杆了，金融就是借钱给人家的，做生意要杠杆，购土地要杠杆，杠杆的比例要调控。
向松祚：正好你提到这儿，根据黎总你的判断，房地产企业或者一个行业，杠杆多高是合适？
黎明楷：没有什么就合适了，现在只是一般来讲很多地方。
向松祚：我是说公司，你的负债占到总资产的多少？
黎明楷：公司+杠杆，理论上来讲我不是做房地产企业，我一般看的就是杠杆，就是贷款的比例跟资产的比例，正常来讲我觉得安全是贷款少于资产。当然之前也看过有一些超过百分之一百都有，这个要看每个公司对风险和他的发展的需要，有些公司杠杆大就跑得快一点，有些时候确实是押对了。而且在过去几年我看到有些勇敢的企业发展的速度快的企业就是杠杆比较大的，加大杠杆就可以赚很多钱。但是如果说稳健的经营，我还是说保险一点，所以这个要看每一个企业在经营方面，对于风险的接受程度怎么样。
向松祚：如果说去库存只是三四线城市，干吗上升到国家五大任务的重中之重？因为现在我问这个问题，我也希望两位谈一谈，因为现在很多人对这个看法是有分歧的。就是很多人认为，包括今天在座的嘉宾，很多人认为房地产行业其实不存在去库存的问题，我就问一个很尖锐的问题，难道说中央的判断错了？如果说房地产去库存在一些不太重要的城市，干吗放在国家的角度去说，所以希望两位跟今天在座的嘉宾给一个非常清晰的图景，为什么中央会把去库存上升到十三五规划，或者上升到中央经济工作会议，上升到国家最高经济改革的层面来谈。
陈淮：像中宣部说的，为什么不许妄议中央？你把中央还大吗？其实中央为什么这么说？很简单，被一批像向博士这样的金融专家给忽悠了，加杠杆与杠杆高低与否，是一个短期的金融货币现象，而房地产业发展老百姓居住条件改善，中国的城市化、城镇化是个中长期的事，这孩子得了中感冒你说他没出息，考不上清华大学、娶不上漂亮媳妇儿了？没那么严重。
向松祚：我不愿意做这个裁判，但是陈总你可以随便说，我最近请了中纪委干部，妄议中央在你我这个层次还不够，所以你可以随便说。
陈淮：你这是口说的是没有文件依据的，一个街道党支部书记妄议中央还被处分了呢。接着说加杠杆这个事，这是一个很大的问题，中国房地产业究竟是个什么状况，不是回答不了你，但是第一个，不能轻易告诉你。第二个今天时间不够，这个话题就太大了，但是去杠杆这件事可以说说。
第一层意思，房地产盖房子这件事，借钱是天经地义的，别以为去杠杆就是不借钱，少借钱，那是不可能的，农村老农民给儿子盖房娶媳妇也得十里八乡、亲朋好友、左邻右舍见面了，动用农村社区信用资源，他的生命周期本来就是和负债，不仅是开发商盖房子借钱，老百姓买房子的时候要借钱以后还贷，就是将来我不欠钱房子也是我的资产，我也可以把它抵押给银行作为资产。它的生命周期本来就是人民群众的资产信用，你不让老百姓凭这个资产信用借钱，实际上是对个人利益的侵害。去杠杆不是不借钱，少借钱，房子这些东西就是一个借钱的依据。
第二层意思，杠杆这个东西多少是好？百分之百好不好？有风险吗？不知道。我有一二百万的房子，我要把它卖了将来买三百万的房子，银行按揭给我3210万，我还缺90首付，这90万我用首付贷，百分之百行不行？这有什么风险。简单的找一个，什么叫合理平衡点本来就是一个愚蠢的问题，在改善性需求里面没有去杠杆的问题，因为他本来就是资产信用的问题。房地产业去杠杆的核心问题不在于借的钱多和少，而在于它的杠杆是由银行提供的间接融资，房地产业应该借钱，但是应该更主要的依靠于直接融资，比如项目债、企业债、合作开发等这些方式，而依靠于资本市场，而不是通过银行的间接融资，说了十余年的没有得到改善，这个是杠杆风险的来源之一。银行到期就收，但是谁让你问这个问题的。
第三层意思，很多地方政府暗地支持造成了一些因素，比如他交了土地出让进，然后地方政府偷偷把土地出让金回借给他，他实际上是支持他的，实际上这些土地出让金他又拿回来了，将来卖房子才还他，这种暗杠杆就导致了我们的风险，一旦滞销他拍屁股走人，反正一屁股是欠土地出让金，一部分是欠银行的。然后老百姓按揭买房子，他现在是在三十年来利率最低点买的，每个月付五千块钱月供付的起，通胀可是在一天之内，一年之内翻番是可能的。如果我们发生恶性通胀，银行利率翻一番，年轻人付月工可能要付九千到九千五，因为你在按揭的头3-5年，你还月供的90%以上是还利息，如果恶性通胀了，翻一番你还九千，你还得起吗？这个时候杠杆就要政府通过贴息等方式对政策储备，对这样需求群体的杠杆加以保护，而不是去收房子，把银行钱拿回来，不是的。这一切都是房地产专家才知道的，金融专家基本不知道，谢谢。
向松祚：我们就到这儿，下次再交流，再次感谢陈教授跟黎总。
主持人：谢谢陈淮先生、黎明楷先生的精彩讨论，也谢谢向松祚先生的主持，请各位回座休息，谢谢。接下来进入到今天第二场演讲，本次请出的演讲嘉宾是中原地产中国大陆区主席黎明楷先生。黎明楷先生的演讲题目是：从海外楼市看中国地产发展与机会，黎明楷先生，您的演讲时间为20分钟，有请！
黎明楷：其实对于控制首付贷方面，现在如果借的是首付贷方面，钱的源头是来自于国家银行的，这个确实要控制一下，因为这跟风险有关，在香港方面控制比较简单，如果首付贷，民间企业愿意贷，多少风险你自己背，跟银行没关系，其实政府是不管的。所以在这方面，两位讲解都跑了，我就回来讲一下中国地产的发展与机会。这个讲的比较理论一点，因为其实都是讲城市发展方面的一些问题。
我这里有一个全国的不同城市的城市化率的图，在全国来讲有一些特别的地方可以说一下，城市化率我们看一些核心城市，它对于周边的影响是什么？它基本上有两个不同的影响。比如某一些地区来讲，它的影响是一个红星的效应，就是在这个城市，它本身的城市化率高的，反而是他周边的一些城市化率就低，就是资源都被他吸走了。另外一个效应是外溢的效应，就是这个城市好了，他周边的城市也好。所以在这里我们来看从一个城市的不同发展阶段，会影响他本身城市化率，当然也会根据房地产的市场变化看出来。
刚才看偏红的都是城市化率比较高的，有一个比较特别的，除了沿海城市可以看到城市化率，东北原来城市化率还是很高的一个地方。大家都知道东北好像不大行，但是它城市化率是高的，所以我们也不能说城市化率高的城市就一定房地产市场也是好的，东北的城市化率，因为它是工业化最早的一些地方，以前工业都在东北，所以那边工人多，农民相对少，所以城市化率就会相对高一点。
说完城市化率说一下房价，这个图偏红的就是房价比较高的，偏蓝的房价比较低，当然这个比较极端，这是沿海城市的房价比较高，相对越来越红的集中在几个地方，一个是在长三角，一个是在珠三角，还有就是京津冀这个领域，都是会相对楼价在全国来讲是偏高的。其他地方作为中西部来讲，成渝片区楼价相对高一点，其他周边的楼价相对比较低。这是几个片区，还有就是成渝跟长江流域。
