现场实录：2016城市观点论坛上海行

一线城市是中国房地产的旗帜和风向标，我们能够想象到的所以关于房地产的风采与荣耀，在这一片繁华中不断浮现。

曾经这里是东方的传奇之城，外滩灯火璀璨，而今更甚往昔。这一次，观点新媒体携城市观点论坛及观点学徒计划走进中国房地产最重要的城市之一——上海。

在这里，城市观点论坛邀请交通银行首席经济学家连平，中原地产中国大陆区主席黎明楷，旭辉集团董事长林中，新城控股集团副总裁欧阳捷，亲和源股份有限公司董事长奚志勇等嘉宾，与上海及长三角区域房地产行业精英一同，共同找寻政策下一线城市动力及房地产发展的创新思路，

作为中国房地产最顶端的一方世界，所有人在享有财富的同时，也承担着最大的责任。

如今，中国房地产行业已进入了一个深挖市场、精耕细作的时代。这样的时代需要房企一边精准解读政策、判断形势，一边不断调整不断改变，以企业远大而稳健的战略、有竞争力的模式与含金量的产品去掌握市场、赢得未来。

城市观点论坛上海行将搭建这样的一个平台，为一线房地产描绘一条全新的天际线。

观点网作为论坛官方网站，将于9点-12点对论坛进行全程图文直播。

主持人：尊敬的各位来宾：

大家早上好！

欢迎大家来到上海，来到2016城市观点论坛上海行现场。

城市观点论坛创立于2005年，以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨，以房地产开发、城市规划与区域发展为主题。

十二年期间，"城市观点论坛中国行"先后走进青岛、南京、杭州、成都、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、福州、厦门、无锡、济南、文登、天津、常州、昆明、贵阳、南昌、连云港、苏州、都江堰等近三十个省市，对中国城市发展进程、房地产建设、行业及金融政策等进行多角度探讨及深度剖析，共同找寻城市动力与地产发展的创新思路。

今天，城市观点论坛首次来到美丽的大都市上海。作为一线城市，中国房地产市场的风向标。2016年一季度，上海的房地产春意盎然，继续领涨全国。

但是，我们也应该十分清醒的认识到房价高企对于一个城市长期发展而言一定是双刃剑。那么，看起来房价跑赢大市的上海是否可以继续承受众多压力之重？

所以，"限"的各种措施一直在上海不断演绎。沪九条将会对上海为房地产市场带来什么样的预期？在"涨"的后面，"购"的需求后面究竟是刚需，还是资产荒，还是更多投资者撬动杠杆带来的楼市虚假繁荣？

为此，我们邀请了众多行业精英齐聚一堂，共同探讨"一线限与购"，寻找新市场背景下行业的思路与对策，为新一轮发展注入新的力量。

最后，请允许我代表本次论坛主办方观点新媒体欢迎各界朋友的到来！

下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：

交通银行首席经济学家连平先生

中原地产中国大陆区主席黎明楷先生

旭辉集团董事长林中先生

新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生

亲和源股份有限公司董事长奚志勇先生

东渡国际(集团)有限公司CEO赵维茂先生

中锐地产国际股份有限公司常务副总裁贡明先生

越秀地产股份有限公司副总经理朱晨先生

吉宝置业中国有限公司投资发展部总经理康明训先生

东渡国际集团地产副总裁金浩杰先生

上海大名城企业股份公司投资发展部总经理黄一珉先生

红星商业董事长助理兼投资发展部总经理陈煜先生

上海通景地产集团有限公司总裁黄驿凯先生

盛世神州基金首席执行官李万明先生

SKYLINE思凯来国际建筑设计事务所董事长、总设计师李涛先生

合富辉煌（中国）上海公司总经理岳震寰先生

观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

此外，本次论坛还获得了绿地、世茂、复星、龙湖、中海地产、融创、泰禾、阳光城、景瑞、正荣、光明地产、华侨城、升龙集团等众多上海实力房地产企业的参与，请让我代表主办方观点新媒体再一次感谢在场的嘉宾，以及所有参与、支持2016城市观点论坛上海行的朋友们。

陈诗涛：尊敬的各位来宾：

上午好！

城市观点论坛首次走进上海，今天能够邀请到这么多品牌企业的大佬及高层参与，说明大家集体看好房地产业的长期发展、更看好上海这个城市的现在与未来。

前天也就是十号，我们刚刚举办了福州行，当时现场大家就在讨论为什么这么多的福建开发企业都把总部迁往上海?或许是因为上海这座城市的平台更高、视野更广、市场更大……

其实上海的各种限购措施似乎也从未停过，而事实上上海房价还是不断向上。一边是大家质疑实体经济的下滑是否是因为国民经济太依赖房地产业而造成、，而房地产业发展好或许又是货币超发造成…

看似这些只是“A”“B””C”的问题，其实并不简单。我想今天我们就把这些问题抛给出席论坛的连首席、林董事长、黎总裁、欧阳总及所有参与演讲及对话、交流的来宾们，也许今天，你们能够为行业解惑、排难。

作为主办方，观点新媒体深耕房地产领域十六年，在这期间一直不断学习与改变，并为行业构建一个全方位服务的大平台，具体请看这个几分钟的PPT：

播放PPT

观点主要由三大类产品构成：

资讯与数据研究产品、会议及培训产品、观点e定制服务平台产品。

资讯：观点网：十一年前创立就定位原创，我们一直在坚持，每天接近24小时的工作以保证资讯的速度、深度及广度

同时还有微信、微博、EDM、杂志，每天在房地产、金融领域有十余万高质量读者在阅读与分享这几个产品。

数据研究产品：观点数据研究院以前比较低调，今年开始逐步把各种研究与报告进行短周期、频密发布。包括各种周报、月报、季报、年报。内容涉及行业政策、土地、区域乃至企业。我们也专门为企业提供定制报告的服务。

会议及论坛：四大类;今天的城市论坛，12年历史，行走中国几十个城市年度论坛以专业学术著称，每年3月份在广州举办。

商业年会针对商业地产、流通领域品牌商、零售商举办。

博鳌房地产论坛自2001年8月创立至今16年，今年8月将继续在海南举办第16届年会。作为行业最高端、最权威的思想性论坛，可以说中国称得上大佬的房企领导几乎都出席过或即将出席今年的论坛。在此，我向大家发出邀请，8月，期望我们海南再见。

我一直认为浮躁终将过去，只有如德国、如日本，保持学徒心态、工匠精神才可以保证个人与企业的长足成长。

为此，2015年底，观点正式推出学徒计划。全年十个课程，为房地产企业各部门、各业态培训出大量的有实际工作能力及思考能力的优秀人才。我们已经举办了商业、营销、产业的训练营，今天下午与明天上午还将举行文旅与养老的闭门课，

17日下午在北京举行模式之轻资产闭门训练营。我们走进过碧桂园、广州万科、保利集团，明天将走进上海万科与上海地产集团等合作的嵌入式社区养老服务的智汇坊。18日上午北京还将走进远洋地产，看看他们的新业务模块。

透过拥有优秀实践经验的导师来为行业培养优秀的人才，这是观点学徒计划宗旨与目标。

观点e:在太杂乱的信息面前，观点推出精准服务、精准匹配的观点e，准确地说，就是线上发布，线下达成交流合作模式。

大家可以看屏幕：项目需要招商的、品牌商、零售商需要拓展的；政府、一级企业需要卖地的，企业需要买地的；企业需要找资金的；资本需要找企业合作的，甚至包括找人才的，需要出售项目、并购需求的，都可以来找观点e;

记得去年我们走进碧桂园进行闭门座谈会的时候，碧桂园高层就向现场的企业发出寻找土地的需求，当时就有合肥的企业表示有土地合作意向。

观点e想告诉大家，企业根本不需要海量的无效讯息浪费时间及人力成本，观点16年的品牌与经验，已经拥有十余万家精准的开发企业、商业品牌商、零售商、政府、土地、金融企业资源。你只需要告诉我们，我们就可以为你提供专业服务。

目前这个服务平台目前已经有万达商业、万达院线、融创、金茂、奥园、鼎信长城、宝龙、时代地产、五洲、大地影院、思凯莱等企业入驻。

以上就是关于观点新媒体的简单介绍，我希望观点及观点人永远以谦卑的心态为行业做到最好的服务！

最后，再次感谢今天出席论坛的所有来宾及媒体朋友，我相信因为你们的到来与参与，论坛必将十分精彩。并预祝今天论坛取得圆满成功！

谢谢大家！

主持人：非常感谢陈诗涛女士的精彩致辞，请您回坐。陈女士致辞结束后，我们今天的嘉宾致辞就到这里，接下来将进行论坛的正式议程。"一线城市是中国房地产的风向标和旗帜，最贵的土地与最贵的房价在这一片繁华中不断浮现。政策与市场交织在一起，希望的结果不是东风压倒西风，而是平稳健康的长远态势。"尊敬的各位来宾、朋友们，2016城市观点论坛上海行的大会主题是：一线限与购

下面即将展开的是演讲及上海铿锵行环节。

首先，我们将很荣幸地请出今天论坛的第一位重量级演讲嘉宾，有请：交通银行首席经济学家连平先生

连平先生的演讲题目是：宏观经济回暖与房地产走势。连平先生，您的演讲时间为30分钟，有请！

连平：各位来宾，大家上午好。

很高兴有这个机会来城市观点论坛上海行，跟大家做一些交流。其实我在开会之前交流已经开始了，刚才和几位地产界的大佬，一起做了一些交流。给我的题目，刚才主持人说了，是“宏观经济回暖和房地产的走势”。因为时间比较短，半个小时，我想我就不再用PPT来解释了，主要是说几个观点。

第一，我想说说房地产和中国目前宏观经济回暖是比较密切的，尽管我们说目前宏观经济运行还谈不上开门红，但是确实在很多方面出现了一些转暖的迹象，这个迹象包括投资，包括出口，出口在三月份数据还不错，但是也有基数等各方面因素的影响，四月份比较平稳，消费也算比较好。另外从工业企业，尤其是规模以上工业企业的利润来看也有改善，等等，还有包括一些预期的数据，比如说像PMI这些数据，也有一些积极的改变。那么，梳理一下所有这些数据中，最亮点的数据还是投资，固定资产在今年一季度出现了反弹，这个是最近几年来很少出现的。14和15年第一季度的投资，说的严重一点是悬崖式的下跌，一个季度跌了好几个百分点，但是2016年一季度，投资却出现了向上的态势，虽然幅度不是太大，但是一改最近三年来年初投资大幅度回落的态势，这个应该引起高度重视，我们分析了一下这个中间的什么因素影响。我们知道固定资产其中四大块，房地产、基础设施建设、制造业和其他。其他就包括了第三产业等等。那么第三产业相对还比较平稳，制造业一季度的投资是回落的，只有两个投资是上升的，一个是基建，一个是房地产。那么基建和房地产在整个投资中间事实上占比并不高，高的是第三产业和制造业。但是，这两者加在一起，也有40%左右。基建投资其实最近这几年，每年的第一季度基本上是回升的，但是后面就跟不上了，有连续几个季度的回落。今年也没有例外，基建投资也是反弹。但是，我们仔细分析一下，前些年，基建投资每年在第一季度都是反弹的，但是每年第一季度的固定资产投资却是出现了大幅度的下滑，说明基建投资的影响还不足以整个改变固定资产投资的走势。谁对他的影响最大？房地产投资。去年底房地产投资降到了1%，今年一季度我们本来的预期是可能投资出现反弹，但是没有想到反弹的幅度比我们预期的还要来的高。我们是属于市场上还比较谨慎乐观的，但是结果我们看到，第一季度出现了房地产投资回升达到6%多一点，当然这也有去年的一些基数等各方面因素的影响。总的来说，这个反弹是出乎市场的预料的。我们在把最近这几年整个投资运行的状况，根据我刚才讲的再做一个梳理以后就发现，投资在今年一季度能够出现反弹，有基建反弹的因素，但是决定性的因素还是房地产。因为前两年基建投资每年年初第一季度也都是反弹的，但是却没有拉动固定资产投资出现反弹，甚至于没有出现固定资产投资保持平稳的态势，每年第一季度固定资产投资照样是不客气的向下走，但是，今年出现了向上走的态势，我们说，主要还是房地产投资影响，而且房地产投资回升的幅度相对大一些，6%多一点。

