瑞房业绩会：万科可能会放弃收购企业天地三期

来源: [观点网] 时间: 2015-08-26 19:32

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罗康瑞称，现在仍有很多投资者对于瑞房的物业感兴趣，企业天地一期、二期已经出售，三期也跟多家机构在洽谈。

观点网 8月26日下午，在瑞安房地产有限公司中期业绩会上，黄月良、罗宝瑜接棒上半年离职的黄勤道和尹焰强，以公司执行董事身份坐上了主席台。其中，罗宝瑜为公司主席罗康瑞的女儿，年仅32岁。

谈及备受关注的高层离职事件，罗康瑞表示二者均因个人原因辞职。其中尹焰强因为希望带孩子回香港上学，黄勤道则是希望提早退休。“希望安排年轻同事接班管理、做生意。”

虽然2015年内地楼市已经开始在复苏，但是瑞房的物业销售情况并不理想，已确认物业销售额较2014年上半年的44.47亿元下跌79%至9.51亿元。罗康瑞透露，很多买家对其上海的两个物业有兴趣，相信下半年销售情况会较好。

瑞房称，公司于今年下半年可供销售及预售的住宅物业建筑面积约54.6万平方米，来自六个项目，包括上海太平桥的翠湖天地、上海瑞虹新城、武汉天地、重庆天地、佛山岭南天地及大连天地。

其中，上海瑞虹新城是一个城市核心的大型重建项目，位于上海内环内，今年下半年将推出第六期，总建筑面积达8.6万平方米，328个住宅单位；上海太平桥翠湖天地第四期，属高尚住宅项目，亦计划于2015年年底推出，总建筑面积达4.67万平方米。

投资物业方面，上海太平桥的“新里”及上海虹桥天地的演艺中心将于2015年下半年落成，可供出租总建筑面积21,000平方米。上海太平桥“新里”是由原88新天地酒店改建的零售物业，可供出租总建筑面积7000平方米，已全部预租。

上海虹桥天地办公楼物业组合的可供出租总建筑面积为91000平方米，包括一号、二号、三号和五号楼。虹桥天地已落成零售物业组合的可供出租总建筑面积为12.4万平方米，包括新天地、购物中心及位于一号、二号、三号和五号楼的辅助零售物业。位于虹桥天地的新天地多家租户于7月份已开业，而购物中心预计可于9月试营业。

同时，武汉天地“壹方”（第A1/A2/A3号地块购物商场）的可供出租总建筑面积达11.1万平方米，预期于2016年下半年试营业，现已有47％的可供出租总建筑面积获租户承租。此外，佛山岭南天地的岭南站（第E号地块购物商场）的可供出租总建筑面积中有37%已获租户承租。

罗康瑞称，现在仍有很多投资者对于瑞房的物业感兴趣，企业天地一期、二期已经出售，三期也跟多家机构在洽谈。

针对此前万科和手铁狮门对企业天地三期感兴趣的市场传闻，罗康瑞回应观点新媒体称，“万科因为内部股东意见不同，可能会放弃对三期的收购。”

其同时指出，虽然有较多港资企业出售内地商业物业的现象出现，但并不代表外资撤离大陆。“我对内地经济和房地产充满信心，最近也在不断寻找土地收购的机会。但是内地很多国企买地策略是非常进取的，很头痛应该怎样才能买到地。”

以下为瑞安房地产2015年度中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：早前瑞房有出售上海企业天地项目的动作，请问在出售项目之前瑞房有没有预期人民币贬值这个情况？目前来看，瑞房出售企业天地项目，是不是一笔比较划算的投资？

罗康瑞：我们当然没有预计到人民币贬值，这也没有人能够估计到。

至于这个销售价格是不是合理？因为瑞房出售的这些项目都是地标，所以就价格而言，应该是一个比较合理的市价。领汇也是一家非常有经验的一家公司，他们之所以愿意买，肯定也是认为企业天地值得购买。