在未来，因为我要讲机遇，讲机遇不能老是说一线城市。以前曾经有一段时间，我觉得中国的房价趋向还是比较有趣的，曾经也一段大家都吹三四线城市发展很好，所以大家一伙全都扑向三四线城市，导致现在要去库存，当然也有到后来一段时间三四线不成了，又说回归一线，但其实回到现在，一线城市一方面成本很高，利润很低。另一方面机会也少了，你想买地也没有一块地可以给你买，所以从发展来看有些二三线城市还是可以发展的。5月11日，李克强主持国务院常务会议，通过《长江三角洲发展规划》，指出发挥上海中心城市作用，推进南京、杭州、合肥、苏锡常、宁波等都市圈同城化发展。在十三五也提出19个城市群，其中京津冀、长三角、珠三角、成渝这些地方。未来周边的城市群来讲，有哪一些的发展机会比较大，有哪些机会比较少？基本上看城市群的布局来说，不止是核心城市，包括周边其实还有一些机会。但是如果有一些是孤零零的，交通又连不上的，这些未来的发展空间就会相对低。
看一下海外城市群的发展经验。海外现在叫六大城市群，这些都是跟房地产市场有关系，其实并不见得完全跟经济有关系，是跟房价市场都是相对高一点的。美国有两个，一个是东北部，大西洋沿岸的这一部分，还有五大湖周边的也是一个城市带，在美国有两个比较集中的城市带，房价都是相对比其他地区要高。日本集中在东京、横滨，价格在全国来讲也是相对较高的。中国来讲就是主要我们现在看的，因为体量规模比较大的还是在长三角，其实长三角整体的体量比珠三角大很多，所以我们看长三角这个城市群未来的空间应该是不少。另外欧洲那边主要是在英国，英国整体发展比较均衡，伦敦附近城市群不错，另外欧洲大陆来讲还是巴黎、法国那边，其他的地方包括了德国也好什么也好，其实它的价格并不是很高，房产业也不是很发达。
城市群的发展其实有几个阶段，但是如果与其他国家的城市群发展都是以一百年几十年这样发展的，大陆的发展是相对比较快的，速度比较高。第一，人口流入一些核心的城市。城市出来了慢慢吸引周边的人口流进这个城市。第二，城市本身因为人口流入，生活需求比较高，变成有一些人没办法，往外流，慢慢带动大城市的郊区发展，还可以延伸到其他的城市。第三，开始慢慢形成了城市群，城市群就是它不止是一个城市，而是一个核心城市还带动了周边的几块。第四，外溢效应。大陆目前来讲五个片区，以成渝片区跟中西部来讲，基本上还是处于第一个阶段到第二个阶段左右，基本上还没有形成一个很重要的城市群，它主要的发展都是在它这个城市本身。好像成都、重庆，它们的发展是不错的，但是它目前对于周边的影响并不是一个带动性的，并不是外溢型的，还有一个红星的作用，就是把周边的资源吸进去，没有对周边的城市带来好处。但是有什么是开始形成了第三到第四阶段呢？应该主要是在长三角跟珠三角这两块地方，这两块地方它基本上已经开始形成了城市群，而进入了这个阶段以后，现在房地产也有一些特征，一是他新建的住宅会减少，已经没有多少新的地了，主要市场的成交量是以存量交易为主的。而写字楼跟商业这方面的新增供应，主要都是以存量房的改造为主，也并不是靠新建出来的，只是把旧的一些通过了集产的并购，然后把它再改造提升。三是住宅租赁市场更加活跃，因为在城市群里面一个比较大的特征就是房价比较高，一般一个城市当中很中基层的一些人员买不起房，就导致租赁市场会偏向活跃，所以现在也有一些做资产管理的公司出现了，本身因为租赁市场方面有这样的需求存在。另外商业地产的模式其实也逐步会过渡，由以前盖了就卖了的形式变成实用，因为城市群成熟了之后，这些地块比较稀缺，卖了就没有了，所以有钱的，有能力的会尽量想把这些资产保留。
所以未来围绕着这些存量房持有，一些服务会增加，所以海外的城市群发展大概是这样子，所以在目前大陆来讲，应该只有长三角跟珠三角具备现在这个特征。
看这个地方它的周边，往有些中心城市出来的，我们可以看它周边的二三线城市，其实表现确实不错，从几个方面来讲：
第一，库存。库存消化周期在周边来讲都不长，有部分的城市比城市群里面的核心城市指标更漂亮。比如说南京如果用这个来算，当然过去几个月可能成交量暴涨。所以多少个月并不重要，但是其实可以看到所谓这些二线城市，其实基本上也不存在什么去库存这些问题。而且我们看到它的二手房的成交占比，其实有些城市也是慢慢在追上来，二手房的成交占比反映这个市场的流通性高不高，像有些城市，南京、杭州、宁波这些城市大概看到他的市场是相对比较健康的。
所以我要说分化已经开始了，某些二三线城市表现很不错，除了在今年2015年比较2014年我看的，房价在涨幅，除了上海还有一些比较亮丽的，这些城市的潜力还是相当不错。
除了刚才这几篇还可以看一下人口，人口对于房价市场是有很重要的事情。我们可以看一下净流入都是集中在周边，偏南的都是一些净流出的，当然我做得还不够好。人口流向的大城市，流入比较多的一个比较突出的天津，人口的增长平均一年3.5，这是很高的一个数据。还有就是厦门、海口。当然北京的人口也不少，这些基本上可以看到超过1%个点，平均每一年的人口增长，其实多数是偏好的。所以很多我们说的二三线城市，尽管现在看起来有部分有一些问题，但是实际上以人口方面来讲，应该未来的前景还是可以的。
另外关于放开二胎了，其实也会对这些二、三线人口的变化有一些帮助。我们看到对于一些二、三线城市，尤其是中西部的，其实它本身的生育率基本上还算是不错的，只是过去，因为我这里还有一个计划生育率和总和生育率，计划生育率是他生出来的多少是在计划以内的，多出的就代表超生的，超生在计划里头是不允许但是你生出来。但是以前这些生出来的，可能变成黑市居民比较麻烦，但是现在开始放开二胎了，可以看到中部地区的繁殖能力还是相当不错的，所以对于未来来讲，人口也有增加。当然有一点也要注意，虽然生育的人口可能增加，但是不排除当这些人成年之后，有可能会外流到一线城市群里头，所以要看并不是生育多了就一定好。
从未来来讲，我们现在讲“一带一路”，还有高铁大战略，我们会发现会有几个经济带，在未来我们是可以持续看好的。当然这里除了我们比较熟悉的京津冀，还有上海，上海是从1993年珠三角沿海这一片，未来的发展是很好的。京津冀这边也可以，还有长江流域这个经济带，应该未来还是可以看好的，另外就是“一带一路”带出来的丝绸经济的经济带，这是往西北走的这个投入线及未来也还是应该有不错的发展前景。
所以基本上就是一个小的总结，刚才说到我们未来去判断一些城市有哪些发展的空间，对房地产方面来讲有什么机遇。你们去看的就是它能不能合在一起，如果这个城市在这个群里头有它的功能发挥了，那未来它的发展前景就会更好，合群则兴。离群则衰就是如果他离开了这个城市群，就组不成团，它自己是孤零零的一个城市，未来的发展空间就可能会差一点。所以就是这些仅供在座的开发商去参考，未来大家去定你们的发展战略的时候，可以平衡不同城市间的发展，我就说到这儿，感谢。