因此，我们说，这次一季度出现了许多转暖的迹象，跟房地产投资出现明显的反弹可以说是密切相关的，应该说是后者是前者出现明显回暖迹象的第一因素。可能总体上大家都认为，房地产对整个国家的经济运行关系是非常密切的，这个没有异议，但是很具体的讨论他对投资的影响，我想确实是需要有一个比较明确的概念的。如果说再把这一点放开去看最近这几年的运行态势，同样也会发现，由于14年和15年，尤其是14年到15年初，房地产整个态势，包括投资下行，包括房地产成交，14年以后就萎缩15年第一季度是成交萎缩的一个低点。其实，对宏观经济的运行压力非常大。我们去看看2012年和13年，整个经济运行总体还比较平稳，多少，7.7%，12年是7.7%，13年也是7.7%，平稳，所以管理层也比较有信心。但是我们仔细看，这段时间的平稳，房地产总体来说比较平稳，12年的成交不算大，但是投资还可以，13年房地产成交非常活跃，我印象比较深的是13年整个成交平米来说比较多，而且从银行来说，投放的按揭贷款，13年也是相当多的。也就是说房地产的平稳，宏观经济就平稳。14年以后就不行，成交迅速萎缩，投资迅速下行，整个宏观经济的压力就比较大，一直到15年，政策出台，投资开始活跃，但是这个活跃的程度，成交的量还不足以对宏观经济运行带来很大的影响。真正出现相当有力度的成交，以及投资回升是2016年的第一季度。所以我想，毫无疑问，中国的房地产问题很多，需求方面有许多制度性的因素，需求被扭曲，供给方面，也有许多制度性的因素，使得供给方面也迟迟得不到很好的调整，也有很多不合理的方面，也有很多扭曲。但是，房地产对宏观经济的影响，这一点也是客观的事实，是谁也抹杀不了的。我们未来的政策是解决问题，而不是对目前的实际状况视而不见，我们要看到这样一个实际状况，然后有针对性的采取一系列措施来进行调节。鉴于宏观经济和房地产之间的密切关系，或者说房地产对宏观经济有非常重要的影响的角度来看，事实上，政策一直是比较谨慎的，在目前这种情况下，可能未来的政策要改变过去的一些态势，我刚才看了这个材料里面，有一位房地产大佬说的，房地产不需要支持，但是你只要不打压就可以了，就不错了。大概意思是如此。恐怕今后不一定是这样了。因为过去多少年来，基本上房地产行业他的遭遇是政策打压，因为过去长期以来的一个特点就是整体上基本供不应求，当然供不应求是由供应和需求很多方面扭曲所造成的，市场出现了一个特点就是整体上供不应求，绝不是严重的供不应求。这个市场采取了很多政策措施进行打压，往后，大家想还有没有这样持续不断打压的可能呢，局部有可能出现，整体有没有可能呢？政策会不会未来对房地产市场投鼠忌器呢？这是一个问题。所以我想引出第二个话题，就是对当前市场整体供求关系的一个认识。

从现在来看，已经逐渐改变了，或者说基本改变了过去长期以来整体上供不应求，局部是严重的供不应求的状况，这种状况在现在来说，我们看到库存压力非常大，

这说明什么，整体供给是非常大的，而需求跟不上了。所以，才有了今年年初以来说的，要去库存，房地产去库存这个口号，可能是多少年来第一次提出来，过去基本是供不应求，好些地方是严重的供不应求，那当然不需要去库存，再仔细看看2013年以前的房地产库存，总体是比较平稳的，或者说还算合理。尤其是2013年以后的状况，就发生了明显的变化，库存大幅度增加，尤其是14年到15年。现在的状况，改变了过去我们说的供求关系的特点，现在变成了整体上是供大于求，但是局部地区出现了供不应求。供不应求是局部的，整体还是供给大于需求的状况。所以，才提出了去库存。问题是刚刚在一季度提出来说去库存，不久主要的几个城市，还有少数的二线城市，房价开始出现大幅度的上升，或者说酝酿着还要进一步的大幅度上升的状况。现在在市场上就明显出现这种观点分歧，信号比较混乱，一边说还要去库存，一边说这边要控制房地产的泡沫。所以人们对市场的看法逐渐的模糊起来。我觉得，还是要把握住一个整体的形势，依然是库存很大，全国的形势总体来说，还是供给大于需求，去库存依然还是一个主基调。但是，个别城市的房价上升是由于当地的区域性市场供求关系的特点，这样是可以通过相关的政策，有针对性的一些政策来进行调节，才能保持一个基本的平衡。但是现在看来，我们说，供给方面有制度性的扭曲，需求方面也有很多制度性的扭曲，所以这样就容易导致局部的一些市场，即使是出现了一定程度的平衡，也是在政策强力打压下才能形成的。所以市场真正的作用在其中发挥的比较困难。我们通常说市场经济有自己的规律，自己经过一段时间可以进行调整，但是目前在各种政策强力影响下，这种市场供求关系会受到进一步扭曲，这是我们往后更担忧的问题。但是这一点，供求关系的特点，以及我们前面所讲的宏观经济跟房地产之间的紧密关系，从这两点去看，目前市场整体运行，未来政策可能会是一个什么动向来说的话，具体说，政策总体会怎么样，我认为不必担心整体政策将来会采取对房地产进一步打压，就像过去一样，过去我们改了他的特点。毫无疑问，过去总体上政策的特点就是打压打压再打压，在这之后，至少2016年，在政策总体基调说不会延续过去的态势，局部可能会做一些调节，也会有一些比较严厉的举措但是对全国整体市场来说，由于去库存依然是主基调，但是房地产在大的方面，还会保持目前比较平稳的态势。因为他还是希望通过房地产政策的相对宽松，加上金融的支持，来解决库存的问题。或者说把这个库存问题能够控制在一个相对比较合理的水平上。我觉得这个是未来的一个政策基本导向。

第三个看法，对未来房地产市场的看法，比如成交和价格，大体来说，成交从目前来看，毫无疑问，一季度的成交，如果从这个季度成交的规模来看，不讲增速，不讲希望，就讲这个总体规模，很可能是2016年中间，也是最近几年中间成交量最大的一个季度，往后可能要继续维持这么高的成交规模是有不少困难的。一个一线城市和部分的二线城市已经采取了措施进行了调节，加以控制。再说，由于后续会有政策出台，就是原来有预期的，在这个预期下面，需求会提前行动，很多需求在一季度，迅速的被提前释放出来，这样往往有些需求在二季度以后就跟不上了。因此，出现一线和部分二线城市在政策调控下面成交有明显的回落，这种可能性还是比较大的。但是，成交回落不等于价格也同样的回落，我们知道，因为在这些一线城市，包括上海，还有一些二线城市，尤其是一线城市，库存已经是捉襟见肘，如果不加大投资力度，未来整个供求关系还是处于一个偏紧的状况，就会比较容易导致房价上涨。所以在这种情况下，我们说未来的运行态势，价格要在这种情况下出现大幅度的回落，几乎是不可能的。可能会有一些波动，小幅度的回落，或者是原来涨的过高了短期内跳的太厉害，适当的做一些回调，但是真正要出现价格明显是一个趋势性的回落，或者是一个明显的阶段性的回落，这个可能性都不大。当然了，是不是一个好现象，作为一个价值判断，我觉得是另外一个问题，或者说我们在这个中间可以看到局部的一些泡沫，局部的房价上涨的不合理性，等等这些问题，确实是未来整个政策和制度要加以认真考虑的。但是，趋势来看，成交虽然不会出现新的量，再爆出新的天量，但是也不会出现大幅度的急剧的回落，因为整个全球的房地产来看，一线和二线城市占的比重还是不高的，比如说，从去年的成交面积来看，其实一线城市是占了不超过5%，加上二线城市，总共来说不会超过四分之一。全国主要成交的75%以上的面积还是三线和四线城市。所以说，即使一线城市以及部分的二线城市成交短期出现明显的回落，但是由于全国的整个房地产市场政策还是比较宽松，支持的方面依然是主基调，所以我们认为成交会有波动，但是不会出现急剧的大幅度的持续的回落。2016年可能总体来说，他的成交不会比2015年差。价格来说，政策是宽松的，金融是支持的，从整体目标来看，还是希望去库存，如果这样的话，一二线城市受到一定控制调节以后，他的房价上涨会被控制住，或者说有一定程度的调整。但是全国的房价总体上继续回升，这一点，我觉得是一个大趋势。我们也去看了全国很多城市，包括不少省会城市，其实房价总体还是比较正常的，比较平稳的，比如七八千一个平米，差不多一万一个平米，总体上还是属于政策合理的范围之内。当然，这样的城市在中西部地区比较多，沿海基本没有。这也反映了中国经济的特点，中国经济从财富来说，从高端人士来说，从收入高的发展趋势来看，集中在沿海地区，这是很正常的，所以他是一种房地产作为耐用消费品的，可以说是一个家庭中间最大的最主要的耐用消费品，和财富之间是有一个非常密切的配比关系的。

我们说，作为上海这样的一个城市，他的房价，拿上海本地的收入，居民的收入来进行比较，我觉得没有太大意思，这样比较说上海的泡沫多大，意思不大，不是说上海的房价没有泡沫，而是看这个问题需要放到全球的角度，需要放到整个收入水平持续不断增长，尤其是高端人士，还有放到全国的收入差距的扩大，两极分化这些角度观察，如果那样观察的话，可能会比较平静的来看这个上海房地产价格。我同意这样的说法，房价高的地方，不见得就一定有很大的泡沫，房价低的地方，不见得就没有泡沫。我们有很多三四线的城市，房价不高，但人口已经在减少，本来房子造的已经偏多，你说这个地方是有泡沫还是没有泡沫，看这个问题可能需要放到更大的角度观察。

我们认为，未来一段时间，2016年，剩下的几个季度，整个成交会有一些波动，价格也会有一些波动，但是总体态势，成交保持一个大概的平稳，这个还是可以期望的。东边不亮西边亮，因为他有明显的差异化、多元化的格局。第二个，就是价格来看，同样也会呈现这样的一个特点，就是说，少数城市可能会受到调控，会有一些波动，但是从大部分的城市来看，总体趋势，这个房价还是继续向上的。至于会不会在未来出现，我们说去库存，库存太高，本来大家担心的是房地产会崩盘，有人说崩盘，今年一季度的时候，有人说要崩盘了，房价会持续大幅度的下跌，可能会腰斩等等判断出来了，所以我说，才说去库存，有人就说房价要大幅度下跌，结果少数城市房价又起来了，给这些看空人士浇了一盆烫水。从当前的运行来势来看，尽管是改变了前些年的整体运行态势，前些年基本是不断的打压，现在这个周期，应该说格局发生了明显的变化，最重要的，一个是库存总量很大，第二个是差异化明显显现，所以未来的运行周期，应该不会像过去这样大起大落。可能会相对趋向一个平稳的状态，至于出现房价大幅度的回落、腰斩，至少短期内，两三年内是看不到这个可能性了。当然原因很多，还有涉及到供给和需求方面的扭曲，土地制度、税收制度、房地产相关的调节政策等等一系列方面，还存在许多问题。待会儿有时间继续再聊，我就先说这样几个观点，供大家参考。谢谢。

主持人：接下来继续演讲环节，有请下一位演讲嘉宾：中原地产中国大陆区主席黎明楷先生，黎明楷先生的演讲题目是：中原观点：首付贷与一线楼市调控。

黎明楷先生，您的演讲时间为25分钟，有请！

黎明楷：我是因为林总还在路上，我就先讲，原本是应该是一个对话环节，我就先讲了我的看法。

其实，基本上题目来讲，也有讲首付贷和市场情况，我主要是谈市场情况，因为首付贷原本是在对话当中讲的，就是和杠杆有比较直接的关系，还是需要专家和我一起分析，比我个人讲好一点。

刚才连博士讲了一些市场的情况，我们算是站在前线的，我们讲一下在前线是如何看具体的市场状况。我先从房屋的新开工面积来看这个市场，来看这个政策的变化。以前我们一直说市场好了，房价高了，政府就看不过眼，就开始有调控的措施出来，但其实我们根据这几年以来政策的一些变化，我发现一个比较有趣的现象，就是其实政策的出台，并不一定就是跟市场的成交量过热有关系，反而是我们房屋新开工面积有关系。从这个图可以看到，开工面积的类比统计，我们按照增幅来算，如果是在下调的时候，我们就会看到，政府就会给一些刺激的动作，比如说在08年的时候，降息、减税，那时候刚开始我们会看到，开工面积是在下滑的。而限购是什么时候启动的，就是10年出现的。所以有几个巧合，包括近期的一些变化，我们可以看到，政府出台的政策，包括最新的新一轮的政策，包括上海跟深圳两个地方的调控，也跟今年年初开始的新开工面积的增幅，又开始从负数变成正数了，所以政府又开始出手了，因为我们不是政府官员，我们只是从政府的态度，对房地产市场的热度的感应，他是从成交量、房价来看，还是从施工整体的行业的热度来看。这个行业的热度就是，如果他的开工面积是下滑，那么会影响整体经济的投资也会出现问题，政府刺激的政策就会出来，反而如果是过热了，就是开工面积增幅太大了，政府觉得投资太多偏向房地产市场，就会做出对于房地产行业的限制的措施。我们从这个图的结论来讲，房地产政策原来并不是盯着销售数据的，而是盯着施工建设的数据来的。

