公积金新政对房地产销售直接作用不大

陈聪、付瑜 此次政策（“831新政”）聚焦公积金贷款对于改善性需求的支持。新政降低了纯公积金二套房贷的首付比例，规定结清首套房贷并再申请二套房贷的，最低首付比例可以降低至20%。

实际上，一二线城市的房价相对较高，单套房屋的总价也较高，由于公积金贷款的额度有上限，纯公积金贷款的使用率并不高。限制公积金贷款利用的，通常不会是公积金贷款首付款比例规定，而是公积金资金池整体规模有限，个人公积金贷款可用额度有限。三四线城市公积金使用也不算十分普遍，三四线购房行为杠杆利用率本来就远低于一二线。

三部委发布的《全国住房公积金2014年年度报告》显示，2014年住房公积金个人住房贷款的市场占有率为19.22%（住房公积金个人住房贷款新增余额占商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款新增余额总和的比例）。去掉混合贷的部分，则纯公积金贷款的占比将低于19.22%，而若考虑付全款的购房方式，则纯公积金贷款的购房比例占总体购房比例还将进一步下降。

此外，截至2014年，全国住房公积金个人住房贷款率为68.89%，其中，东部发达省份公积金资金运用率普遍高于平均水平，中西部地区则普遍较低。销售较好、需求充足的区域面临的实际问题并不是首付比例的问题，而是公积金贷款额度不足的问题。政策的直接作用并不大。

不过我们认为，这个政策是对销售有正面影响的。影响销售的除了资金成本，还有购房人的预期。政策继续确认了宽松姿态，有助于市场在缺乏房价上涨预期的情况下继续维持繁荣局面。我们相信，这也并不是政策的终点，预计未来政策刺激将会是常态，而热销也会是常态。

我们继续认为，房价并无全面上涨的可能性，全国也没有房价全面上涨的预期。但持续的宽松政策，有助于维持热销的局面。我们认为，全年房地产销售很可能创造历史新高。住房自有率、人口结构、城镇化率、人均住房面积等长期指标，并不会因为公积金政策宽松而发生变化。公积金政策宽松最大意义是刺激短期销售，而不是解决长期问题。我们认为，开发投资增速偏低的局面不会改变。哪怕未来几个月开发投资增速略有反弹，2016年开发投资增速或将继续回落。

本文作者：陈聪、付瑜 中信证券研究部分析师

本文来源：政策常刺激，销售常繁荣

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