主持人：谢谢黎明楷先生的精彩演讲，请您回位，稍做休息，接下来继续演讲环节，有请下一位演讲嘉宾远洋亿街区副总经理孙林先生，孙林先生的演讲题目是：移动互联网在社区的应用与发展。孙林先生，您的演讲时间为15分钟，有请！
孙林：今天这个题目是移动互联网在社区的应用与发展。我首先来说一下互联网的发展趋势，首先一点我是之前2002年开始进入物业行业，一直在做项目管理和公司的运营经营。实际在两年前我并没有过多的接触移动互联网，或者说互联网能对物业有什么过多的认知。在这一两年里我发现互联网对于物业行业发展，或者对于房地产行业发展有一个突飞猛进的进步。
首先说互联网的趋势。我接触最多的互联网就是淘宝，我刚开始接触的淘宝的时候并没有认为淘宝在做什么，现在来看他做的是一个产品跟关系的转化，也就是说淘宝在寻找把提供产品的人与需求产品的人，这个信息做一个对等，但是在这个对等的过程中他收集到一个量，当这个量级达到一个程度的时候，他就能知道客户真正的需求是什么。
在这里我举个例子，可能大家觉得物业接触互联网大家会不会感觉物业是做什么东西。我听过链家房地产，他今年在进行二手房交易的过程中收集了大量的数据，这些数据代表了客户的需求，现在他用这些需求在合作一些公司，这些公司包括什么？其实跟房地产没有关系了，包括床垫公司、搬家公司、门锁公司，他用这些需求满足这些公司的发展业绩。再往前走他还知道北京这些客户想真正买什么房，这些客户买房的需求是什么他就掌握了。之前举例乔布斯，乔布斯知道客户想要什么手机，然后他找手机生产工厂设计手机，链家他做互联网的时候知道客户需要什么样的房子，什么样的价格，他就能很好的发展。
下面说移动互联网，移动是什么？并不认为现在的关系只是简单从PC端向手机端的转化，这个转化是超市业的发展，我们认为最大的转变是它的设备转变，设备由原来传统的算盘和计算器，转变为超市的扫码签，可以快速准确搜集数据，可以实现业态的成功。同时还有一个设备的转变，这次带来的是手机，手机带来的转变会更大，以前的电脑设备在传统的管理过程中，是连接了设备，而手机是人与人之间的状态转变，就像我们之前传统聊天工具是QQ，上面有一个状态，是在线、离线或者隐身，而现在已经没有这个状态了，手机在就是人在。同时之前我们的传统行业还有一个巨头是滴滴或者优步，当我们出现了这些轿车软件，在应用发展的一段时间之后，我们会发现它又延伸了一种新的业务，是专车，这些专车的司机态度有一个很高的提升，出租车司机离职去干专车之后，他们的服务可以快速提升，可以去给客户拉箱门，可以准备瓶水，为什么这样去做？我们认为他是把服务评价做到了人，做到了每件事，而不是以前泛泛的评价。这里面隐身出来我们说互联网真正的与物业公司去结合之后，能为物业公司解决什么样的问题。
我当时第一份工作是跟着一个台湾人，他就告诉我，我们一直在说物业行业要向酒店业学习，酒店的服务标准是物业的标准，但是实际上我们做的一直不好。为什么？酒店业每项服务都会被评价，而物业行业现在在做的，包括后面接触的很多房地产大咖，实际上我现在接触的这些所有的满意度调查公司，他们出了非常好的报告，但是这个报告会为我们的战略发展，为开发商如何去规划，有一个很好的战略性指引，但是真正我是做项目管理出身的。当我拿到这份报告的时候也看到可能之前我在这个项目今年满意度得分不高，是一个因为一个部门的评价造成的，在这个时候我们可能处理的方式就是降奖金的系数，但是真正受到伤害的是干活最好的员工。我们能不能现在的这个系统希望的是我们用互联网记录每个人，每件事，每个点的时间变化，记录客户的每个感受，通过这个系统让员工真正自我去监督。
同时还有一个就是效率的问题，我们之前传统的物业管理过程中派单需要接到电话之后，复述客户来言登记牌照，通过一套系统直接像滴滴一样传单，15秒可以发送到处理人手机上。还有一个可以提升它的效率，我后期在总公司，每年公司都在说提升人均管理效能，基本上说两方面，一种是我们随着项目的运营过程中，因为经营成本的压力增长，能源涨、维保涨、人工单人成本涨，这些都涨了之后解决方式可能是减员，但是人干的活更多了，很有可能是持平，或者是因为减人增加了一个借口，所以干得活更少了，在这种情况下我们嫩不能把处理的时间数据化，量化。当我知道每一个人的情况下，可以进行人工统计。当我把数据统计到一定层次的时候，就可以把项目和项目之间进行对比。
还有通过效率这个东西，我们可以记录到量化，可以看到整体的一个数据。举个例子，平台在应用过程中实际发现我们有个项目在运用过程中报事核查，员工拿着手机去核查完成率是多少。突然发现有一天我们这个项目员工核查率是零，这个时候去问的时候说这个员工请假了，所以他的核查率低，但是在这种情况下我们正常的物业管理很多项目都会出现这个问题，但是如果我们能够数据的记录到每个点的时候，当这个员工第一天有一个预警的时候，我们在第一天的时候就会派其他人把漏洞补上，很多客户满意度是在每一个点都要去记录的。
下面说到员工激励，说到激励可能想到减员增效，或者说物业增效只是卖东西。我们增效很多的时候是通过工作使用，这个减是我们把员工的每一项做的事情变成积分制，当我们把员工的工作实效和满意度亮出来的时候，员工就能主动提升他的意识。我的分享到此结束，谢谢。
主持人：非常感谢您的精彩分享，请回坐稍做休息。下面有请出今天大会最后一位演讲嘉宾，有请中国人民大学教授、国际货币研究所副所长向松祚先生。向松祚先生的演讲题目是：从CPI指数看经济回暖与房地产趋势。向松祚先生，您的演讲时间为25分钟，有请！
向松祚：谢谢主持人，谢谢陈诗涛邀请我来参加这个活动，各位嘉宾大家上午好。我这个人是最不喜欢谈命题作文的，但是陈诗涛给我出了一个题目，从CPI来看经济回暖和房地产走势。我想我的大师兄陈淮教授刚才已经谈到房地产走势了，所以房地产走势我就不谈了，我谈谈从银行的角度来看看宏观经济的看法。我谈三个基本的看法：
第一的看法也是我想提出的一个问题，今天我们对中国的宏观经济好像很担心，很焦虑，担心的到底是什么？焦虑的到底是什么？我们看看我们的宏观数据，今年一季度增长6.7%。我看了一下最新世界各国发布的数据，这个6.7%在全世界是NO.1，没有哪个国家比中国增长速度更高，然后这个6.7%是怎么构成的？这里面就有一个疑问了。我看看昨天前天发布的数据，大家都知道学宏观经济的第一课，GDP怎么构成的？就是企业的利润+老百姓的收入+政府的税收。政府的税收一季度增长多少？8.7%。居民可支配收入增长多少？7.1%，超过7%。企业的利润怎么样？企业利润增长是7.4%。这就要说宏观经济第一课，这个数字加不起来，企业利润、老百姓财政收入、政府的税收都超过GDP的增速，这怎么解释？这里面第一个就是说我们的6.7%的速度很多人还不相信，但是你要看另外三个速度，如果加起来好像我们这个增速应该比6.7%还要高，这里面只有几个解释，一个解释就是我们的企业内的增速，老百姓可支配增速，财政收入的增速可能不是那么实，或者有虚假的成份，但是财政收入很难有虚假成份，是不是企业利润，我们说规模以上的工业企业不能代表行业，这是第一个解释。第二个居民可支配收入可能取的样本不对。所以这里面大家可以看到，我们要分析这个数据，你会发现里面有很多的问题很难自圆其说。