其实什么决定销售呢？有一个比较简单的图，我们看这么多年来，主要影响到销售的，当然背后肯定是供求，本身和信贷环境是比较一致的。这个图，就是蓝色的线，就是融资的规模，红色是销售额，基本上完全同步。房价涨不涨，销售好不好，其实政府给钱多不多有很大关系，政府放水放的多，销售就好了，政府收紧信贷了，整体销售量也会受到限制。所以从这个角度来讲，中国的楼市基本是一个政策市，因为从国外来讲，我们可以从比较多的市场数据来看来判断未来的变化，但是对于大陆的市场，我们只能去做一个间接的判断，不是直接的判断，间接的判断是什么呢？就是我们要看这个数据会不会触动了政府态度的改变，如果这个数据我们看了，会触动政府态度的转变，才会看政府如果态度转变之后，对于这个市场，包括他的销售，包括他的价格，会带来什么变化，因为大陆政府本身调控力度，他控制市场的力度比其他国家都强。一方面是在土地供应方面，他的能力会相对强的。因为在国外，有些土地并不完全在国家手上，有很多是在民营企业手上。所以，政府要控制土地供应，也并不是个容易的事情。但是在大陆来讲，主要的土地供应方是政府，所以他可以从土地方面调控供应。另外信贷环境对于需求其实影响也很大，他也可以通过信贷来影响需求，因为银行都是国家的，国家说你要贷多少，你什么利息，你收紧还是放松，还是政府说了算。所以在这方面，供应和需求的方面，政府都是控制的，他用供求控制，也可以通过其他的政策改变这个游戏规则。我们长期来讲，我说虽然供求说还是有效的，长期来看我们还是看供求，政府也是看数据决定政策的走向。但是长远来讲看供求，短期来讲我们不能不盯住政府的政策，政策利好了，市场就好一点，如果政策不利好了，市场就会差一点。我们看未来一段时间，利好的政策应该相对还是会继续的，因为政府调控的手段，无非是信贷、营业税、需求端等，从14年以后，就是930以后，有所放松，没有打压房地产市场了，这些都是在信贷、公积金方面的放松，15年年底营业税方面也有所放松。

本身为什么说利好的政策会持续呢？连博士也讲了，因为整体国家的经济也是在调整的阶段，所以政府对于信贷环境不会收的很紧，因为如果收的很紧，会影响到整体经济的运行。如果政府在信贷方面还是相对宽松的，尽管他不一定说对房地产市场的宽松，但是只要放水出来是多了，或多或少会流入到房地产市场。所以，政府钱多了，肯定市场是相对好一点的。在这方面，我还是相对乐观一点的。但是我们还会看到一个现象，就是在2014年930开始宽松，我们从这些宽松来讲，这个效率是递减的，14年刚出来的，我们主要是看环比，同比是受到前一年基数的影响，环比来讲，2014年出来这个效果是有一点激励作用，2015年330年，就是半年以后这个才是最厉害的，立马是一个市场反弹比较激烈。但是环比的增幅远远没有半年前330年得厉害。三月份政府在深圳和上海就已经有了一些政策去调控房地产市场，也是往压的方面出发了。主要的背景是什么？主要是这两个地方的楼价涨的很厉害，上海的二手住宅的价格在今年的第一季度，就涨了22%，平均来讲涨了22%，比2015年前年还要高。我们如果看同比，比2015年同期，上海的楼价涨了47%，差不多涨了一半。而深圳更厉害，深圳涨了70%，个别项目是翻了一倍也不只。而且我们看住宅面积的成交，还是二手房，成交量很大，2016年第一季度上海的成交达到一千万平米，跟2015年同期相比，大概是上涨了三倍。深圳方面是没有这么多，也涨了一倍。所以，成交的面积和价格也是大幅度上扬的背景。上海出了这个新政策，一方面是在限购方面的政策开始收紧，以前在购房前三年，如果你累计交税有两年了，这些非本地户籍的人，就可以购买，但是现在恢复收紧了，要连续满五年，连续满五年，这个难度比三年累计两年是高了很多的，这个门槛一下提高了很多。另外，在信贷方面，针对第二套房的限制，还是比较多的。如果你已经有了一套房，你再买一个非普通住宅，那就是你的首付要给到70%。其实跟全额给已经差不远了，所以从信贷方面收的比较紧。

上海的新政，我们盘算一下，对于整个市场会带来什么影响？我们通过自己的二手房成交统计，上海在2015年的成交当中，其实有接近一半，47%多都不是本地人买的，都是外地人。所以我们从这个数据估算一下，包括了这些非本地户籍买房的人的减少，他会带来什么影响？因为从2011年开始，2011年七月开始有一个政策，可能大家不一定记得住，是从哪一个时间才开始强制所有非本地户籍的人，要交社保，2011年的七月份，所以如果我们算现在新出的政策，到2016年的三月份出这个政策，那就代表了，有很多现在非本地户籍，但是在交这些社保的人当中，有很多人还没有满五年，等于这一批人给排除在外面了，他是不能买房了。所以他本身减少需求量方面，就是减了四分之一，没法买了，除非他原本就是没强制之前也有交，那是另外一类。还有通过首付贷的限制，我们总体算一下，应该上海本身的购买力会减少了接近30%左右，这是上海的情况。

深圳其实也有新政，深圳的新政其中有一个，也是在社保的延期，从以前满一年就可以买了，改为三年，我们看深圳已经比上海这个松了一点了。另外首付贷方面，其实也还是比上海要松的，他是给到四成，首付至少四成，而上海的幅度比较多，最多要给到七成，少一点也要五成。所以深圳从政策面来讲，应该是比上海还要松一点，但是其实还有一个，深圳有一个政策，把他本身的计算税金的基准楼价，他的评估价，是上调了，评估价在二月份的时候，就上调了50%左右，每个计税的基准楼价是变化了，所以一下子就使交易税费增加了很多。所以，这个也导致了深圳本身在政策方面的影响会比较直接。在四月份，我们看到三月出台了，从二手房来讲，我们这里有一个报价指数，就是在二手市场里面小业主放盘的，他的叫价的办法，这个对市场有一定的领先作用。我们看到，报价的指数，就是在四月份开始下跌，不仅是深圳和上海，包括其他的一些城市，报价指数都在下跌。所以，很多地方的人都会看政府开始又要压房地产了，大家的变化也比较快。而从成交量方面，我分析一下新房的成交量，如果环比，四月份和三月比，那肯定是都是下调的，我们会看到，如果同比来讲，2016年四月份来比2015年四月份，基本上都是在涨的，只是涨的幅度是有不同，因为从一线城市来讲，他的涨幅很低，同比来讲，2016年四月份，就是比2015年的四月份只降了一个百分点，但是我估计未来一段时间就会低一点，因为四月份出来的时候，只是深圳和上海受到打击比较大，往后这段时间，我们会看到，北京市场的成交量也开始下调，所以在这方面，我们会看到这个销售量是回落了。但是有一点比较特别的，尽管环比三月份的时候，有些二线城市销售量也下跌，但是如果同比去年四月份，已经好了很多，因为2015年政策开始宽松，这次打压的对象还是一线城市，所以对一些二线城市三线城市，如果他们2016年的四月份相比2015年四月份来讲，基本是在天堂了，因为在同比来讲，增幅还是相对高的。

我们看二线城市，冷暖是很不均匀的，当然我们要看到，最多的基本都是成交的面积同比是在涨的，都是在增加的，大部分是在增加的。但只是在楼价方面，除了深圳特别高以外，我们也看到最近这段时间，前四个月有几个城市他的楼价涨幅也很惊人的，一个是苏州，苏州的楼价同比涨了50%，还有是上海，也涨了不少，其他的南京、杭州这些也涨了不少。所以，我们看到好象这一次的楼价涨幅，似乎是在比较集中在华东区域，上海、南京、杭州、宁波这些都是楼价涨幅相对比较高的二线城市。我们看到政府的政策是去库存了，他的库存不是去就去的，一线库存已经没有多少，三四线库存比较多，现在是限制一线，能不能具体到三四线，我们觉得机会是不大的。因为我们看2011年到2014年的平均，我们看房价，以房价来讲，一线城市涨了4点多，二线1点多，都有涨，但是如果我们看2015年到现在，2015年基本是一个刺激，一线城市的帮助比较大，二线也有一点，一线以外的，主要是三四线城市，他的楼价增幅是很低的，未来来讲，一线城市的楼价受政策的刺激比较大，如果政策利好，楼价立马就涨，三四线能不能涨，不知道，还是一个问号，三四线如果要涨起来还是比较困难。我们可以看到，往后的年份，基本上增长率都是会很慢的。所以未来来讲，全国来讲，房地产市场确实没有以前这么好做了。一线城市依然可以看好，但是三四线，去库存还是比较麻烦的。我们也统计了一下，一线城市的去库存量需要八个月就可以消化，二线城市好一点，十个月，其他的城市，包括很多三四线城市，还有30个月的去库存，库存量在未来还需要国家政策，怎么帮助三四线把库存去掉。

我们也可以分析一下几个城市的发展情况是怎么样，未来怎么看。一线城市的新房市场基本上已经到了平衡期，08年以来新房累计销售面积稳定在九平米左右，一直没有涨了，未来我们相信，一线城市的市场增长率会跟什么保持一致呢？就是跟人口的增长保持一致。人口增长多了，你的人均销售量也是这样，随着人口增加而增长。二三线城市来讲，有部分的二三线城市，我们看他的人均新房的累计销售量，已经超过了15平米，我们觉得有点超卖了，未来会有一些二三线城市的后劲跟不上，因为以前已经卖的很多了。一线城市已经到了一个稳定的状态，未来的发展还是随着人口的增长。而未来人口是怎么看呢？人口流向几个大城市，他的人口流入还是相对可观的，都是在1%以上的，这是每一年的平均流入，不包括自然增长。这个人口流入是相对比较高的。而有一些部分城市，我们可以看到，过去五年，也有一些城市原来就是好象觉得不起眼的，但是他的人口流入还是比较好的，一个是天津，天津以前都说是北京旁边的，一直毫不起来，但是我们过去一段时间，看到天津原来人口增长率是在这几个城市当中是最高的。所以，天津这一轮的涨幅也是很厉害。另外我们比较忽略的，很多人不知道的一个城市，就是厦门，厦门本身的增幅也很可观。另外是海口，海南岛的海口，虽然海南现在整体市场还不是太好，但是海口本身的人口流入量也是相对高的。我们看这个人口流入量，一看就是未来市场前景好不好。

另外一个我们可以看一下不同城市的人口年龄结构。这个会对未来市场可不可以持续有比较直接的关联。我们看购房年龄段最集中的是30几岁到50岁这个年龄段。未来我们会看到，正金字塔型的城市，包括深圳、厦门、上海、广州、杭州，这几个城市。他现在很多人口都是二十几岁到三十几岁，虽然目前来讲还不一定就是最有购买力的群体，但是我们要看到，未来这一批人，他以后在当地城市当中的人口结构当中，这些人再过了十年以后，就是我们现在说的购买能力最强的，不仅仅是买刚需，有改善的，买好一点的房子的这批人。他的支撑是比较大的。那边他年轻人口的占比比较高。这几个城市是大学生为主的，很多人读完书，就走了，就往外面跑了，本身人口的结构跟前面金字塔型的相比，没有这么好看，机会还是有的。还有一个是枫叶型的，本身年轻人口不多，虽然最多的是什么呢？就是三十几岁的人，现在市场很好，因为购买力最强，就是这个年龄段，但是你会看到，未来也不能说无以为继，只是如果你未来健康程度跟金字塔型就有比较大的区别。未来我们看一些一线城市，或者二线的城市，主要的不能老靠这些人带动房价，如果长久来看，我们还是看人口。人口如果结构是健康的，那未来房地产结构也可以看好，如果他人口结构出现问题了，那未来这个市场应该也可以看差。这个就影响到在座的一些开发商大佬，你们去决定长远的投资方向，应该定在什么城市和区域。

我今天的演讲就到这儿，谢谢大家。

主持人：非常感谢黎明楷先生的演讲，请您留步。

接下来我们进入的是上海铿锵行环节。"杠杆加热了房地产市场，刺激了楼市的复苏，也催促着房价快速上涨。去杠杆化的市场，"以小博大"所蕴含的风险如何释放？房地产怎样建立合理的供求平衡？"因此，2016城市观点论坛上海铿锵行的主题是：杠杆是与非如何看房地产价格泡沫

