恒地320亿港元暗售8物业 李兆基楼市股海续演高沽低渣

来源: [观点网]      时间: 2015-09-08 22:53
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尽管写字楼市场预期良好，但香港地产已升至高位水平，不少“心里有数”的地产发展商正在善价而沽，欲高估低渣另作投资。

观点网 港资地产商对于投资性物业的持有态度似乎正在发生微妙的变化。9月7日，港媒消息指恒基地产正暗盘放售旗下8个非核心工商项目，总值高达320亿港元。

据悉，上述物业中半数为写字楼项目，其中包括意向价高达97亿港元的北角友邦广场，该物业是继太古地产近期拟售的九龙湾商贸项目后又一宗大额全幢放盘。

观点新媒体就此事向恒地查询，但截至发稿前仍未获得回复。但可以看到的是，今年香港写字楼市场的租赁、散售及全幢交易都正处于活跃高峰，且优质物业价格再触新高。

第一太平戴维斯近期报告指，香港写字楼市场大宗成交数字上升，以回报主导的投资者很可能在今年余下时间争取达成更多交易，有望继续支持未来几个月本港写字楼销售市场。有数据显示，目前香港十大商厦成交均价排名中，有7个是今年新成交案例。

在写字楼市场供应短缺、租金上扬的升温态势中，一班地产巨头却已在另打算盘。

此次传出暗盘放售消息的恒地或许就是其中之一，四叔李兆基早前表态似乎也有迹可循。今年1月，恒地主席李兆基曾公开表示，香港楼价已经十分高，相信会陷入一段滞涨阶段。6月，李兆基再谈投资意向，认为买股前景已好过买楼。

香港业内人士对观点新媒体表示，尽管写字楼市场预期良好，但香港地产已升至高位水平，不少“心里有数”的地产发展商正在善价而沽，欲高估低渣另作投资。

恒地被指暗盘放售

据恒地年报，截至2014年底，其主要已建成收租物业分布于港岛、九龙及新界等区域，其中工商项目包括宏基中心、鸿图道78号、百本中心等，商业及写字楼项目包括友邦广场、金龙中心、宏利金融中心等。

而市传恒地正于市场低调推出的8个工商项目，其中4个为写字楼项目，叫价最高的北角友邦广场，呎价约1.9万港元。

上述消息又指，友邦广场近日曾接获92亿港元的洽购价，但恒地依然不为所动，且由于租客AIA已续租，其有意把价格进一步升至120亿港元。而被指已收到40亿港元洽购价的上环金龙中心，当前已叫价45亿港元，呎价达2.9万港元。

恒地方面未就此作出公开回应，但事实上，其欲出售旗下物业的消息在今年初已有显露。今年1月，恒地旗下多项全幢商厦被传已在与财团洽商出售，金额最大一项物业为观塘宏利金融中心，市场估计作价可超过150亿港元。

而李兆基在1月稍早前公开表示，香港楼价已接近到达顶点，也被外界理解为恒地有意在楼市顶峰抛售。其后恒地营业部总经理林达民对外回应称，集团并无意出售上述物业，但的确有准买家主动拍门洽购。

国际房地产顾问莱坊商业部物业洽商主任张洛宁对观点新媒体表示，今年以来在沪港通政策刺激下，不少中资企业及金融机构涌入香港寻找据点，成为租赁或寻购写字楼的主力，而进入“业主市场”的地产发展商正可以寻机优化资产。

买楼不如买股？

需求放大供应紧缺正在让香港甲级写字楼租金和价格扶摇直上。莱坊8月报告指，今年七月，香港甲级写字楼销售市场活跃，录得数宗全幢成交，同时写字楼租赁表现强劲，尤其是中环。

“去年第四季度香港甲级写字楼市场是相对平静的，因为受成本太高原因企业搬迁意向不高，连带租赁交易表现一般，甲级写字楼空置率升高。”张洛宁对观点新媒体表示，对比去年底今年香港写字楼市场已经发生反转。

“大型投行及保险机构当前在香港办公需求扩张已不大，但是今年涌入不少中资企业和金融机构到香港办公，成为香港写字楼市场中稳步扩张的主力。”

“今年以来写字楼空置明显下降了约3%，租赁面积上升的同时写字楼整体租金升幅达5-10%，个别大厦的租金升幅超过了30%。”

在供应短缺、租金增长前景良好的预期之下，全幢物业大额交易也在上升。据介绍，有实力较为雄厚的中资企业选在九龙东等地自建物业或意向直接购买整幢物业。

第一太平戴维斯报告也指，不少投资者正在物色单位作长线投资，“写字楼投资交易在今年第二季回升，个别成交金额创下新高，大部份为长期持有单位，由投资者以溢价承接。”

另有港媒报道则引消息人士指，经济前景不明朗加之股市波动，部分家族基金及投资客已经考虑转持“砖头”，以致近期香港整栋物业查询渐增。

虽然香港写字楼市场交投两旺，但选择出售的业主同样是逐利者。相较于未来预期，他们心中的杆秤标准便是回报最大化。

“卖方的出售原因，可以优化手中资产配置，另寻更加优质的投资。另外，相信不少地产发展商心里已经也有数，现在香港地产已经到了一个高位，是个利于套现的时点。”

今年5月份，香港合和主席胡应湘夫妇“天价”沽出香港中环皇后大道中9号33楼全层，呎价34861港元成交，刷新全港商厦呎价。据称，胡氏夫妇持货四年半，沽出后账面大赚1.4亿港元。

反观恒地，尽管出售物业消息未获证实，但李兆基的投资经中，地产已经不是首选。今年6月，李兆基在公司新闻发布会上表示，从投资价值的角度来看，目前香港的房价吸引力不大，只适合于自住用途。

他同时又指，股市的投资前景要较楼市更好，即使香港地产股前期已经录得可观升幅，但认为目前仍然是买房地产股好过买楼，并称会继续增持恒地。

事实上，据不完全统计，去年底至今李兆基至少已增持了百分之三的恒基地产股份以及接近百分之一的新鸿基地产股份。利用楼市和股市的估值差套利，似乎仍会是李兆基未来的投资方向。

发稿：罗舒晗审校：刘满桃

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