我提出这几个数据的说法是什么？就是即使我们把这些水分都扣掉，把这些不能解释的因素都扣掉，哪怕我们的经济增长速度下滑到6.5%，甚至6%，在全世界仍然是最高的吗？我们到底担心什么？我想在座的各位也要思考这个问题，好像我们都非常的焦虑，非常的担忧，我们担忧什么？我想我们今天所担忧的可能不是这个宏观的数据，我们今天的担忧是什么，我们今天担忧的是中国经济的结构性矛盾。也就是说我刚才说的这三个数据加不起来，这三个数据即使能够加起来，但是它也用一个平均的数据掩盖了结构性矛盾。今天中国经济为什么这么焦虑，这么担忧，国内国外的说法这么多，对趋势的解读这么分歧，主要是因为我们现在结构性矛盾太突出，这个结构性矛盾首先体现是行业内部的矛盾。比如说我们很多的传统制造业确实是非常的困难，银行的数据看得非常清楚。钢铁、煤炭、光伏、电解铝、水泥，这些行业我想银行很难去回避这个矛盾。很多行业里面的企业还本付息就是有问题，钢铁企业、煤炭企业现在确实有很多企业无法按时还本付息，但是这个行业里面另外一些行业非常好，但是另外一些行业又非常糟糕。刚才谈房地产，北京、上海、深圳、杭州这么好，但是很多的三线城市、四线城市，东三省城市、西北部城市可能很多情况是相当令人忧心，这是区域结构性问题。
还有收入差距的问题，昨天中央财政领导小组的会议，专门谈到如何增加中等收入阶层的人数，要解决这个平均分化收入差距的问题，也就是说我们今天中国有大量的富人，现在不是有一个数据说中国的富豪已经超过美国了吗？资产10亿还是多少以上的叫富豪，超级富豪人数已经超过美国，但是中国可能仍然有至少一两亿的非常非常贫穷的人，这是叫做社会群体之间的差距，这个结构性矛盾是非常严峻的。
当然，还有一个结构性矛盾，这个结构性矛盾就是虚拟经济和实体经济，我们今天可以看到，我们有很多的货币，其实并没有流入到实体经济，它流入到虚拟经济，流入到投机炒作里面去了。我们这些年的货币扩张非常的快，数量非常的庞大，但是为什么我们今天还在说实体经济融资难、融资贵？我经常说，我们的货币信贷量虽然非常大，但是结构极其不合理。我说过三多三少的问题，银行每年都有很详细的统计数据，可以看出来三多三少的问题这么多年没有解决，而且不仅没有解决，还更加在恶化。什么叫三多三少？国有大企业拿的信贷资金太多，现在国有大企业差不多仍然拿走了整个信贷资金的接近50%，第二个就是传统制造业，第三个是房地产。所以我很不同意有很多房地产行业内部的人士说房地产行业缺欠，说钱不够。我有一次主持博鳌房地产论坛，我问很多房地产大佬，我说你们最大的问题是什么，最后异口同声的说缺钱。人民银行公布的数据，房地产这个行业差不多拿走了全部社会融资，我刚才讲的国有企业是银行贷款，现在讲的是社会融资的概念，根据人民银行的统计数据，房地产这一个行业拿走了整个社会融资的总量的41%，当然我们在座的房地产大佬们说房地产对经济的贡献大，贡献有多大？房地产行业确实是中国的支柱性行业，但是你别忘了，对经济的贡献达到21%，但是你拿走了社会融资的41%。
所以我们今天对中国经济的担心和焦虑，主要不是在所有的6.7%还是6.6%还是6.5%，我们是结构性的矛盾，是结构性的失衡，是结构性的脆弱，是结构性的风险。就好像一个人去医院体检，查血压，查各种指标，好像这些指标都没事儿，有很多人就是这样，查这些指标没事儿，但是就是觉得身体不舒服，可能是你的内在结构失衡了，这个指标反应不出来。
所以我想我们今天怎么去认识中国经济的问题，我讲的第一个观点，我们今天对中国经济的认识，必须要从总量的数据转到结构性的矛盾，如果我们不去重视这些结构性的矛盾，我不能说中国经济崩溃，现在说中国经济什么崩溃、硬着陆，那在政治上是错误的，不能说这个话。但是崩溃有不同的方式，硬着陆有不同的方式，风险总会有人承担，这种结构性的风险，这种结构性的矛盾一旦爆发出来，一旦暴露出来，谁来承担这个风险？所以我衷心的希望大家去仔细的研究。
前几天人民日报权威人士对中国经济的分析判断，我认为这个分析判断是很中肯，很客观的。果不其然，在这篇文章里面他已经预测了，他说过几天中央还要专题研究供给侧改革，昨天新闻联播中央财经领导小组最新一次的会议，专门研究供给侧的改革，讲的非常非常的清楚，中国经济今天的主要的矛盾，矛盾的主要方面就是结构性的问题。这里面大家注意，昨天这个新闻公告里面这些话，我认为讲的是非常非常严厉的，实际上对供给侧结构改革很不满意，然后专门讲到四句话，不能因为包袱重而等待，不能因为困难多而不作为，不能因为有风险而躲避，不能因为有阵痛而不前。所以为什么刚才我在讨论房地产的时候，请教我的大师兄，请教黎总，为什么中央下这么大的决心提“三去一降一补”，难道中央判断错了吗？而且这个判断不是最近刚提的，已经提了两三年了，所以我们今天判断中国经济政策的走向，或者我们判断中国经济的问题，我觉得应该回到，或者应该统一到如何解决中国经济结构性的失衡，或者叫结构性的矛盾。昨天的会议里面专门讲到供给侧结构性的改革，说的非常清楚，要减少无效供给，扩大有效供给，我想对于我们每一个行业来讲，都应该很认真的去思考这个问题。而且说的很清楚，当前必须要重点推进“三去一降一补”。去产能、去库存、去杠杆。所以中国经济的问题，不是增长速度CPI多少、MR多少、GDP多少，这些大而化之的数据是一个平均数，这个平均数掩盖了内在的结构性的大麻烦，这个话我想已经讲到顶了，已经是最严厉的用词。所以我认为中国经济从某种意义上来讲，确实我们处在一个非常关键的阶段，从我们商业银行来看，现在商业银行说的很直白一点，那个快速增长的好日子已经一去不复返了。
第二，所谓的CPI并不能反映中国真正的通胀情况，我从来不同意统计学的CPI能够反映中国通胀的情况。原因很简单，因为这个通胀它的大部分的构成要素是制造业的产品，但是真正现在影响老百姓生活的最重要的几大因素其实并没有包括进去，或者在里面包括的因素非常小。比如说房地产、教育、医疗，这些因素在CPI里面根本没有得到任何的反映，它能够反映通胀吗？我们学经济学，其实古典经济学对通胀的定义是对的，古典经济学角度讲的人们生活的指数，或者叫生活的痛苦指数的变化程度，不是所谓的CPI，我们今天的CPI2.3%，按照中国的情况来讲就是通缩了，但是我们谈通胀不能只谈那几个行业，不能只谈传统制造业，不能只谈工业产品，老百姓的生活。我相信我们今天平心而论，今天老百姓从城镇到农村，生活压力最大的不是买一个苹果手机，也不是买个汽车，而是能不能买到一个像样的房子，能不能上到一个像样的幼儿园、小学、中学和大学，得病以后能不能有一个好的方便的医疗服务，这才是今天影响老百姓生活最严峻的最麻烦的问题。看病难、看病贵、上学难、上学贵。