接下来有请答问主持嘉宾上台：

中原地产中国大陆区主席黎明楷先生，有请

然后，请讨论嘉宾上台，他们是：

交通银行首席经济学家连平先生

旭辉集团董事长林中先生

本次上海铿锵行的时间为30分钟。下面，我们将时间交给嘉宾主持人，有请黎明楷先生为我们开启这场上海铿锵行，谢谢。

本次上海铿锵行的时间为30分钟。下面，我们将时间交给嘉宾主持人，有请黎明楷先生为我们开启这场上海铿锵行，谢谢。

黎明楷：我一方面没做过主持，另一方面我的普通话真的很普通，当主持人肯定是不够格，希望大家还可以听懂我的港式普通话。我们进入话题。

刚才准备了一些问题问在座大佬的，这里有经济学的，也有时操的林总。我先问理论性的问题，请教一下连博士，一个方面这个题目讲到房地产泡沫，您刚才演讲的时候，也讲到了房价泡沫，我一直有一个想不通的，房地产的泡沫是什么定义的呢？就我来讲，有人买就行了，这个东西拿出来有人买就很好，为什么有人买市场销售很好，我还是会看这是有泡沫，泡沫有什么定义呢？问一下连博士，从学术来分析一下，泡沫怎么看。

连平：其实，我的感受是跟你差不多，房地产泡沫究竟怎么来定义？确实有很多研究报告，比如最为流行的一种说法就是从几个角度，最重要的一个角度就是说这个城市人的收入水平跟房价之间的比例，从这个方面进行探讨。但是，往往我们看到一些主要的国际城市，比如说像纽约、东京、伦敦，香港，还有包括上海北京这些城市，从这里看这个问题的话，是没有办法说明的。究竟什么是房地产泡沫，也可以说是没有定义，没有一个说这个概念提出来大家都普遍表示接受的。因为用这个东西衡量的话，可能泡沫的程度就不一样，严格一点的标准就是少数城市有泡沫，比较宽松一点的标准就是一大片城市都有泡沫。所以现在往往出现这样一个比较模糊的感觉，就是当某一个地方的房价已经很高，然后又出现一个较大幅度的上涨，远远脱离本地的收入水平增长，这个似乎认为是一种泡沫。其实，我观察下来，很多学者也好，房地产领域中间的研究人士也好，其实在讲这个泡沫的时候，本身定义也不是十分清晰的，也没有说我的定义是怎么样的，然后泡沫就是什么样的，所以这个问题的看法越来越趋向于比较模糊。往往什么地方涨的比较快了，就是说有泡沫了。所以这个问题呢，是比较复杂的，我们如果说对这个问题要把握住本质的话，最重要的还是在一些房价本身已经偏高的城市，我们要避免出现房价持续大幅度的上涨，远远脱离城市普通或者说广大居民所能承担的范围。

黎明楷：这是我思考很久的泡沫问题，我自己认为，泡沫并不是怕升的高，泡沫的概念会不会是怕跌的快，因为泡沫的特点就是一直涨，涨到最后一破就是全没了。所以会不会我们认为泡沫的问题，就是考虑到长远，到未来的这个风险的问题，下面的风险是评估有没有泡沫，如果觉得，这个升上去很快，会掉下来，这个是不是就有风险。林总，您看泡沫的感觉怎么样，因为你投资都要看风险的嘛。

林中：刚才连总在说泡沫，按照我们教科书来讲，泡沫是指资产价格持续偏离资产的价值太多，发生了严重偏离的现象，拿房地产来说，我记得有一句名言，说泡沫要破裂以后才知道是泡沫，没有破的时候就不知道是泡沫。

中国房地产的价格呢，目前来看，现在还不会形成泡沫，前一段时间大家在争论说中国和日本1990年的大的泡沫释放相象，既有相象的一面，也有基本完全不相象的一面。因为我们去观察很多国家的泡沫破裂，有几个特征，第一个特征，就是基本上在城市化完成以后，或者城市化到70以后，标志着这个国家的发展，从快速城市化，从成长期进入成熟期，第二个，我们看到GDP，基本上都在中低速，意味着财富增长不那么快了，一个国家在财富增长很快的时候，是不容易形成泡沫的，因为你虽然房价涨的快，但是涨幅也涨的快。第三，人口的增长，或者是移民的政策相对比较收紧，第四，信贷和金融极大的放大了杠杆，进而形成了泡沫。中国这几个具备条件都不具备。目前中国更像是日本1970年，那个时候的情况。但是目前来看，一二线的房价，从房价的绝对值来看，不存在泡沫，比如说一下的房价，我认为他超过了香港的房价，就是泡沫了，目前还没超过，正常我认为，像北京上海深圳，他的房价就是中国成为一个发达国家，十几年以后，他正常的价格应该是在香港房价的70%左右，是比较正常合理的，一旦超过了香港，我认为我们就要非常谨慎了。

黎明楷：谢谢林总，看来我们旭辉还会大幅度的投房地产，因为现在还没有到风险，和香港还有一定的距离，因为现在香港最高的楼价已经到七八十万一平米了，最贵的上百万都有，林总是从一个商人的角度来看，机会还是很高的，可以投下去的。从学术这方面，连博士这块，您觉得，风险高不高，不说泡沫了，刚才说泡沫定义很困难，那么，风险高不高，中国的房价会不会掉下去呢？

连平：不能说没有风险，但是是不是房地产市场巨大的调整，或者说泡沫是不是破裂，如果说我们定义为泡沫的话，是不是会迅速的破灭？我觉得，从目前中国房地产市场总体情况来看，还有我们的供给和需求几个方面来看，恐怕短期内我个人觉得这个可能性比较小。刚才林总说的时候，也谈到，我觉得一个就是中国的城镇化水平，一个国家的房地产市场跟他的城镇化水平是有非常密切的关系的，这个房子就是人住的，如果城镇化水平比较低，这个房地产市场尽管供给总量，比如说库存比较大，有压力，但是因为还会有更多的人从农村到城市，这就会产生住房的需求，我们看看这些发达国家。或者说再大一点的范围，比如韩国这样的国家，他们房价出现回落的时候，基本是城镇化水平已经很高的时候，基本到75%到80%了。从这方面，从农村到城市，城镇化过程中所形成的对住房的需求，已经基本上消失了。这是一大块需求，这个时候，对于住房的需求减少以后，整个市场的压力就会显现出来。第二个是人均GDP，就是收入水平，通常房价大幅度下降的时候及就是人均收入已经比较高，至少进入了高收入国家的行列，比如当年的日本和后来的韩国，也都是这样。中国现在来看，我们的城镇化，按照常住人口，也不过就是50%，按照户籍人口是40%不到，城镇化还有很大的发展空间，关于目前中国城镇化水平处于什么样的状态，也有不同的观点。我觉得，有些观点没有权威的数据，有些人质疑中国现在城镇化的水平，我觉得没有太多的道理，反正一条，就是目前城镇化水平还是不高的，未来还是有比较大的成长的空间。

按照到2020年十三五规划来看，每年就是提高一个百分点，到2020年有可能常住人口60%多一点，这种情况下怎么可能出现房地产市场集聚的大幅度的回落呢？除非一些特殊因素，比如大的危机冲击，当然这时候会有比较大的波动。这个是未来的非常重要的，从需求角度来看，因为你进入了高收入水平以后，通常住房需求也达到了一个比较好的释放，因为他有钱了，他不断的处于改善，这样的情况下，由于城镇化和高收入水平带来的住房需求会慢慢的处于非常低的水平，这种情况下需求会慢慢枯竭，这时候供求关系会发生非常大的变化，和现在是完全不同。还有，未来我们还是要从政策和相关的制度角度去看这个问题，刚才也讲了，日本当年房价从很高的水平掉下来，韩国从很高的水平掉下来，还有一些国家也是有过比较大的调整，除了危机冲击以外，还有就是一段时间的货币政策，货币政策是收紧还是放松，如果严厉的进行收紧的话，需求没有金融的支持，需求是释放不出来的。或者说他没有杠杆，你不能从银行获得贷款，银行没有贷款提供，那么对很多人来讲，买房如果完全自己百分之百花钱，对他来说是很困难的。所以整个需求，通过杠杆来进行推动的话，这个需求是比较大的。所以金融的支持，对于整个市场来说，是十分关键的，金融为什么和房地产绑的那么紧，和这个行业有很大的关系。未来，如果货币政策出现持续收紧，要当心，房价上涨就比较困难，甚至某些地方有可能房价涨的过快，会由于货币收紧以后，需求受到很大的抑制，释放不出来，供求关系平衡点就发生了变化，这时候房价可能会有明显的回落，这是将来要关注的。但是从短期来看，既然我们说现在L型比较大，往后看经济出现明显的回升可能性不大，持续不断的回落可能性也不大，这种状况你说货币政策会不会出现持续的收紧，我认为这个可能性比较小的。现在货币政策主要的基调是平衡各方面的需求，但是首先一条是稳增长，怎么可能迅速的收紧？不大可能。这是未来要关注的。另外还有一点，对中国来说，未来一个很重要的变量就是税收体制，还有影响房地产市场的遗产税，还有房屋持有环节的税收，还有交易环节中增值以后征收的税收力度多大，种种的税收政策，目前都没有出现明显的变化，将来毫无疑问要推出来的，遗产税、房产税肯定要推的，甚至房屋持有环节的税收要推出，这对市场和投机行为、投资行为都会带来比较大的影响，但是短期来看，也不大可能推出。所以我觉得，要关注这些因素，如果这些因素发生了重大变化，我们就要注意房地产的价格会不会出现相应的变动。

黎明楷：谢谢连博，我们下面就讲讲杠杆，从杠杆来讲，我们从宏观来讲，金融就是杠杆，但之前得到对杠杆没有这么敏感，这次股市出问题，大家就讲原来跟杠杆有关系。后来最近，因为房地产市场也出现了一些事情，我印象中，应该是有一个问题触发到有人提起首付贷的问题，说到首付贷好象是融资融券的加杠杆，这样会对市场的未来风险增加，最近管的很严，我们基本不敢做首付贷了。我问一下业界的林总，您觉得首付贷，对于你们的楼盘项目销售，有没有带来帮助？还是可有可无的一种方法？你卖楼的时候，是不是要加杠杆才好卖？

林中：我觉得首付贷在心里这个市场行情下可有可无，首付贷在什么时候比较有作用，在房地产最低迷的时候比较有作用，因为市场这么好，排队买房了，不需要做这个首付贷。房地产也是一个杠杆，因为现在买房子的人很少选择一次性付款，买首套的基本是做按揭，买第二套的在上海这样的一线城市，如果没有前面一套房子做积累，一下子要买一个改善的楼盘，其实资金压力是很大的。大部分都是在上海是卖了以前的小房，加上一部分的积蓄，付第二套大房子的首付，因为二套的首付是比较多的。现在买房很少是不按揭的，不用贷款的。所以，按揭就是一个杠杆。从首付比例来看，中国在首付款比例是两个方面，一个是考虑到金融的风险，你得有一定的首付比例，比如我们以前是30%，现在国家不限购的城市可以到20%，限购的城市还是30%，这个首付的比例还是比较大的。美国08年金融危机、次贷危机的时候，当时那些穷人买房子是零首付的，只要房价发生一些波动，他基本上就会违约的。所以，中国现在首付政策不仅仅是考虑到金融风险，也是把他作为一个行政调控市场需求的手段，所以中国的首付，我认为他有两个方面的原因，比如说如果是银行，我更愿意做二套房贷款，从金融风险来说，你首付都六成七成了，我一定不会有风险，因为我们看到金融危机的时候，最多就跌了50%，还没有跌到没有，你首付6成了，我贷个四成，一点风险没有。未来从商业银行向零售银行转型，我们觉得各家商业银行在房地产的零售贷款比重是不够的，如果按照欧美发达国家，他们在房地产按揭的比重比较大，我们国家是15%到20%。他们基本是占了40%到50%，所以未来银行最喜欢做的就是房地产按揭，最好是第二套。一点风险都没有。做小型企业的贷款，那个政策性的，基本上坏账率很高，上海一套房子一千万，做了二套房子，就是几百万，风险不一样。银行从风险偏好来说，更喜欢做这种没风险的，而且是优质产品。所以我认为未来按揭的比重还会再增加。买房不用杠杆，那很多是买不起的，合理使用杠杆，无论是自用还是投资，合理使用杠杆是对的。

