华夏幸福跨越微利时代 产城模式助力中期成绩单

来源: [观点网]      时间: 2015-08-30 23:51
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在地产行业集体陷入微利泥潭，大谈转型、轻资产、互联网等概念时，专注于产业新城模式的华夏幸福正在步入收获轨道。

观点网 8月中下旬，是房企集中提交中期成绩单的高峰期，企业蓝图、生意模式、管理层承诺等，都最终要体现在报表中。

8月28日，华夏幸福发布2015年中期业绩，报告期内，公司营业收入168.72亿元，同比增长48.23%；实现营业利润42.74亿元，同比增长17.17%；归属于上市公司股东的净利润约为30.31亿元，同比增长31.71%。基本每股收益1.15元，同比增长超过三成。

若按照申万一级行业统计，截至8月20日已披露半年报的44家房地产行业上市公司，合计营业总收入同比增速为10.49%，合计归属于母公司股东净利润的同比增速为4.37%。显然，华夏幸福该两项指标显著高于同业。

模式好不好，赚钱才是硬道理。在地产行业集体陷入微利泥潭，大谈转型、轻资产、互联网等概念时，专注于产业新城模式的华夏幸福正在步入收获轨道。

根据华夏幸福中期报告，期内公司继续深耕大北京，实现了京津冀卡位，同时积极开拓长江经济带，上半年累计完成4个项目签约，分别为上海金山枫泾、四川天府新区仁寿、沈阳铁西以及固安的马庄与牛驼区域，新签面积超过200平方公里。

作为产业园区得以生存的重要环节，招商引资工作在2015年上半年亦录得不错成效，期内产业园新增入园企业65个，签约投资额253.4亿元，较去年同期同比上涨19.6%。

产城模式发力

根据业绩中报，华夏幸福2015年上半年销售额共计301.10亿元，较上年同期增长24.35%。产业新城业务销售额共计242.03亿元，含园区开发业务结算回款44.15亿元，产业园区配套住宅签约销售额197.88亿元，签约销售面积267.75万平方米；园区内新开工配套住宅面积159.67万平方米，竣工配套住宅面积422.17万平方米；

城市地产签约销售额55.82亿元，签约销售面积53.46万平方米，新开工面积50.85万平方米，竣工面积163.01万平方米，物业、酒店等其他业务销售额3.25亿元。

高华证券分析指，华夏幸福期内产业新城业务继续扩张25.35%，城市地产业务爆发增长286%，带动营收增长48.23%，“上半年公司房地产合同销售同比增长33%，而我们覆盖的开发商均值为19%。”

华夏幸福于公告中透露，公司预计2015年的销售额为615亿元，预计下半年园区住宅配套、城市地产施工面积合计约1605万平方米，预计竣工面积合计约228万平方米。期末，公司预收款项余额逾550亿元，预计将在未来3年内逐步结转为公司的营业收入与净利润，有利于锁定公司未来三年的经营业绩。

“2015年全年销售目标为615亿，1-6月销售额已完成年度目标的49%，显著高于同期行业前20强的平均销售计划完成率。”海通证券评价华夏幸福销售预期时如是指出。

多位券商分析认为，2015上半年华夏幸福产业联盟进一步拓展，将为公司产业新城发展持续助力。公告显示，公司2015年上半年产业园新增入园企业65个，签约投资额253.4亿元，较去年同期同比上涨19.6%。

海通证券研报还指出，华夏幸福在京津冀以外的嘉善、无锡、沈阳苏家屯等园区贡献收入17.24亿，尤其是公司作为标杆重点打造的嘉善园区开始贡献规模化收入，达12.61亿元，这说明公司异地复制已初见成效。

破解ROE难题

股神巴菲特非常重视的一项企业财务指标是ROE，能维持高ROE特性的股票，才是巴菲特最终选择标的。

一家企业能维持高ROE，代表从生产、销售、经营、技术、服务、市场占有率等各层面汇聚的综效优异，股东因此才能获得高额的报偿，这也是巴菲特会以高ROE为筛选股票核心的逻辑。

ROE即净资产收益率，又称股东权益报酬率/净值报酬率/权益报酬率/权益利润率/净资产利润率，是衡量上市公司盈利能力的重要指标。这个概念是指利润额与平均股东权益的比值，该指标越高，说明投资带来的收益越高；净资产收益率越低，说明企业所有者权益的获利能力越弱，体现了自有资本获得净收益的能力。

在企业和市场对于地产行业微利时代达成共识后，对ROE的追求被诸多上市公司摆上了台面。一些行业龙头企业在近几次的业绩会上，面对尴尬的利润率问题就转而不断强调其对于ROE的追求。

一个严峻的事实是，多数知名房企的ROE水平并不乐观，“招保万金”中两家ROE水平较高的企业，上半年这一数据分别为6.76%和7.79%，同比提升0.23个百分点和0.58个百分点。

而总部位于广东的那家千亿房企，今年上半年ROE为7.79%，去年同期这个数字是11.00%，同比下滑3.21个百分点；而一家在港股上市以稳健著称的房企，今年上半年ROE为7.68%，比去年同期的10.04%相比下滑2.36个百分点。

在行业平均净利润率跌进10%以内时，华夏幸福2015年上半年净利润率依然高达17.96%。与此同时，公司ROE亦保持26.36%的高位，为行业翘楚。

资料显示，在华夏幸福2013年-2014年合共公布的四次财务报告中，公司ROE水平分别为34.36%、44.30%、20.84%以及42.83%，均为行业较高水平。

分析人士指出，随着短期内公司利润较高的项目进入结算通道，以及公司产城模式的可持续增长，未来华夏幸福ROE继续领跑行业为大概率事件。

发稿：王静审校：徐耀辉

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