刚才大师兄提到北京的学区房，那绝对是极其荒谬的，全世界很难看到这样的现象，全世界都有这样的现象，但是像北京这样极端的也是不多的，但是我们要换句话说为什么中国没有那么多好的小学、幼儿园呢？全国几乎很多城市房子盖的非常的漂亮，但是你在这些房子中间找不到一个像样的幼儿园，找不到一个像样的诊所，这不是很奇怪的现象吗？所以在这个大的背景下，CPI怎么能够反映真正的通胀？实际上真正的通胀，如果把这些因素考虑进去，绝对不是2.3%，今天我们用这个数据去街上问老百姓，说中国的数据没有通胀，你说老百姓相信吗？所以我们必须要综合的考虑中国现在的这种货币信贷高速扩张，大规模扩张这种背景下所隐含的极其严重的通胀问题，虽然CPI没有反映，但是现实是非常残酷的，何况我们今天的CPI也部分反映了通胀，我们的食品涨了7.4%，如果单看食品这一块，7.4%已经是相当严峻的通胀了。对低收入阶层，低收入老百姓的影响是不容忽视的。所以我们靠这种大规模的货币扩张、货币刺激、信贷刺激来稳增长，能稳的下去吗？弄不好我可以非常严肃的警告，中国弄不好有可能出现严重的通胀，这绝对不是危言耸听，如果我们相信经济还有规律的话这就不是危言耸听。
第三个观点，中国今天面临最大的风险之一就是高杠杆的风险。高杠杆就是高负债，高杠杆多少杠杆是高？我刚才请教大师兄，请教黎总。当然没有一个明确的标准，大师兄陈淮说问的对，但是我想几百年以来全世界这么多国家有一个一致的经验，无论是个人还是企业还是政府，如果你的杠杆率不断地在加大，不断地在升高，总有一天你会出大麻烦。我们今天的高杠杆有各种数据可以衡量，非金融公司、非金融企业的全部负债，占GDP的比例早已超过240%，这是官方的数据，其他很多机构也估算过这个数据，所谓非金融部门就是政府的负债、个人的负债加上企业的负债，这三大负债的总额早已超过GDP的240%。光我们现在银行贷款的余额已经100万个亿了，MR140万个亿。
我们这样过去这么多年依靠这样的高杠杆、高信贷剧烈的扩张，一方面搞出庞大的过剩产能，一方面很多行业出现严重的泡沫，一方面出现了一些通胀，现在怎么办？各位都知道，我们现在全部商业银行体系的不良贷款在今年一季度都突破了2%，但是我可以告诉各位，2%是大大低估了银行的不良贷款。很多都是通过调胀，通过涨息，通过所谓的重组，把不良贷款暂时掩盖住了。光86家钢铁企业，负债总额3.3万亿，其中绝大部分都是银行贷款，很多钢铁企业动辄就是几百亿，甚至上千亿，几千亿。我想这种风险时间关系我不展开去说，很多的例子，总有一天大家要承担。很不幸的是这种风险的承担，最终可能又是由中国的老百姓来承担，那不就是通胀吗？所以提出债转股的时候好像媒体采访我要我写文章，我是非常明确的反对什么债转股？我说一个公司，一个企业，他借钱的时候不能按时还本付息，现在银行转过来变成他的股东，他能够给银行分红吗？玩这种把戏，很欣慰的这一次人民日报的权威人士也等于是否定了债转股，僵尸企业该退出的就得退出，该破产的就得破产，这种痛苦今天不想承担未来的痛苦只会更大。当有一天我们银行的资本被不良贷款，被坏账全部吃掉的时候怎么办？政府的银行是不会垮掉的，谁来补充资本金？补充资本金只有财政部拿钱，再发债，那么就是无中生有，那么就是由广大的老百姓来承担今天的银行坏账。
所以我想今天我们所有的关系中国经济的朋友，都应该从这个层面来真正认识中国经济的问题，要放弃这种货币信贷万能主义的思维。当然，我们有一些企业家都是希望货币进一步的宽松，信贷进一步的宽松，他们好套现走人。有内地遗民，已经用外国身份，现在就等着钱转移出去了。这种高杠杆、高负债的风险总要以一种方式体现出来，今天中国房价如此之高，客观来讲，人民币就面临贬值的压力，因为道理很简单，一个国家内部出现资产价格的泡沫，出现通胀，你的货币必然贬值，要么你的货币贬值，要么资产价格调整，这是一个简单的常识问题。现在很多人讨论，到底中国选哪一条路，是选择货币贬值还是选择资产价值大幅下调，还是这两者都选择一部分。我想这个调整是不可避免的，这样的高杠杆、高负债的风险是中国今天面临的最大的麻烦。这一次人民日报的权威人士也讲的很清楚，有人讲中国经济面临两难，我们确实面临最大的两难，我们必须去杠杆，但是去杠杆就必须放弃或者部分放弃所谓的稳增长。这一次明确的结论，去杠杆必须要去，就是一难两难变一难就是下决心去杠杆、去负债。所以说的很清楚，僵尸企业该退出就要退出，银行该收债就要收债，不要通过什么债转股，又在玩这么把戏。
所以这一次最后回到昨天财经频道小组会议，不能因为包袱重而等待，不能因为有困难而不作为，不能因为有风险而躲避，不能因为有阵痛而不前，我想这是下了最大的决心了。所以我们都应该从这个角度来思考中国未来经济政策的走向，谢谢各位。
主持人：谢谢向松祚先生为我们带来了精彩的演讲，请您回坐休息。亲爱的各位来宾，我们今天上午论坛的演讲环节内容到这里就告一段落，让我们再一次感谢为我们奉献精彩内容的所有嘉宾，谢谢大家。 接下来，我们将进入北京行论坛的重点环节之一——城市观点论坛中国行北京圆桌。
赵毅：有点忐忑，第一次参加活动当主持人。不过台上坐的都是专家学者和行业内的大咖，这点忐忑我相信观众会看他们的表现，我就相对轻松一点。从去年下半年开始，应该说是房地产行业在新常态下承担了历史的一个重任，然后密集的发生和大力度的一些政策发布，最终在年底，房地产又承担起了支柱产业的作用，也就是说6.9%，在房地产去年下半年表现方面做出了应有的贡献。但是最后带来一个结果就是本来希望以去库存，分类调控为主要目的的政策，到春节前后出现了一线城市房价的暴涨，可能这也是根据政策导向这是意外的收获，或者说房价到今天为止出现这样的一些大的变化，可能与去年下半年一些政策有关系。
前面第一端的时候已经说了这个话题，我相信这个话题说起来简单，好像北上深这三个城市的房价还会涨吗？但是回答起来我相信并不简单，为了节省时间，希望各位嘉宾从这几个方面聚焦一下，首先从政策角度分化与调控，在这一轮房价的走向，让我们的各位从专家的解读中间有所收获。第二个，从土地共赢角度看看房价的未来，第三个可能这一次房价暴涨与改善性需求。第四个可能又是在发展模式方面，在一线城市房价上涨的过程中间，产业地产未来的方向和未来的走向，和房地产方面它的作用，从这四个角度看各位专家发表一下见解，首先请陈教授。我要稍微发挥一下主持人的权利。