黎明楷：请连博补充一下。

连平：首先是首付贷，我的观点很鲜明，我认为首付贷不应该搞，首付贷就是林总所说的，如果是首付都贷款，那就是零首付。按揭贷款为什么银行愿意放，为什么安全，就是因为有一个首付，两成、三成、四成，这就是银行后面带困加杠杆的安全保险系数所在。从现在的所谓说加杠杆来刺激房地产，我认为，这个提法不能接受，但是呢，不是说房地产市场现在的杠杆率就很高。我们看这个杠杆，要看债务主体，现在债务主体无非是两类，一个是个人，就是按揭贷款，一类是开发商。从现在整个银行的信贷中间的占比来看，开发商所占的比重是7%，这些年来，整个信贷增长比较快，但是他这个比例一直是控制在比较低的水平。有的银行略高一点，比如8%到9%，个别银行也曾经达到10%，但是整个银行业来看，开发商贷款是控制在一个很低的比例上，是相当谨慎的。按揭贷款这两年的比例是在上升的，其实在三年前，按揭贷款所占的比重大概就是13到14，开发贷6%到7%，一起20%左右，2015年这个比例一定是突破了22%，利率市场化的情况下，银行投向房地产的信贷比例是可以适度提高的，因为利率市场化，更优质的低风险资产银行是不太容易找到的，这个情况下，房地产市场一定有按揭，他有资产可以用来进行抵押，所以风险就比较可控，按揭贷款有首付，这对银行来说是有助于既获得一定利润，又可以控制风险的重要手段。

从现在债务主体来看，我个人认为，开发贷领域，所获得的银行贷款，这个角度去看杠杆率的话，并不高。而再去看个人按揭贷款领域，那就更不用说的，因为中国所谓的杠杆率高主要是企业杠杆率高，个人的杠杆率是很低的，从居民角度加杠杆是合理的，所以整个房地产行业中间的两类主体加杠杆的情况来说，我个人不是说没有空间，是可以适度加的，中国要去杠杆，指的不是房地产，这一点我觉得观点要鲜明。

黎明楷：谢谢连博，不知不觉我们已经谈到点了，我还是意犹未尽的，在台下我们再请教，现在就把时间交给主持人，谢谢两位。

主持人：谢谢连平先生、林中先生的精彩讨论，也谢谢黎明楷先生的主持，请各位回座休息，谢谢。

接下来进入到今天第二场演讲，本次请出的演讲嘉宾是：旭辉集团董事长林中先生，林中先生的演讲题目是：回归一二线大势与房企策略选择

林中先生，您的演讲时间为25分钟，有请！

林中：各位上午好，受主办方的委托，来跟大家做一个汇报，我们对回归一二线城市及房企策略的思考。这是我们看未来中国几年市场的情况，我们认为房地产进入了一个高位平台的振动期，虽然这个行业未来的外延增长速度在放慢，但是仍维持十亿到十五亿平米的巨大交易量。我们看到16年，可能创出中国历史上最高的交易量，以前最高是13年，13亿平方米，15年接近13亿，12.8亿平方米，目前来看，今年可能全球的交易量比15年会有10%左右的提高。意味着就16年中国可能会触及到一个很高的量就是14亿平方米，我们预测顶部是15亿平方米。所以，这个市场是非常大的一个市场，足够容纳足够多的开发商。我们对中国市场五到十年的前景是非常看好的。

第一个，GDP，GDP虽然高速进入了中速，但其实中速也是很厉害的，因为我们的基数变得很大，所以中国的经济有韧性，有发展。第二个，城市化，我们目前的城市化率，刚刚才过五十多，大概55%到56%，离70%的门槛还很远，一个发达国家的城市化率基本是75%到80%。所以，从这个56%到70%，这个是十多年的时间，我认为地产是有巨大的提升空间，人口的结构，我们人口的结构，中国大城市的发展受益于人口的流动，以及计划生育对未来市场的改善。我们看到开放二胎以后，我们做了一些调查，一线城市基本是富裕中产以上愿意生二胎的比例高，二线城市中产阶级生二胎的比例高，三线城市的公务员生二胎的欲望很高，原来是政策不允许，现在是政策允许了，而且三四线城市的生活成本压力比较轻，他们说闲着也是闲着，还不如多生一个。我们再看中国这一轮的变化，中国每一轮都有新的变化，包括现在，其实房地产行业也在发生一些深刻的变化，这些新的变化，我们现在看的很清楚了，就是上一轮我们看到城市的分化，从12年开始，但是很多人看到在12年还没看明白，到了14年、15年就已经看的很明白，中国的城市分化。我认为城市的分化未来还会进一步，继续分化。主要城市的分化是因为由人口、财富、供求关系、政策和资源引起的。所以我们在研究布局城市的时候，我们就要研究中国人口的流动，中国人口的迁移，中国人口的结构的影响。目前来看，人口继续向一二线城市聚集。

在吸引人口迁移的主要是三个大因素，核心因素是经济因素，因为大家都看他有发展，很多人说，一个地方的房价高了，人就不来了，其实不是，他主要是看有没有发展前景。所以一线城市来看，我们认为未来几年人口的增速，会变缓慢一点，还是增长，除非改变现在国家对一线城市的政策。我们作为业内人士，一直在呼吁，呼吁我们未来的城市化应该越来越采用市场化的规律，因为从其他发达国家的经验来看，首位城市占的人口是非常高的，比如东京、大阪，他们的人口数和总的人口数，韩国首尔经济圈的人口数和总的人口数，我们现在主要是控制一线城市的发展，所以才会出现很多的问题，出现所谓的大城市病，核心是我们的规划滞后于人口的增长。如果按一个理性判断，或者说不受限制的城市发展政策，我认为像上海、北京，未来都是在五千万人口的大城市。应该按五千万人口的大城市来做城市规划和布局。所以，就不会出现我们很多的道路规划、基础设施的规划滞后，这条路一开了，没两年就堵了，今天上午开车过来，十五分钟的路，开了一个小时。二线城市未来几年人口增速会加快，是人口迁入最多的地方，一般的白领到一线城市工作几年以后，有的会回流到二线城市。三四线城市，除了东部沿海的三四线城市以外，其他的人口都持续的流出，特别明显的是中西部城市的三四线城市，流出比例非常高。所以，人口是向一二线城市集中的。第二，财富也是向一二线城市聚集的，我们看一个城市的房价过程，其实有一个很重要的因素是财富，财富因素很重要，你这边就可以看到，为什么这个世界上的金融中心的房价都没有便宜的，都是很贵的，因为这个地方的人均资产太大，货币效应下不会有便宜的房子。我们看到一线城市，过去几年人均的存款余额增速是高于二线的，二线是高于三四线的，意味着什么？意味着你在一线城市挣钱更容易，其次是二线。你在三四线城市挣钱更困难，你的财富效应是更低的。民意的GDP增长，平均起来一线也是比较高的，高过二线，二线高过三线。所以财富的效应是聚集。

 比如深圳为什么这波行情领涨，你可以注意一下，深圳的财富效应，特别是创业板的财富效应，以及深圳这一轮的投资者购房比重比较大，所以深圳这一轮在一线城市领涨。我们也看到一个指标，2015年深圳的全市金融机构的存款，对比2014年，深圳从四万多亿涨到了五万多亿，在2015年，深圳的存款超过了广州，以前深圳都是比广州少的。第三个是供求关系，供求关系大家可以看到，一线城市基本上属于供求比较健康，一线城市的市场特点就是供应比较钢性，市场好也没有办法增加很多的供应，因为一线城市的土地供给是有很多的问题。市场不好，他本来的供应量也不是很多，他也不会少很多，一线城市的供求比的恶化和改变核心是需求弹性，需求弹性很大，我们看到上海四月份跟三月份的数据相比，二手房三月份成交了5.6万套，四月份成交了1.8万套左右，所以你看他需求的变动弹性是非常大的。二线城市目前来看是13.3个月，有些非常好的城市，合肥、苏州、南京、南昌、武汉、郑州，基本上小于九个月的供求比，房价就开始涨了，小于六个月就涨很块了，反而大连、长沙、沈阳这些地方，房价基本上没有什么变化，在放量，交易量在放大，你看他的供求比还是很大的。三四线城市，除了个别城市，大多数三四线城市，已经不能算三四线城市，是算深圳的郊区，广州的郊区，佛山、惠州等，他不是本地人买，是深圳人在买。大部分的三四线城市，这一轮是没有涨的，在放量，交易数量在放大。所以，从人口、财富、供求关系，政策，一二线城市的政策比较规范，比较透明，所以一线城市市场逐步进入了开发销售阶段的后期，一线城市新房的增量增速在放缓，开始进入一个二手房的时代，逐步转向要增加持有物业，持有物业和城市综合配套成为住宅开发很必要的补充，因为一线城市还有五到八年，一个新城市就会从现在的开发销售过渡到经营持有。二线城市开发将持续快速发展，是未来几年房地产开发企业的主战场。三四线城市，除了东部沿海的个别城市，将进入比较长期的去库存的阶段。我们自己对国际性的一些大城市做了研究，把他分为城市化、郊区化和逆城市化和再城市化，我们研究了纽约、东京、伦敦等等，比如纽约，从十九世纪中开始，到二战之前，他基本完成了城市化，二战以后他在郊区化，七十年代有了一个逆潮流，逆城市化，现在是再城市化，当然欧美的城市，都经历过这个过程，但是亚洲的城市，比如日本，今后中国可能和日本很像，就没有一个逆城市化的过程，他就是城市化、郊区化，再城市化，目前中国的一线城市，在进入郊区化的阶段，二线城市是在城市化，不的阶段城市会有不同的特征，不同的阶段带给开发商的机遇是不一样的。比如说城市的快速发展阶段，是一个从城市化到郊区化的阶段，是城市房价快速增长的。在城市大拆大建的时候，往往房价上涨是很慢的，而在郊区化扩张的时候，郊区化的初期，增值潜力是最大的。所以每一个阶段，我们开发商都有不同的机会。从这个现象来看，从人口、财富、供求关系来看，大家都认为，一二线城市市场是比较好的，风险是比较低的，所以，这块大量开发商回归，但是回归一二线城市又造出一个新的问题，这一轮有这一轮的风险，我认为就是一二线城市的土地泡沫。在这个时候来看房企的策略选择，可能不同的房企有不一样的想法，我认为不同的房企应该样不一样的策略，最难选的是别人的战略，别人的战略并不一定合适自己。所以我跟很多行业者交流，我说一线城市看上去很好，但不一定适合你，因为一线城市目前看到二手房的交易量远超过新房，未来是二手房主导，也是市场的风向标，我们现在特别关注一线城市二手房的成交数据，因为我们认为一线城市二手房的成交数据是市场巨大的风向标，因为他是一对一的自由交易，非常可以反映出市场的敏感度。一线城市新房都是豪宅化，刚需想买只能买二手房，按昨天上海拍的地价，开发商如果还要有一点利润，意味着房子卖到七万以上，南桥的房子卖到四万以上，基本上我们算了，开发商如果要有10%到12%的利润率，高地价乘以2，就是未来他想卖的房价，卖到那个价格的时候，上海的平均房价已经跟香港拉平。黎总是香港人，香港15年最高峰的时候，香港平均房价是十万港币，我不讲最贵的，最贵的半山豪宅六七十万，这没有指标意义，我们就讲平均房价，十万港币，这个十万港币跟我们概念不一样，他是说的套的面积，而且港币和人民币还优有汇率差距，折合下来是八万一平米，我们认为我们的房价是香港的七折是没有风险的，当然不是现在，可能是十年，城市化接近70%以后。如果按照现在的地价来看，这些地都实现的时候，上海的平均房价就已经一定在七万了。因为现在上海的平均房价基本上等于上海的外环到郊环的成交房价，上个月的数字，上海的均价大概是两种版本，一个是3.6万，一个是4万，就跟现在上海类似外环到郊环的差不多，北京是五环到六环，但是这一轮地价也拍到了四万多，接近五万。所以，北京今后开发商要在这个地方要有利润，意味着五环到六环，大兴这个位置，未来房价是八到九万。所以一线城市出现土地市场泡沫，高价拿地的风险很大。每一轮市场都会出现让你看不懂的东西，对风险的判断是非常重要的。因为大家都认为一线城市过去土地买贵了，捂个两年，可能就出来了，但是问题是，总有一轮可能不是这样。所以我们要判断未来一线城市的市场，我认为未来的一线城市，大型企业一定会深根，还没有进来的中小企业未来进来的难度是很大的。我认为进一线未必是最好的选择。二线城市呢，这是上一轮的分化，我们已经看到，但是我们没预估到的是，二线城市出现了分化，所以我们当时把二线城市当做一个群体，采用一种策略，现在我们分为了三类，强、中、弱，不同的城市策略是不一样的。中小企业应该更聚焦几个二线城市，我认为，争取局部的优势是很重要的。

