恒大业绩会：并购重组是房地产的主旋律

来源: [观点网] 时间: 2015-09-01 00:58

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“重组是房地产的一个主旋律，2007年中国前十大房地产商在市场占有率方面不到10%，去年年底到了17%，恒大也是并购的受益者。”

观点网 8月31日，恒大地产发布2015年度中期业绩报告，并在香港举行业绩发布会，恒大地产董事局主席许家印，董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧及首席财务官兼执行董事谢惠华出席现场。

2015上半年，恒大地产合约销售额达871.1亿，同比增长25.7%；合约销售面积1137.8万平方米，同比增加16.1%。期内，恒大地产收入由2014年同期的633.4亿元上升22.7%至777.4亿元，房地产开发部份于2015年上半年收入为753.7亿元，占比97.0%。

完成上半年“时间过半任务过半”承诺的许家印，在业绩会现场一如既往地表示看好房地产市场。但值得留意的是，许家印的判断中，中国房地产市场需求总量已经处于下行通道，他看中的是房地产行业日益集中化过程的整合机会。

“中国的房地产刚性需求总量很大，但是总量一定是越来越小的，总需求是下降的。那为什么恒大还有信心？因为中国房地产企业还有几万家，高峰期有6万多家，现在也还有3万多家。”

“尽管总需求下降，但是这个行业的企业很多，一个行业发展到最后有几十家、几百家，甚至有两千家企业都了不起了，但是现在有几万家。”许家印信奉的发展机遇，在于房地产行业集中度不断提高，企业将在优胜劣汰中分化。

“恒大现在销售额也在增长，但是在总市场份额占有上是不高的，也只有2%左右，未来10年、15年或者20年，我们有信心市场份额会逐年增加。”许家印表示：“恒大未来几年继续保持30%的增长”。

许家印的此种逻辑似乎与恒大地产在2015年上半年重金进行收购和拿地的举动相呼应。中报显示，2015年上半年，恒大累计在27个城市新增土储35幅，规划建面约1028.4万平方米。

2015年5月，恒大湖北公司以16.07亿元股权转让价及受让15亿元债务的总代价收购武汉三江航天地产；2015年6月，恒大以55亿元收购中渝置地重庆项目公司；2015年7月，恒大再次出手，以65亿港元收购华人置业旗下的成都物业。

面对行业并购，夏海钧的回应显得较为乐观：“重组是房地产的一个主旋律，2007年中国前十大房地产商在市场占有率方面不到10%，去年年底到了17%，恒大也是并购的受益者。”

“这些年我们并购了很多小项目，帮助公司实现了快速发展。收购能够实现快速增长，所以我们欢迎并购，并购会创造更好的机遇。”

从过往的公开表态来看，恒大对房地产后市的扩张策略似乎在去年底到今年初之间发生了质变。

一年前的2014年中期业绩会上，许家印称，恒大已经基本完成了在全国一二三城市的项目布局战略，换句话说，今后在土地购买上会大幅减少。

2015年3月，夏海钧的回应则显示，彼时恒大已看好上半年的并购机会，并发行美金高息债备足粮草。

以下为恒大地产2015年中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：现在国企都在整合，民企的发展会不会更艰难？恒大多元发展，是不是为了分担地产行业的风险？管理层怎么看股市对下半年楼市的影响？

夏海钧：国企改革一直是中国永恒的话题，国内一些房地产企业会实现合并，我觉得这种合并不仅仅是国企跟国企，也有民营企业收购国企的项目，所以重组是房地产的一个主旋律。

2007年的时候，中国前十大房地产商在市场占有率方面不到10%，去年年底到了17%。

恒大是中国并购的受益者，这些年我们并购了很多小项目，帮助公司实现了快速发展。收购能够实现快速增长，所以我们欢迎并购，也认为并购会创造更好的机遇。

第二个问题，房地产一直是公司最主要的业务，今年销售已经达到了1000亿，其他多元化产业方面还属于探索和培育阶段，对我们来说是业务的相互补充。比如说互联网社区、健康产业和文化产业，都是依托于房地产主业进行发展的，实际上是通过主业给老百姓创造更丰富的收入，通过更良好的服务进一步支撑主业的发展，是相辅相成的关系。