陈淮：我刚才说房价会不会涨的问题就跟如同你会不会得病一样，你今天这么健康，谁敢说你以后不得病？百分百的说你还会得病，百分百的说房价会涨。因为你没说多长时间，明天？明年？还是三十年。
第二个，在这个周期内是有涨有跌，还是说一直涨？扯这两个问题说不清楚。我们大约的说，随着城市整个格局，整个城镇化的进程，房价会有越来越明显的波动周期，这已经是显而易见的。但是优质城市的资产会越来越贵，这也是符合规律的，就这么两点。其实你们老问就没意思，因为房价不涨了你卖吗？
赵毅：不想说另外一个问题，您在沙龙这一块是地产业非常关注的一个风向标，但是我想问的问题是这个分化，这一个政策是否达到目标，您怎么看这个事情？
陈淮：要说政府的政策达到目标没有，你分这个目标分为我刚才已经解释政策分三个层次：从短期看，稳定2016年经济增长这个目标，我们起了很重要的作用。一季度全国的房地产业成交面积比去年同期增长了34%，成交总额增长了54%，一半还多。那么我们支持刚才向博士使劲说一季度增长6.7%，和去年同期相比，这个6.7%放在房地产业的目标是非常大，然后活跃市场此前的不合时宜的政策，比如政府行政手段过多，不必要的行政手段退出达到了没有？这些方面都起了很重要的作用。但是我刚才说了，我们对分化这一件事估计的不充分，对去库存估计的过度了。说实话有些库存不是指望2016，或者三五年就能卖掉的，去库存不一定能卖掉，恐怕就是要搁置或者拆了，可能在十年之内人口都达不到这样的规模，就是嫁不出去了，别把去库存解释为一定要卖这个当成政策的目标。媒体喜欢把房价调下来当成政策的目标，老说政策调控变成空调，非得调成你买得起就叫达到目标了吗？
赵毅：好，谢谢。向博士，去年我印象很深的，您提出刚才说的两个数据，一个GDP增长最高，贡献率21%，第二是占有社会性金融资源41%，去年还引起现场的一个波动。今年您刚才一直发言，从我个人角度，我看的出来您在经济学方面可能对于房地产的研究，可能不如陈教授那么更专业，但是您从经济专家角度，您对房地产的一些提示，我想在座各位可能比较关注，我想您提一些个人的见解。
向松祚：我刚才演讲也说了，我从来没有否认，至少从量上来说房地产是中国经济的一个支柱产业，房地产对中国经济做出了很大的贡献，这个无法否认的，这不需要否认。
而且在过去这么多年，房地产本身在过去十多年的狂飙突进，它有它客观的必然性和客观的需求，这也是不可否认的。但是我们不能因为说它是一个支柱产业，或者它是一个对中国经济做出很大贡献，就认为我们现在房地产包括这些政策都是对的，或者中国经济增长就永远要依靠房地产。但是我认为我们今天很多地方政府仍然是这个思维，要稳增长，就把房子搞起来大家都买房，把土地搞上去。我认为这个里面隐含了巨大的风险，我刚才演讲已经说了，这个风险未来就是看谁来承担了，这个单谁来买了。所以我觉得都应该反思这个问题，这么一个国家的经济不行了，要稳增长了，总是想到房地产，我认为至少这种思维方式是非常麻烦的，也许还能搞几年吧，我看长期是巨大的麻烦。
赵毅：谢谢向教授。其实作为房地产从业人士，我想替房地产从业者说一句话。从2014年以来，我个人的看法，房地产转型这一块应该说是在历史上做得非常特别的一年，因为客户的变化，然后人口基数变化，去年所有发生的一切都在焦虑的情况下，都在想客户去年什么。所以我个人也写了很多文章，我把去年2015年定义为房地产业内的客户元年，就是正因为大家过了很多年的舒服的日子，在日子不好过的时候，大家开始真正琢磨怎么让客户愿意买你单，如果房地产做到这一点，我相信房地产就不需要改革，不知道在座的各位愿不愿意附和。下面是李总，您在产业地产方面做了很多工作，您能不能在这一块分享您的观点。
李洪：今天的主题是“北上深的房价会不会涨”，但是主持人让我谈产业地产，我就谈谈对产业地产的看法。这几年整个房地产行业确实面临转型的问题，未来房地产行业我认为应该往专业化、精细化方向发展，首地集团是首都机场集团公司临空地产业务的运作平台。我们抓住临空经济发展机遇，根据自身条件和优势选择做临空地产，主要围绕机场周边做一些项目。
产业地产里面可能有些内容很多，有做各种各样的，有养老地产的、旅游地产的、文创的、创客的、孵化器等等方方面面，还有主题公园。我说实话，我自己做了这几年，我有几个观点：一是产业地产不是谁都能做的。产业地产要考虑的因素非常多，而且涉及到跟政府的关系，所以不是谁都能做的。二是产业地产不是在哪都可以做，或者是很轻易的就能复制的。因为我们看到华夏，他可能在固安那个地方搞的很好，在无锡可能也还干的不错，但是搬到沈阳会是什么结果？因为他的产业本身具有区域的选择性，不是说你原来跟他在这个地方合作的很好，但是你把它复制到别的地方去也很难实现。包括旅游地产也是同样的情况，一般咱们的景点，旅游地产一个比较大的难题就是它这个资源是稀缺的，但是它的季节性非常强，任何一个旅游景点它都有这个特点。所以我觉得第一个不是说谁都能做，第二个不是哪个地方都能做。三是在产业地产里面还有一个很重要的就是要把它的商业模式琢磨好。比如是这个养老地产大家都挺看好，未来中国社会老龄化非常严重，这种需求非常大，但是养老地产现在看也是感觉到还没有完全找到一个很好的模式，到底靠什么赚钱？因为你收费太贵可能这些人就不去了，而且现在中国提倡居家养老为主、社区养老为辅、其次才是机构言老。
赵毅：时间原因，您就对北上深这三个城市的房价，您个人判断。
李洪：我个人判断未来在短期之内会受影响。
赵毅：这个短期是多长时间？
李洪：短期我相信时间也不会太长，也就是三个月之内，短期之内会受影响。两个因素：一是调控政策确实影响了需求。比如限购，过去上海由两年社保一下变成五年社保，两年之后社保的这些人一下子买不了。还有一个刚才说的货币政策，因为房地产在某种意义上讲受货币影响非常大，过去说是稳健实际上是偏松的，我相信会恢复到中期，这是我想短期会受影响，但是长期因为还是供不应求，这几个城市已经从一些指标上就已经看出来了，所以明显是供不应求。
赵毅：谢谢。下一位范总，您是地产界的前辈，您对这个话题有什么观点？
范小冲：这个房价刚才我也同意前面的观点，前面实际上是在暴涨，现在货币政策已经有调整，而且本身它也在慢慢的会出现一个盘整。只要在泡沫崩掉之前如果没有出现泡沫的崩溃，这个房价的趋势在一线城市还是在涨的，因为人口也在涨，大家资源都在往这边集中。但是房地产公司实际上我觉得最呼吁的，就是希望政策要稳定预期，因为房地产是个大投资，而且长周期，但是你现在抢地王，大量的放地，然后一卖又限购又控制，最后就会使很多的企业对定政策，这就会使得市场的信息各处形成扭曲，会使得包括客户，包括市场，包括金融。所以这一种稳定的预期，我觉得比现在简单地说房价涨和跌，所以能够稳定预期，稳定政策这对房地产才是最关键的。
赵毅：下一位是高总，您对刚才那个话题个人的观点？