    上次碰到一个朋友，一年销售额五六十亿，他跟我说，他进了四个国家，中国有二十几个城市，我私下了一下，我说你平均一个城市销售额两个亿，你在这个城市是没有任何的竞争能力，60亿规模的城市，集中在一个二线城市，都不一定能做到前五，况且还分了这么多的城市，你在每个城市都没有优势资源，因为你没有很好的团队，你这个城市就卖两三亿，没有人来的，你不可能拿到很好的地，不可能拿到很便宜的资金，你在这个城市没有任何的竞争能力。所以中小企业总体规模小，但是我集中优势的城市，是会具有很强的竞争力，应该争取做大当下城市的产能，或者作为一个细分市场的领导者品牌。未来中国会有非常多的细分市场。

    去年提到很多开发商的转型和创新，我认为不同的开发商其实有不同的选择，旭辉会不断的做一些创新，我昨天还接到一些地产朋友的电话，他们也开始做转型，他们觉得规模上不去，专业做不过我们，没有什么优势，所以他们就把房地产项目转让给我们，他们去转型创新做大健康，做未来比较新兴的行业。所以，开发商转型和创新是面临着很大的困难，不容易成功，不容易做好。第一个是抓不住新业务的核心商业逻辑，每一个业务能做成功，都有他的核心商业逻辑，我们谈了非常多的创新型业务，也接触过非常多的创业者，我们发现，很多创业不成功的时候，几年以后来看，就是没有抓住核心的商业逻辑，只有一个逻辑出错了没有考虑到，其他讲的再好也没有用，你假设的很多。第二个，开发商缺乏有企业家精神的人才，因为要转型和创新，不是一般的人才，而是具有企业家精神的人才。第三，内部创业几乎很难成功，要求能力高、工作时间长、工资薪酬低。所以，让内部的人去搞创业，基本是死掉的概率太大，很大。因为什么？我们当时收了一个上市公司的工厂，我们要置换房地产进去，后来证监会不让，我们就派人去管工厂，我们一年利润三千万，平均一个人挣一万，工厂的工资如果一个工人涨一万，就没有了，我就派我们地产人去管工厂，结果这个管半年就亏了三千万，我们就把那个上市公司的股权卖了，我们的人没有办法管，那个老板跟我说，你们人来，工厂是一分钱一分钱的抠的，你们开发商看的钱太大，几百万都不放在眼里，开发商大手大脚习惯了。你们派了职业经理人来工厂，工厂有三个食堂，员工食堂、干部食堂，老板接待客人的食堂，我们的人去吃干部食堂，就觉得那个饭菜吃不下，要吃老板食堂。第三个，工厂说我们每周上班都是六天以上，你们是每周五天，中午还要回去，我们管不好。包括服务业，包括经营，这些细活，从开发商内部派人去搞，基本死路一条，因为搞敬业，搞商业，要求的能力比我们现在的人员能力高，工作时间更长，给的工资更低，因为经营服务业不是暴利。还有是内部的现有体系、机制、流程不支持不匹配创新业务，我们今年很多开发商在谈创新，谈一些转型，基本上说未来要用新人走新路，用新思维，要创新就是另起炉灶，我们现在所有的创新业务都是搬出办公楼，不跟我们一起办公，另外找地方去，打破现有体制的约束，建设新的体系，新的机制，新的激励薪酬模式。

以上报告给各位做参考，谢谢。

主持人：谢谢林中先生为我们带来的精彩演讲，请您回坐，稍做休息。接下来继续演讲环节，有请下一位演讲嘉宾：新城控股集团高级副总裁 欧阳捷先生，欧阳捷先生的演讲题目是：政策影响下的上海楼市变局。欧阳捷先生，您的演讲时间为15分钟，有请！

欧阳捷：尊敬的各位嘉宾，因为时间关系，我今天PPT可能讲的稍微快一点，更多的留下时间给下面的研讨。今天给大家分享的一个题目是政策影响下的上海楼市变局。我们想，这个里面的报告分为三个部分，第一是新政的目的到底是什么，第二，限不住的购买力和涨不停的房价，第三，政策的后手和楼市的变局。

我们知道三月份上海出台了最严厉的楼市调控政策，当时我们跟行业中间一些朋友交流，其实这个政策远远谈不上严厉，为什么？因为我们可以看到，后面我们会讲到这个问题，我们现在可以看到什么呢？上海的房价为什么会出台这个政策，其实房价在不断上台阶当中，因为这个屏幕比较少，大家可能看的不是太清楚，一个台阶一个台阶往上走，房价大踏步往上走的过程中，新政出来了，实际上新政之前房价已经在微跌，这是获利回吐的下调。新政在这个蓝点之后，房价迅速的冷却。当然，成交量也下来了。新政后的一周，房价达到了最低点，而且接近了去年同期的水平，这个绿线我们可以看到。这个时候政策的效力让我们的政府暂时的松了一口气。是什么样的新政使得房价出现了回落。首先是居住为主，拒绝投资，第二，市民为主，拒绝外来人口，第三，以普通商品房为主，增加了中小套型。我们可以很清楚的看到，拒绝投资跟我们现在国务院刚刚出台的若你租赁住房用于出租是反着的，第二，我们拒绝外来人口，是提高的外来人口的购买条件，使得我们把上海的所有购房资源集中提供给本地市民和包括有居住证的外地市民。没有居住证的市民，实际上就被婉绝了。还有差别化的信贷，我们从而同行有人提过，上海不会排斥外来人口，不会出台差别化的信贷，上海是包容的，恰恰相反，上海讲海纳百川，其实恰恰就是不够包容。所以差别化政策一定会出，结果就是出来了还有是打击杠杆，刚才说了首付贷，首付贷到底对不对，我们前面已经讲过了，后面讨论的时候，还会提到这个问题。我们看到上海的政策就是这样的，这些政策已经反映了上海的目的到底是什么。当然，我们在这儿还提到一点，就是以居住为主、拒绝，但实际上，上海给投资开了一个后门，什么是后门呢，就是让企业可以购房，无限制购房，想买多少买多少，而且可以转给不限购的人，三年以后就可以转。三年以后房价是什么样的？我们大家可以想像，因此，实际上并没有拒绝投资。上海调控的逻辑，我们讲上海为什么房价会疯长，有四大因素，第一是供求关系，是主要矛盾，第二是货币廉价，M2超发，第三是投机避险，这是资本的属性，如果买股票，就是行业当中最好的股票，如果买住房，一定是最好的城市，最好的地段，最好的产品。另外一个，就是场外的以链家为主的场外的加杠杆。所以，上海不能够解决前两个问题，只能从后两个问题上入手。我们看到整个上海的政策，仔细看了以后，你会发现，上海完全没有从供给侧改革入手，所有的政策出台全部是从需求测角度出发的，只有这一条，这一条里面，没有讲到真正增加商品房住房的用地供应，只是增加中小套型的供应，中小套型中心城区不低于70%，郊区不低于60%。我们看新政的目的有没有达到呢？

确实，中小户型四月份明显增加，同时我们的成交量却下来了，因为减少了255套，因为我们这部分人被挤出来了。一限购的刚需就遭殃。普通改善需求也一样，批准上市的减少了，因为我们要提高门槛，我们成交大幅度下降，减少了1500多套，所以，减少是非常大的。差别化的信贷也是我们的改善备受打击。高端住宅和豪宅有没有受到影响，同样有影响，供应量减少了，成交也下降了633套，所以改善需求遭遇了寒潮。政策的核心是什么？核心诉求是冷却房价，暂时把房价冷却一下，但是，房价只是在上台阶的过程当中歇歇脚。所以政策有没有达到核心需求呢？并没有，我们从这里看到，房价冷却一周以后，就开始回调，现在的房价已经远远超过了新政之前。上海唯一能做的就是控制高端住房的上市，把高端住房上市控制一下，目前能做的只有这个。为什么上海这个政策说失效，就是上海的政策还是很温柔而且上海的政策没有解决核心的需求，没有解决供求关系的矛盾，只是通过一些表面上的动作来抑制需求，延后需求爆发，不能化解矛盾，所以上海真的是想限购，但是真的没有想降房价。

我们说上海没有解决核心矛盾，核心矛盾是什么，就是供求失衡，所以上海是限不住的购买力，婚姻钢性需求，这个量是非常大的，每年上海新婚人口是11万对，如果他们全部买房子就需要11万套，每年再婚人口13.8万吨，离婚人口7万对，都是需求住房的。这个需求是很大的。另外上海的改善需求多少，在上海，有25%的家庭是购买了住房的，剩下75%的人都不是购买商品住房的，他们住的什么房子呢？其中有39.5%的人是租房子，包括租廉租房和其他的房子。所以，我们可以看到，这么大的改善需求放在这儿，上海却没有真正的解决。当然，更不用说投资需求了。所以我们可以看到，从2014年以来上海各个面积段的房子全部透支，无一例外。从小户型的90、70以下的，90到120的，120到180的，180到240的，全部透支。他批准上市的套数全部小于销售的套数。所以，我们看到上海的房子是明显的供不应求。当然，我们也讲到，限不住的购买力还源于货币的供应，我们前面讲了货币的廉价，廉价到什么程度，我们可以看到企业的发债已经在去年还是6%以上，今年已经跌到4%以下，我们现在拿一百块钱出去买东西，你会发现，拎回来的东西越来越少。而这就是因为货币的超发，去年一到七月份，八月份我们曾经讲过，一线城市领涨，二线城市普涨，三线城市止跌启稳，为什么敢说这个话，我们统计了央行一到七月份的M2的增量，大家可能更关注M2的总量或者增速，其实比较忽略M2的增量，增量是什么概念，去年一到七月份的M2的增发是12.45万亿，一到七月份的M2，比2015年年底的M2多了12.45万亿，这个多出来的量相当于12年到13年三年的平均值，后来还剩五个月，五个月时间，M2还会发多少，我估一下，大概四万亿，最后年底，果不其然达到了16.39万亿。那么，比这个更担心的是什么呢？今年一季度，M2的增量又有多少？今年一季度M2又增加了五万亿，比去年的16万亿又增加了。所以，我们看今年，如果按照这个节奏，一季度增加五万亿，二三四加起来，20万亿，比去年又多四万亿，当然，最近权威人士刚刚发了话，所以今年下半年，和后一段时间，可能M2的增发量不会那么夸张。但是，依然会增加。

当然我们还有讲千万级以上的豪宅的总量，总量源于资本的避险和增值。跟着富人投资是没有错的。这种情况下上海的房价将来会怎么样，政策的后手会怎么样，我们看一下最后的变局。

我们讲，关键是政策的核心诉求是什么，如果你是暂时控房价，一定控不住，你的诉求是不是要控制大城市边界，上海提出了控制大城市边界，所以就必然控制城市土地供应，如果控制城市土地供应，房价一定涨。如果是限制人口规模，那么对不起，挤出低端产业和人口，换进来的是高端产业和人口，高端产业和人口带来的资本是可以想像的。所以上个月的时候，我们曾经到安庆越溪镇，我们做了一个公益项目，这个公益项目是七色光项目，我们到越溪，那是大别山的腹地，在这个山里面，山清水秀，环境非常好，孩子非常纯朴，我们去的志愿者给他们上课，我们在那儿捐了两座图书馆，我们转过身来想，这些孩子接受了教育以后，他们还会留在那儿吗，不会，一定到小城市、中等城市、大城市，根据他们的能力进入这些城市。进入这些城市以后，他们的家长、父母、老人，一定是砸锅卖铁送他们去的，就意味着这些人口的流动带来了资本的流动，像上海这样的大城市，就在虹吸全中国的所谓城市的人口，包括乡村的人口和资本，所以上海的城市房价还会继续上涨。当然，如果上海顺应整个世界的大潮，所有大城市的人口都在持续上涨，一百万以上人口大城市在不断增加这是全世界的潮流，我相信上海是没有办法逆这个潮流的。那么，我们的土地怎么办，我们能不能用农用地，不能，能不能减少工业用地，其实上海已经在减少工业用地了，那么，未来我们还会加快存量工业用地的转性，能不能减少商业用地呢，应该的，商业用地的供应非常大，我们可以看到商业用地的占比在整个城市里面最高的时候将近20%，上海需要这么多的商业用地吗，其实不一定需要这么多。我们可以看到，2003年到2015年，上海的出让商业用地的规模可建面积达到6000万方以上，意味着上海的常住人口人均增加2.5平米商业面积，如果把2003年以前，和非房地产开发的商业面积都算上，会有多少，我们觉得这个商业面积已经足够，而且过量。所以我们认为，是增加住宅用地供应是应该的。从这个图可以看到，在上海我们在2003年到06年的时候，上海的住宅用地占比是非常高的这两年下跌明显，2013年刚刚恢复了40%，虽然在40%，但是我们的供应量下来了，所以总量还是下降的。新增建设用地未来上海已经到了极限，2020年之前，上海只有6000公顷的土地新增建设用地2020年以后，节没有新增建设用地了，在此之前，这五年时间，每年1200公顷，1200公顷相当于什么概念，相当于我们按照容积率算，是2400平米的建筑面积，2400平米，我们按照住房和保障房的销售面积，2280平米，基本上全部给住宅，没有工业用地了，没有商业用地了，没有公用事业用地了，没有道路用地了，全部给住宅，我们想够不够，可能还是不够的。所以上海房价上涨是必然的趋势，上海能做的也是唯一能做的就是什么呢，就是控制房价不要过快的上涨。