至于粮油、乳业和矿泉水，大家都很清楚，优秀的矿泉水、优秀的乳源还有高品质的粮油一直是中国十几亿人口最需要的食品保障。所以公司发展到现在这个阶段，抓住一些市场的机遇，结合人的需求，做一些新的多元化探索，只是公司业务的补充，并不是我们对房地产行业不看好。

我们相信，未来无论是在全球或者在香港，房地产业一直会跟我们息息相关，恒大希望能够在未来的发展中成为中国房地产业最主要的地产商之一。

第三个问题，恒大的产品85%都是刚性需求，所以无论股市如何波动，满足老百姓居住需求的意愿不会变。

虽然股市波动，但是恒大的销售业绩还在增长，一方面源于产品定位，另一方面来源于销售价格。我们销售均价是7600元，如果老百姓首付30%就是二三十万元，以后每个月供3000元就可以买恒大的房子。

恒大一直是民生地产的标准，做老百姓买得起的房子，这样才能保持公司的稳健增长，所以我们对股市的波动不担心，对今年完成1500亿的目标充满信心。

许家印：关于多元化发展的问题，几年前公司内部就已经提出来，我们做战略决策的时候很清晰，“夯实基础、多元发展”，要保持恒大房地产业快速健康发展，夯实基础。

恒大前五年的各项房地产经营指标平均水平都在保持每年30%左右的增长幅度，今后几年也会保持这个水平发展，就是说在夯实基础，也有很清晰的战略进行多元化发展。

多元化战略有两个方面。第一，如何利用恒大从成立到现在18年来房地产的资源积累，比如说计划将来要做的互联网社区服务，先在恒大几个社区进行了试点；恒大健康也是首先立足于恒大的社区；文化产业方面，未来最大的利润增长点、可持续发展的核心是恒大影城，恒大在每个社区里面都有一个小小的综合体，里面都会有恒大影城，这也是属于依托恒大18年来积累的社区资源。

第二，是围绕老百姓的吃喝进行探索。恒大前年有1000多人对市场各行各业进行了深度的调研，最后得出的结论，围绕吃、喝进行探索，用恒大的品牌进入了三个产业：矿泉水、奶制品、粮油。

这样就很清晰了，夯实基础、多元发展，就是夯实房地产主业，围绕恒大社区、围绕老百姓吃喝进行多元化。

现场提问：恒大上半年净利大幅增长，主要是什么原因？

夏海钧：净利润和净利率上升有两个原因，第一个，公司规模的增长。今年上半年公司实现了777亿营业收入，这个绝对值增加了，所以公司净利润也增加。

第二个，公司在金融产业方面的投入，原来进入了两家银行，由于今年的市场比较好，再加上股价涨得比较快，我们股票投资实现了20亿人民币的收入。

现场提问：恒大对于降低负债率有什么举措？

许家印：这么多年我们投资了不同的项目，前几年投资者希望少买地，或者不买地，不买地负债率就下降了。

但是在房地产这样一个资金密集型行业，不买土地，土地储备就少了，意味着公司增长就会放缓，所以负债率在公司高速增长阶段会变得有点高。

把控负债率的同时又要保持公司快速发展，从上市到现在，我们的负债率也降低了很多，现金余额还有各项指标在随规模增长。我们始终保持充足的现金流，对降低负债率充满信心。

我们在今年提出重资产轻资化，进行了商业开发，住宅开发也会配套一些商业物业。我们的商业物业按照现在的估值来算有1000多亿，下半年如果能够在重资产轻资化方面向前迈一大步，相信我们会有很大的变化。

现场提问：恒大跟腾讯合作有没有发展计划？跟其他企业相比，恒大的社区、服务、物业的优势在哪里？

夏海钧：我们跟腾讯合作最主要的优势首先在于恒大的社区规模在中国是最大的，大概有400万的业主，每年增长70到80万，这是我们跟腾讯合作的基础。