高炜：我觉得刚才陈老师，还有向教授讲的都非常到位了，我们的研究方法肯定不能从过去那种简单的统计数字和总量来看，分化也好、结构化也好，实际上肯定都是还要针对具体的各个城市的情况来研究。像北上深这样的城市是有真实的需求，我们来看看这个真实的需求是在哪？就像我们酒店所在的金融界也好，到上地去看看也好，你就看到在这里的从业人员的变化是什么，如果说这几个城市人口的经增长是一个总量的关系，即使说上海已经没有净增长，有净流出了，你去看看进来的人是什么人，走的是什么人。我们是做园区的，大量的年轻人大学毕业以后都在这三个城市找工作机会，这是你根本都挡不住的，我们随便建一个园区在北京几个月内就可能上万平米，甚至说一下子一个企业发展从一百人就到五六千人，别的城市根本就没法儿比。你去看看这些年轻人，看看晚上12点以后灯火通明的这些园区，你就看看这些年轻人，他们现在是为了他们的预期进行奋斗的，所以这个是最真实的需求。深圳也是如此。所以大城市这些资源，他们的就业的机会，成长的机会，以及教育和就医这些条件，都是根本的因素。所以像在中国这样的城市都不用研究，这三个城市一定是长期的看好，而且一定是结构化的，最后会使有预期的人有财力的人留下来，这是肯定的这样一种趋势。
还有一个就是租房市场也是真实的需求，所以这些真实的需求会是其他城市根本不可比拟的。我最近这一两年到过太多的二三线城市，大量的控制楼宇，大量的控制房子，这些都是真实的，根本没有人，没有人住你就不可能建学校，你也不可能建医疗，全是假的，这些大量的土地财政支持了我们二三四线城市的地方经济的发展模式已经根本不可为继。
赵毅：我补充一下，一个经济学家进行数据分析做了一个判断，他的观点是中国人不要把资金都投到海外，比如说纽约、东京这些城市，他判断十年内有数据支撑，如果从资产价值角度，北上深这三个城市十年内一定是最有价值的城市之一，我个人倒是认同这个观点。下面是孔鹏先生，您对北京上海包括深圳这三个城市，您的发展策略是基于什么原因这样突飞猛进的？
孔鹏：先更正主持人一句话，就是旭辉从来不认为自己是敏西（音）地产。刚才其实我一看到这个问题我就乐了，为什么？我从业16年了到今年，被人问的最多的问题就是这个问题，就是北京的房子还会涨吗？为什么问这个问题？其实我们的角度不一样，因为大多数问我这个问题的人可能都是有购房的需求，或者已经购房的人，他处于释放自己的需求，或者资产保值的需要。而今天我们在场的可能绝大多数都是这个行业的从业者，作为从业者现在对这个行业都有一种忧虑，所以今天我们再讨论这个问题的时候，可能是针对这种忧虑来的。
基于这个我想站在从业者的角度谈一谈我的几点粗浅的看法。第一，我特别同意刚才陈教授讲的，上涨是一个趋势，这个趋势是毋庸置疑的。但是我们怎么来把这个趋势稍微分解一下？这个作为我们像这种做实际中微观，实际操作的行业从业者可能也有自己的看法。如果简单来说其实一线城市的房地产有一个趋势，这个趋势就是叫做总体上涨趋势不变，第二是短周期，大概三到四年会经历一个波动，这个波动会是一个短周期。第三个就是在箱体内波动，这个箱体的意思就是说当你涨的多猛政策就会往下调一调，它既不能让你太好也不能让你太差，所以它是一个政策和市场的互动式。第四个就是它的增速已经由加速变为减速，还在增长，但是增速已经过了拐点。所以大概用这几句话我们可以把对于房地产市场的一个整体趋势大概描摹一下。
在这个背景下其实我们再深入来，作为一个从业者我们为什么要看待涨与不涨？就是要谈结构，其实我们关心的并不是涨不涨，大趋势肯定会涨，我们关心的是涨幅，房价的涨幅能不能覆盖地价的涨幅，能不能考虑通胀，能不能覆盖其他投资机会的涨幅。原来对于老百姓来说房子是一个好的投资行为，现在再买房子，三年的收益一平化，没准只有3%、4%，而我们关心的是房价的涨结构是什么样的，哪个板块会涨，是一手涨还是二手涨？哪个业态涨，住宅、酒店、写字楼、商业这些涨不涨。所以在这个里面我想作为从业者，在这个大的趋势下我们还是要做非常多的思考。但是有一点是毋庸置疑的，就是房价会涨，但是前面这些所有我抛出来的问题我想都已经变成挑战了，基于这个挑战作为企业要做很多的应对工作。
赵毅：下面是路劲的联席董事，您对今天的主题，就是房价，或者产业这一块有什么见解？
刁露：房价从陈诗涛女士办论坛的时候就一直在谈，谈了十多年了大家其实可以看结论。今天这个主题是说一线城市的房价涨还是不涨。现在定义一线城市就是北上深，一线城市的房价涨不涨，我们是看大数据，我觉得论房价涨与不涨，首先第一个是看人口流动。
对于一线城市，尤其是北京，我们看北京的人口都不用谈了，大家还都是在往北京走。我们看未来这个大数据，北京其实户籍人口和流动人口要三千多万，如果看全球三千多万的大城市来讲，其实有几个是可以参考的，咱们是说大城市，最可比的是东京，东京应该也是三千多万，这些人为什么还是聚集在东京？我觉得这个其实首先要探讨这个城市给了大家什么样的资源。像北京最重要的政治、文化中心，经济当然也还是比较强的，以前定义是政治、经济、文化中心，当然上海现在以华东的金融、经济中心，深圳毋庸置疑是南方的一个重镇，一个经济中心。所以人口的流动一定是向也机会的地方来走，多少年轻人到大城市来工作，即便蜗居在小地方还是要来这个地方。所以对于一线城市来讲，人口的流入，人口的导向，这个在中国是非常明显的，我觉得这是人口的一个大数据。
其次还有对企业来讲最关注，或者是从房价来讲最关注的是一个成本问题。成本一是土地，土地是开发商面临的最大的土地成本，盖房子的成本。还有一个是不断上涨的人工成本和材料成本，这个也是回避不了的，我们也不能说中国的经济2020要翻番，老百姓的收入也要两位数的增长，但是房价不增长，房价不增长这个感觉好像是一个悖论。如果在土地不断增长的情况下，材料和人工成本不断增长的情况下，房价怎么不增长？当然今天探讨的就是涨价多与少的问题，这个是值得探讨的。对于一线城市来讲，房价从长期来讲，从大数据来看，从科学观来讲，应该还是要上涨的。
赵毅：刚才刁总说到了土地成本，下面请泰禾的沈总，泰禾的产品在北京是让人眼前一亮的产品，您如何看待在一线城市改善性需求，您泰禾这一块如何做这个产品的？
沈力男：谢谢主持人，首先讲泰禾是一个明细，我们现在很多总部的工作都在北京，三代以上是农民，我们还是记得住自己的出身的。刚才讲到院子，其实院子（音）是针对北京高端市场做的这样一个产品，特别是一千万到三千万这样一个市场是在北京是拥有量非常大的，另外一个角度来讲北京拥有极大的购买力，北上广的房价能不能再往前走？我们从业人员最重要的前提是相信的前提是愿意相信，再往前走应该是值得相信。昨天可能网上传乐视购买的物业，说乐视出手了，是不是房价会降一半了？我联想到最早房地产业很焦虑的时候，万科行业大哥走访互联网企业，走到雷军小米的时候，雷军劈头就问他，你看房地产能不能以互联网思维的方式房价降一半？万科也非常谦虚的说我们要研究这个问题。其实房地产企业也很谦虚向互联网企业学习，但是互联网企业基本都缺乏房地产思维，像北京这样的地价基本上占到房价售价的六到七成以上，你怎么可能降到一半。现在声音要控制特大诚实的发展，比如说原来是北京，现在要做成京津冀。泰禾这些发展离不开这些中心城市的发展，京津冀发展是我们的重镇，长三角的发展以上海为主，我们以广深为核心的珠三角的发展，是我们的一个重要发展区域。