如果房价继续快速上涨的话，需求端有可能进一步收紧，当然，这个收紧是延缓需求，不能消除需求，我们看到这些政策，已经采取的这些政策全部是在需求端的，后手还会继续加大收紧，供应端可以适当的做一些调整，增加一些供应，但是前提是减少工业用地和商业用地，实际上不增加总量，只是转化一下结构。还有是提高容积率，上海的容积率始终在2以下，如果提高容积率，会增加一些中小套型的供应，上海始终不增加，而南京的容积率在2.3。上海要追求城市的舒适度，你要舒适度，又要控制房价上涨，这是不可能的，两者之间必然有一个选择，我们觉得可以适当提高一下容积率，同时调整一些中小套型的比例。当然，跟货币政策也有很大的关系，如果货币政策要收缩的话，对上海的房价会产生一定的影响，美元加息的概率已经很低了，上半年估计不会加息，加杠杆已经被否定了，投资免险的功能已经在减弱。这种情况下，我们觉得未来的货币政策可能会微微收缩，大家要谨慎。这种情况下，楼市的热度可能会降温，所以上海的销售面积会低于去年，因为他没有这么多的供应量，房价会继续上涨，我们预计房价涨幅不会低于10%，这是肯定的，但是控制之下也不会再出现三月份的疯涨。拿地需要谨慎，今天的地王不等于明天的楼王，我们的房价地价比去年已经达到了70%，过去这么多年还没有达到这么高。而且我们可以看到，房价地价差，去年只有六千块钱，什么意思？就是你的建安成本，加上税收和三项费用，再加上你的税，六千里面都要包含，所以我们看到，企业很可能在这时候拿高价地就会亏损。我们在今年看到未来的趋势，很可能我们企业在赌明天的楼王，现在拿了地以后，三以后，五年以后，房价肯定还会继续上涨，我们在赌。所以昨天拿地拍的非常火爆，楼面地价是蓝色的成交是黄色的，基本是接近翻番，精装修的房子是绿色的，大家可以看到，前两块的价格已经超过了精装修的房子，大家都在赌，关键看企业能不能熬的住，现金流能不能断。所以把握节奏非常重要。对于我们现在企业来讲，更重要的是不要太冲动，如果我们太冲动，把房价推的太高，那一定会引起新一轮的房地产市场的调控，这个时候对于上海来讲，所谓的企业都会受伤，因此，房价慢慢涨是符合上海政府调控房价的逻辑，也符合企业的现实利益。

主持人：亲爱的各位来宾，我们今天上午论坛的演讲环节内容到这里就告一段落，让我们再一次感谢为我们奉献精彩内容的所有嘉宾，谢谢大家。

接下来，我们将进入上海行论坛的重点环节之一--城市观点论坛中国行上海圆桌。

"大热的一线楼市在限购与去杠杆化中开始降温，所有人都知道楼市过热的风险，但却很难舍弃市场盛宴的狂欢。政策已经落地，涌向一线楼市的我们将何去何从？"。尊敬的各位来宾，本次上海圆桌的主题是：一线限购之后的楼市温度。

本次上海圆桌的主持嘉宾是：

新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生

接下来有请参加讨论的嘉宾上台，他们是：

中原地产中国大陆区主席黎明楷先生

亲和源股份有限公司董事长奚志勇先生

东渡国际集团地产副总裁金浩杰先生

红星商业董事长助理兼投资发展部总经理陈煜先生

上海大名城企业股份有限公司投资总经理黄一珉先生

盛世神州基金首席执行官李万明先生

合富辉煌（中国）上海公司总经理岳震寰先生

本次圆桌讨论的时间为50分钟，下面，我们将时间交给嘉宾主持人，有请欧阳捷先生为我们主持今天这场城市观点论坛中国行上海圆桌，谢谢。

欧阳捷：非常荣幸能够为观点担当主持人，也是受他们的邀请，我做主持人比较少，可能主持过程当中希望和大家有互动，我们也参加了很多活动，大家都很希望台上的观点比较有新意，能够比较有冲突，能够比较有不同的想法，所以在过程当中，我们可能会希望调动大家的氛围，让大家发布一些更尖锐的观点，以满足我们听众的需求。

今天这个论点就是一线城市限购之后的楼市温度。这个里面主持词里面讲的是火热一线城市在限购和去杠杆过程中开始降温，所有人都知道楼市过热的风险，但是却很难舍弃开市场盛筵的狂欢，我们就以这个问题来讨论。我们有八位嘉宾，有开发商代表，也有设计单位的代表，也有中介机构的代表。我们代表阵容足够强大，可以从各个不同的角度探讨一下一线城市的限购。当然，时间关系，因为前面时间上延误了一些，我们今天尽量抓紧，原则上时间是五十分钟，每位嘉宾给五分钟的时间，我们四十分钟，还留一点时间最后大家做一句话的陈述。

这样，我们今天的讲法就按照这个次序。最近权威人士说了一句话，房子是给人住的，就这句话，我们大家怎么来看上海的房子，以及上海的房价。第二，一线城市房价超过香港就需要警惕，那么香港房价现在是多少，超过香港是不是就会破裂。第三，上海的房价到底什么时候会破裂？涨到多少是会破裂的？我们就探讨这三个问题。当然如果嘉宾有更多的一些观点，想跟大家方向，也是可以的。我们从从黎主席这边开始，过程当中可能在后面讲的时候，可能有时候我会插话，插话的意图就是希望能够把后面嘉宾的一些观点跟前面嘉宾的观点对冲，前面嘉宾讲过以后，可能还会跟我们大家反馈。

黎明楷：刚才几个问题，我又忘了，只记得关于香港，香港的房价先说一下，香港市中心的楼，都比较少了，一出来的时候，都是比较贵的。所以刚才也说了，如果是市中心的，地段比较好的，也达到港币两万一起平方尺，就是二十几万一平方米，再折算汇率，也就是20万左右，这是市中心的。现在大部分的供应都是在郊区，或者新发展区，大概是在1万多一点，如果折算的话，就是人民币八九万左右。但我们看是不是大陆的房价已经高过香港了？还没有到这个阶段。我们通常都是把这些最高的跟香港最低的比。大陆上海也好，深圳也好，楼价最高的是对香港最便宜的，如果按照平均来说，肯定有一定的差距，这个差距来讲，我自己觉得，不容易超越，虽然刚才林总说了，未来上海这些大城市有机会超越。

欧阳捷：为什么没有机会超越？

黎明楷：我自己看主要是关于人口密度的问题，所谓人口密度就是你这个城市有多少面积，有多大的面积，爱多大有多少人口，这样可以出一个人口的密度有多少。香港的人口密度是很高的，香港现在有一千平方公里，人七百多万人，但是算起来，他的人口密度是仅次于新加坡的。所谓仅次于新加坡只是一个笼统的说法，因为香港是一个山区，新加坡是平原，新加坡能发展的土地比香港多很多，香港是很多山，没有办法发展的。如果算人口密度的话，跟大陆的发展是没法比的。上海人口很多，比香港多很多，但是土地面积都是以几十倍来算的。这是比香港大很多的。上海并不是没有办法去增加供应，只是你追求一个舒适度。当然，整体土地供应是不够的，你要改容积率。香港的容积率是很高的，一般的住宅用地是8大15倍。你这样算起来，上海两倍容积率，还不到。所以，如果真要楼价去到一个市民承受不起的阶段，你政府只能是牺牲舒适度，不能说房价一直涨上去，你不可以高到一般老百姓承受不起，我说一般老百姓，这有一个说法，大城市肯定是吸收最优质的人过来人才精英过来，但是不是整个城市的人都是做精英行业的，每个城市都需要有人干一些苦活的，你清洁谁做，搬运工谁做，如果这个城市有这些基础的老百姓，就不能一个生活水准去到大家没法承受的水平，所以政府要调整政策，到时候工业要加起来的。所以如果人口密度来分析，我觉得大陆的一些大城市，就像上海北京这些，楼价真要超越香港，我觉得是有点难度的。

欧阳捷：您预计几年超越？

黎明楷：我觉得超越布勒。

欧阳捷：好，我们接下来有请奚主席。

奚志勇：我认为中国的房地产价格是政治价格，不是市场价格，政治需要涨的时候，就会涨，政治需要跌的时候就会跌。我们现在只能讲一个趋势判断，可能十年之内会有一个巨大的转变，中产阶级以上人不用买房了，也不用买车了，我们所有的机构也好都不用造办公楼了，因为租可能更容易发展，也更容易解决问题。租赁会造成一个问题，就是资金，最近一个公告，不知道大家是否了解，整个城市，2013年，北京全球拥有资金总的规模是9万亿，上海6万亿，台北两万亿，香港也只有两万亿。一个城市的房价肯定跟拥有的资金量是有关系的，未来上海北京这样的一线城市，国际资本量会越来越大，大了以后会降低资金成本，拥有资产的企业会越来越多，这就会造成一个平庸市场房租的价格，不可能像现在这样的驱使下，房价永远上升。从需求来讲肯定是对的，但是他可能经济模式会转变。

欧阳捷：不太同意，我先发表一个观点，这个不符合资本论的提法，资本论很简单，资产是一定要私有化的，如果我们大家租房子，租车，甚至是租老婆，你没有私有资产了，这个肯定不对的，不符合人性的。

奚志勇：也许你的观点有道理，但事实上有一个趋势大家都知道，我滴滴打车，肯定比我自己开车方便。

欧阳捷：那您买不买车。

奚志勇：我相信未来不买车，为什么？因为我可以在车上可以睡觉，我自己开车有更多的风险。

欧阳捷：但是呢，我们现在可以看到，SUV买的人越来越多因为年轻人都要拥有自己的SUV。

奚志勇：如果停车场都没有了，那还怎么买车。

陈煜：我来自一家商业管理公司，我们的主要业务是做商业商场的运营管理，也同时运营管理自己的项目，也在运营管理同行的项目。我们管理对外的品牌叫做爱琴海。

因为我们是相关行业，就上海谈房价的限购走势，我不是专业的，我从相关行业和关联企业角度探讨，我们通常判断项目的时候，我们在跟零售市场和消费市场关联更紧密一些，当然也跟金融资产的管理也更加紧密，我们在选择和判断项目的时候，对一二线城市人口聚集的趋势还是非常看好的，刚才欧阳先生分享的那个一线商业供应的关系，我们目前接触和选择的项目来看，升级的是非常可观的，期望也是很高的，无论是商业还是住宅，从商业的角度来看，我们这几年在开发的一些项目，从运营管理和招租的角度来看，创新的东西和业态以及升级消费需求的变化是我们重点关注的方向。从住宅的角度看，我们上一次在开季度会的时候，我们做过一个内部，除了老板以外的其他所有在上海工作过的人，都说对现在的住房不满意，如果我有改善需求，有可能的话，我都会买房子。

欧阳捷：我插一句，除了老板之外所有的高管，都对上海的住房不满意？

陈煜：对现在的住房不满意，他们希望升级改善，在上海买。

欧阳捷：他们的高管都想在上海继续买房，意味着什么呢？

陈煜：意味着升级的需求是巨大的，没住到别墅的话，这个欲望永远是提升的。

欧阳捷：谢谢。

金浩杰：我从两个层面谈一下今天听课的体会，一个是行业层面，今天的主题是一线城市限购，据我所知，我们上海的限购是2011年1月31号开始的，到现在没有松，反而收紧了，但是从供给侧来讲，整个上海过去的五年，宅地这块的供应量，我统计了一下，大约是3339万平米，加上容积率2的话，可以供应的地，平均每年住宅的土地是668万平米，乘2就是1200万平米，这块来讲，解决刚需都不太可能，因为上海每年的常住人口，新增的，不包括这些高管，应该说还不是刚需，40万人左右，40万人的钢性需求超过一千万平米，所以上海现在宅地供应，解决刚需还不够。这供给侧的问题。需求侧来讲，刚才这位红星的老总讲了，大量的需求，现在其实是被限制的，因为他有一个社保的要求，有一个户口的要求，我们现在这个本地的上海人第二第三套都是被限制的，就是在限制的条件下上海的住宅也是供不应求，所以从另外一个角度来讲，行情远远没有结束，因为纯粹从完全的市场经济条件下，如果不限制的话，我的投资需求和改善需求释放的话，可想而知，上海的房地产，特别是住宅房地产，后来还有行情。第二，从企业层面来讲，限购的政策客观存在，高端的住宅销售也是受到限制，以我们集团总部所在地，也是欧阳先生新城控股所在的长丰板块来讲，之前的中海都清盘了，去年拍卖的国浩长丰没有公开开盘，几天就抢完了，现在的两批盘，都是由于价格太高，预证一直出不来。