北京我想再怎么控人口还是会进来，北京特别特殊。南方可能还有一些选择，北京这么大片其实北京某种意义上可能是唯一好选择的一个地方，我们在座的可以做个统计，我估计基本上都是外地人，所以很多人讲是不是到北京是为了看病方便，上学方便，我还是觉得不太认同，主要是发展，除了生存其实就是发展。我们到北京不是为了来看病，现在往外赶人，小孩子上学也没那么容易，经常都上到其他的民办学校去了，其实就是发展，我们在这儿能够发展。其实就像互联网企业的BAT一样，中国整个的城市群，北京上海深圳就是我们城市里面的BAT，从这个程度来讲我们是可以中长线来看好它，谢谢。
赵毅：谢谢沈总，万科是房地产业的一面旗帜，我个人经常在团队里面说我很嫉妒万科，因为你的非常均衡的发展，管理人员相对来说业务上的压力非常少，万科的高总，您对房价这一块，您是因为更多是给白领定制的产品，您对这三个一线城市，它的房价发展，您万科未来产品走向。我也注意到万科未来也开始出现一些高端产品，您是怎么看的？
高兴：非常感谢主持人对万科品牌的认可。大家好，我想说其实最近顶豪、高端这些词一直被房地产业在高度热议。
2015年也出现了很多高价地，陆陆续续在今年也都会再出现。我们从销售的数据上来看，其实2015年全年单价超过十万块钱以上的项目已经到了250套以上，这个数据是2014年的10倍。总价超一千万的这种项目，我们在成交量2015年全年已经到达了三千套以上，这个数据也是同比上涨了超过50%。所以从这些数据上可以看到，比如说我们以前所定位的这种高端和顶豪，在上千万企业这种总价，到现在来看已经不是什么高不可攀的这种产品了。可能这样的一个房价在北五环或者东五环，也就能买一个三居室，或者是一个紧凑型的四居，那么为什么这么高的房价还有这么强的需求量？更多的是一个强大的市场需求所决定的，总而言之有三点，一个是说现在的家庭结构所决定的，现在第二胎的政策释放，很多人都是以空间需求或者居室的改善，作为最首要的现居条件。还有对于保值和增值这方面，在房地产现在投资渠道来看相对是比较好的。第三是更多的这种有品质的人是愿意为更高的品质生活花钱去买单的，所以从这几点来看的话，也是能够去促使现在相对于来说这种上千万的产品市场表现能力是非常强的。
说到万科，万科北京公司今年也是在遵循这样的一个市场大环境，我们刚刚推出了最新的两个产品系，一个是翡翠系，另外一个是大都会系，这两条产品系，翡翠系是定位为城市精英的品质生活这么样一个定位。今年会出两个项目，第一个在北五环马上就要在市场上推出，下半年也会推出翡翠长安项目。还有一个是顶豪项目，距离鸟巢不到3公里，占据城市最核心的这么一个区域，我们也是会精心去打造一个现在在市场上非常奢华顶豪的产品。
赵毅：谢谢高总，期待万科的高端产品能够更早出。下面是一个国企，五矿的张总，您对前面十位嘉宾的观点，你个人是什么观点？
张百平：前面嘉宾都是意见一致，都是涨涨涨。我对于聚焦北京来讲我也非常认同，因为你从影响房价的几个基本的市场因素，比如说土地的稀缺性，人口的涌入，货币量供应，从这一点上大家是没有疑问的。这里面有点不确定的可能就是我们的政策，所以我的观点就是尤其北京的房价，应该就是在打压中上涨，谢谢。
赵毅：下面是在座的唯一一位基金业的代表，鼎信长城基金董事长章总，刚才很多老板都说缺钱，实际上相信在座的绝大部分中小企业今天还会说缺钱，您对这个观点怎么看待？
章华：钱的问题其实走到现在，房地产企业是最有钱的企业，现在全世界排名前十的房地产企业基本上被中国占据了，所以现在不是一个缺钱的问题，现在是一个钱上哪投的问题，刚才大家都是清一色的再说房价一路涨。过去十几年下来，其实有两个观点，经济学家像陈淮和向松祚这两位师兄，都一路认为一线城市价格是需要向上走的。
现在的问题也不再是说一线城市涨不涨的问题了，是涨多少的问题。现在其实是近期土地拍出来，面粉和面包一样贵，所以如果说涨的幅度小了，可能在座的开发商都会亏钱，在座的几位我们也是他们的投资伙伴，我们有三百亿的投资规模，中国房地产一百强有三十家我们是他们的股东，他们始终认为机会一直在，我们始终有顾虑，这个顾虑还是说站在两个角度，一个角度其实是房地产市场还是给整个的经济形势和货币是紧密相关的。过去GDP从一万亿干到十万亿美金，货币MR从1992年的1.54万亿干到现在的一百多亿，走到现在还有这么大的一个幅度吗？其实很明显是没有了，所以我们不太可能再赌这一波大趋势，说仍然每一年我们经济货币有两位数以上的增长，其实这个基础是没有了，所以不能过高的有这么一个预期。但是钱仍然是上一线来聚的，我们去看国际上面那些最大的城市，巴黎、伦敦，其实北京的房价、上海的房价跟他们比已经不低了，甚至我们比他们还要高，所以从这个意义上来讲，站在国际上来比较，我认为大涨的概率是没有了，投资还是需要谨慎。
赵毅：谢谢张总，其实今天这个话题不应该成为话题，房价涨与跌是一个正常的经济现象，过去看涨或者看跌都不是一个正常的经济学观点。所以从资源集聚、集中这个角度来看，13亿人口只有3个一线城市，它的资源是其他城市或者全球范围内极少出现的一个现象，所以无论从消费者自己自用的角度，或者改善与需求角度，或者从教育各方面角度，甚至从投资角度，长周期的这个收益是必然存在的，无非就是未来的收益不像十年前可能一夜之间资产暴涨会很大的比例。所以只要有这一点的认识，从投资角度，从自住角度，一线城市的房价总体向上走，这是一个不容忽视的正常规律，没必要把它看得太严重。所以非常感谢各位嘉宾的分享，也希望大家能在下午的会议中，吸收更多更有价值的一些观点，谢谢大家，也谢谢各位嘉宾！
主持人：谢谢台上所有嘉宾的精彩发言和讨论，也谢谢赵毅先生的辛苦主持，请台上所有嘉宾留步，同时有请今天奉献演讲的嘉宾上台，我们一起合影留念。
尊敬的各位来宾，2016城市观点论坛北京行上午大会的所有环节到此圆满结束，再一次感谢大家参加我们今天的论坛活动，感谢各位的支持。下午13点30分，北京行论坛将进入闭门课模式，有请参与观点学徒计划——商业模式训练营的来宾，在13点30分之前到达金融街威斯汀大酒店二层聚宝厅2，参与商业模式训练营。现在请各位来宾移步到一层味餐厅，主办方为我们准备了丰盛的招待午宴，再一次谢谢大家。