欧阳捷：价格多少？

金浩杰：我了解到的是七万一平，结果出不来。

欧阳捷：高端住宅的房价太高，不给你发预售证，导致供应下降。

金浩杰：总是要出来的，因为土地是政府给的，出让金也给了，工程进度也达到了预收条件，早晚要出来，解决一个怎么让政府接受的价格，从我们判断，政府接受的价格是低于市场接受的价格，换句话说，这两批房源，如果以低于七万的价格开盘，也是供不应求的，我们企业做的是把总价控制在800万到一千万之间，现在来讲，也是比较明显的供不应求。

欧阳捷：这是属于刚需还是属于改善？

三年前，我们在浦东那边卖房子，当时策划代理公司给我们做的是500万，在上海是刚需，现在来看800万到刚需了。

金浩杰：中环内，所谓的刚需应该在800万。

我们根据之前拿地的预判，当时想今年开盘，两万多也盈利还可以，周边的地价是两万二，所以我们把整个住宅的定位，一个是开发以后，一个是住宅的交付标准提高，加上精装修，装修标准提高，加上科技含量，我们还没有正式蓄客，整个房子500多套，现在客户登记已经超过500了，这个需求是客观存在的，我们这些人需要吃，需要穿，也需要住，而且需要住的更好。所以，就行业层面和企业层面，我两个层面验证，我觉得一线的限还要继续，但是一线的购也要继续，一线城市，特别是上海的行情，远远没有结束。

欧阳捷：这个总结没有好。

接下来有请李总。

李万明：中国房地产有没有泡沫破灭，我认为供需有比较大的变化才会有破灭，中国往后的发展仍然看不出会有供需的巨大变化，土地严格控制，确实要延伸到战略问题，考虑到粮食问题，也有环境的问题，也有居住舒适度的问题，交流的问题，交通的问题，一系列的问题。所以，从这个角度来说，中国整体城市化在进展中，十年来仍然会有比较多的需求，所以不存在供需巨大变化。但是为什么看到有些县城，有一些四线城市，甚至一些三线城市，出现了房价滞销，库存非常大，甚至降价也卖不出去。跟前两年新上任的领导大量的供应土地，形成供需不平衡有关系。应该说，很多县域经济是非常不好的，就业的机会非常少，很多县人口是下降的，减少的，净流出的，他怎么可能还会不停的有需求在呢，怎么能够土地供应还不停的加大呢。所以这个现象，对一二线城市来说是不的。因为一二线城市还在发展，所以我们可以放心的从事房地产行业，把选择区域放在一二线城市，尤其是比较成熟的，有就业机会，有工商业发展的地方。

第二，刚才有不少人提到容易率的问题，实际上中国确实在控制房价与解决居住需求带说，这个关系上处理不当，对容积率的要求过于苛刻，实际上，最近有中央领导也说了，鼓励公寓改造出租，公寓和住宅最大的区别就是公寓的容积率是放大的，或者说公寓的居住是不符合日照要求的，但是作为居住需求一定要符合日照要求吗？现在无论是空调也好，无论是采暖也好，都有很好的解决办法，干吗一定要靠这个来实现，对于更多的工薪阶层需要房子住，为什么不能建造容积率更大一点，北京其实很宽松，北京三四个容积率很常见，我们以前开发的就是很朝北的房子，一样很好卖。如果按照上海的老的习惯，户型三四十平米如果容积率还允许提高，可以做成像香港那样的房子，当然交通、通风要考虑好，这样可能在土地供应本来就紧张的情况下，在工业用地、商业用地都给住宅用地让步的情况下，再加上容积率的提高，加上户型的控制，从这个角度来说是可以的，而不应该采取变化太大的控制，比如说前几年是五年以后可以转让，现在又放宽到两年三年，现在又收回去，类似这样的政府干扰不应该是主流的方向。当然，我们作为神州基金，投资了二十多个项目，我们还是更看好二线城市，因为一线城市的抢拍，这种土地的抢拍，北京的郊区，五环外甚至六环外楼面已经四万多，不知道他的最后的需求会是谁，什么人去买那种地方，我觉得这不是一个好的现象，我们愿意参与，愿意共同合作的地域，更多是面向二线城市，相信不少长三角的二线城市都有发展前景，因为他的工业基础在那儿，功业机会在那儿，相信未来的工商业发展也会更好，医疗教育也会发展更好。

黄一珉：我是一直很喜欢听欧阳总做报告，很多观点是给我很多启发，今天讲的这个限购的几个观点，我额是很赞同的，从上海北京的政策来说，还是对房价的快速上涨起到了一定的抑制作用，但是没有从需求上解决问题，未来上涨的趋势还是在。第二个，昨天拍卖我也在场，拍完了以后，问融创的人，我说这么高的价拿下来了，准备怎么干呢？现在拿的新地一般都是豪宅化，你不做豪宅是上不去的，未来怎么卖？他们说上海项目已经做完了，没有办法。我们去年在也拿了一块地，两万八九，当时觉得地价很高，心里已经卖到六万五了，正好是赶到这一波的上涨，拿完地以后，我们就说这块地拿亏了，地王，怎么办。

欧阳捷：我插一句，我们过去历史上所有的地王都已经被解套，未来的地王会不会被解套？

黄一珉：如果地王没有解套肯定是我们投资的错如果解套肯定是营销策略做的好。昨天33家在参与拍卖，也是近年来人数最多的一次，这两年集中度是越来越高了。13年我在旭辉的时候，才三四家竞拍，后来越来越多，我们再算，未来土地推出越来越稀少，大家的库存都已经消化的差不多，这个会越来越激烈。

欧阳捷：简单说，问你两个策略，第一你拿到这个地，你准备花多少时间卖掉？

黄一珉：我们八九月份就上市了。

欧阳捷：准备卖几年？

黄一珉：正常是两年卖掉。

欧阳捷：卖完以后你又饿了，你怎么办？

黄一珉：我就想着，对开发商限购土地，本部，注册地在上海的，允许参拍的，外地的，在上海要做保障房连续五年以后才允许参加，这样参拍企业有效减少，就像限制购房一样的。

欧阳捷：上海是海纳百川，有容乃大，你这不是歧视性政策吗？

黄一珉：新做保障房。

欧阳捷：那这样的企业为什么抢拍这么高？

黄一珉：过江龙我们很怕，我们拍不过他。

欧阳捷：这是我这么多年听到最奇葩也是最有亮点的政策建议，建议上海市政府考虑。

黄一珉：我就提这个观点，大家笑笑就行。

岳震寰：大家好，我非常同意欧阳总刚才做的报告的观点，我一直认为其实限购是没有什么作用的，因为三个原因，第一，目的达不到，第二，产生很多新的矛盾，第三，大家的日子都不好过。特别是最后一点，因为之前大家都说是房地产商把价格吵高了，事实证明不是房地产商炒高了，后来大家说是营销把房价给炒高的，现在我也可以负责的说不是营销炒高的，甚至也不是我们这种一手新房的代理公司，包括二手的中介公司炒高的，大家都已经看到了这个房价的引擎到底在什么地方。

那么，从现在我们还可以看到，从三月新政以后，量跌了一半以后，均价明显的提高了，因为之前购房的主力，我们知道这个价格和人群是个金字塔状的，把位于中下层的数量非常大的均价以下的这些人购房资格减少以后，他的权重发生了变化，反而每一次限购之后，均价都快速的上升，甚至于这个上升要通过很长一段时间才能消化，最后变成限购之后限价的目的达不到，而且新的矛盾越来越多，刚才金总说了一个案例，我们自己的项目都拿不到预售证，如果要拿证就要限价，这对很多开发企业来说不可能，就造成了供应量的不组，对于我们这样的地产机构来说，长时间没有交易量就意味着企业经营上有很大的困难。各方面新的矛盾都会诞生。第三个就是我刚才讲的，大家的日子很难过，所以每到这个时候，我们大家都是忙于讨论问题。从我们的角度来讲，其实目前一线城市，在现有的状况下，我们原来主要是从事新建，我们比较关心的是新建商品房的情况，更多的是做一手房的代理，从现在开始，我们这个行业也在发生分化和改变，就是整个代理行业。逐渐的从原有的新房代理开始向存量资产的消化去过渡，我们现在看到整个上海下一步除了新建商品房以外，包括租赁市场等各方面，都会有一个发展，可能和前几年都会有变化，我们会关注这些方面。另一方面，很多企业在去库存当中的问题，我们也是积极的从原来向C端服务变向B端服务，从全国来看，去库存说明什么问题，和其他很多行业一样，证明这个产能已经过剩，可能不同的城市，过剩的量级和类型不一样，但是从长远来看，房地产行业早晚也会面向全面过剩的阶段。可能五年，可能十年，这和其他的社会因素相关，在目前的现有情况下可能就需要未雨绸缪，大家要做一些新的打算和计划，至于房价，我认为，从目前来看，我们不知道什么时候会跌，从过去二十年的经验来看，包括很多经济学专家打赌，也从来没有看过这个空军胜利果，这里讨论价格不是我们所要讨论的方向，更多的是考虑这个行业将来怎么发展，怎么变化，我们自身怎么适应。

欧阳捷：这个话题呢，我觉得还是比较有意思的，大家都讨论了供求关系，大家都认同，房价上涨也比较认同，未来怎么做，可能是我们的策略更加重要，我们的战略比较重要，我们先从主席开始，您是老板，先说说我们未来怎么做在上海。

黎明楷：你说的未来是我们这一行，还是你这一行？

我这一行，我先说我这一行，我们做服务的，只要这个社会需要这个服务，我还肯定走不了，市场好的时候卖贵一点，不好的时候，我们卖便宜一点，我们这个行业还是比较安全的。

奚志勇：未来的商业模式一定会变。

陈煜：第一是人口，第二是有购买力的人口，第三是20到45岁之间有购买力的人口。

金浩杰：我们会继续聚焦一线城市，认真研究城市综合体的开发建设。

李万明：我们未来两三年内还是非常愿意和百强企业并购小房地产商的项目，这可能是一个机会。不一定去对地王进行合作，其实在北京也有很多这样的地王项目。

黄一珉：我们还是抓住机会，聚焦一线城市，地产金融双轮驱动，两条腿左路。

岳震寰：跟着政策走，继续寻找市场和服务的切合点。

欧阳捷：我们觉得未来的市场可能，我相信，对于上海这样的城市来讲，未来的市场应该说越来越变得透明化，唯一不透明的就是政府的政策，政府政策的忽上忽下，忽紧忽松导致了市场的波动，有专家说跟着政策走，有的专家提出，我们通过自己的战略，比如双轮驱动，有的专家说我们商业模式要变，等等，我借的这些都还是要因人而异，因企业而异，因我们自己的能力变化。对于上海来讲，我们已经探讨的比较多了，

未来我们可以把银光放到其他的一线城市二线城市，和三四线城市，这样对我们大家都有启发，谢谢各位嘉宾，也感谢观点论坛给我们提供的舞台，再次感谢台下的各位嘉宾，能够坚守下来，听我们今天的分享观点，我们占用了大家的休息时间，谢谢。

再次感谢。

主持人：谢谢台上所有嘉宾的精彩发言和讨论，也谢谢欧阳捷先生的辛苦主持，请台上所有嘉宾留步，同时有请今天奉献演讲的嘉宾上台，我们一起合影留念。

尊敬的各位来宾，2016城市观点论坛上海行上午大会的所有环节到此圆满结束，再一次感谢大家参加我们今天的论坛活动，感谢各位的支持。

下午14点整，上海行论坛将进入闭门课模式，有请参与观点学徒计划--文旅与养老训练营的来宾，在14点之前到达上海希尔顿酒店二楼白玉兰厅，参与文旅与养老训练营。

现在请各位来宾移步到一楼连天阁咖啡厅，主办方为我们准备了丰盛的招待午宴，再一次谢谢大家。

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