现场提问：之前有消息说万科在和瑞房洽谈收购企业天地三期，有可能吗？

罗康瑞：他们几个合作伙伴有不同的意见，现在还有其他好几个公司在跟我们谈。时机到了会和大家说。

现场提问：现在瑞房对于出售比较的核心资产有紧迫感吗？出售完成后公司的负债率、融资成本、利息成本有没有一个比较明确的数字呢？

罗康瑞：瑞房卖了企业天地一期、二期，企业天地三期正在谈，还有其他的公司在问瑞房关于武汉、佛山、重庆项目。

因为瑞房的项目现在开始成熟了，有兴趣的公司很多，瑞房也希望可以挑选一些合适的合作伙伴。但因为合作伙伴不容易，两家公司如果各自有各自的想法，大家合作起来就很困难，所以这方面会比较小心。

因为瑞房现在卖了企业天地的一期、二期之后，公司的负债率会降低，卖完企业天地三期会再降低，公司的财务环境比较合理了。

现场提问：现在去核心城市拿地会比较困难一点，但是企业天地这些都是上海最核心、最黄金地段的资产，瑞房卖了之后又要拿到黄金的土地机会不大，怎么样看之后的扩张？资金方面的计划是怎么样的，需不需要再融资？

罗康瑞：至于怎么样去买新的土地，现在大陆很多城市都是多中心的发展。多中心就是现在要物色未来新的发展区间是在哪里？

瑞房上海新天地的规划是18年前的，那个时候还是很烂的区，现在做了之后写字楼、新天地、住宅都是上海最好的地段。现在是多中心的发展路，瑞房应该怎么样去看这个中心的形成呢？虽然很考验瑞房的眼光，但是瑞房完全不怕。瑞房有能力去创造，对于这方面的很有信心。

现在瑞房不会再考虑融资。因为瑞房现在是要减债，所以基本上不会考虑再增加自己的债务。

另外，瑞房现在的经营模式是往轻资产方面调整，所以需要的资金未必要很多。而且现在也有一些外地的投资者也在和瑞房谈，希望和我们合作，他们宁愿给管理费给瑞房。因为他们对于瑞房能够做好相关项目是很有信心的。

现场提问：前段时间，包括瑞房，还有其他的外资也有出售内地大型商业物业的动作，您怎么看？未来是否还继续看好内地商业的投资前景？

罗康瑞：外资是不是有撤资的情况，我相信应该不是。瑞房自身对内地的经济和房地产市场还是充满信心的。瑞房最近也在不断地寻找土地，希望能够去收购。

但是现在收购土地是不容易的，因为内地很多企业，尤其是国有企业的买地的策略都是非常进取的。我现在都在头疼怎么样才可以买到土地。

现场提问：现在瑞房在考虑出售旗下商业物业，那整体的可出售商业物业市值是多大？财报里面提到未来公司的发展重点是会留意一些创新能力强的城市，这是指什么样的城市呢？

罗康瑞：除了核心物业之外，其他的都可以研究出售的。现在瑞房可供出售的商业资产有600亿以上。但核心的包括上海新天地、虹桥天地这些瑞房一定不会考虑去卖。

关于城市创新，现在其实大陆有很多城市都在调整自己的发展路径以及方式，就是要看城市自己能不能配合新形势，如果可以配合新形势，其要求是比较严谨一点的就可能更适合未来瑞房进驻。我们最担心的就是城市缺乏想要去配合新形势发展的动力，如此一来那些城市瑞房就很难去做。

现场提问：请问罗小姐，罗康瑞先生可能会退休，您接下来在瑞房会不会担任更加重大的角色？对于新天地上市怎么看呢？有没有一些最新进展可以透露？

罗宝瑜（中国新天地执行董事）：我做建筑设计出身，在美国住了十年，在那边工作了十年，但一直都很关注公司的发展。这么多年来也都是看着公司的发展起来的，我觉得自己对于商业发展方面也是比较感兴趣的，所以三四年前我确定搬回上海，希望可以向公司学习。

加入中国新天地的团队之后，也一直不断地在学习，参与了很多不同的工作，包括投资管理，商业设计、租务的管理、资产管理等多方面的工作。希望接下来在商业这一部分有更多学习的空间。

其实中国新天地一直以来都是以为股东创造最大价值为最大的目标。包括之前考虑上市的计划就是希望可以给瑞房带来更大的利益。

当下中国新天地如果要上市，就会产生一个比较大的折扣，这个我们接受不了，所以才将物业销售，希望通过这个方式来比较灵活的处理，以此可以给股东带来更大的价值。新天地上市计划会再考虑。

罗康瑞：是不是完全放弃上市计划，我相信如果中国新天地可以创造新的经营管理的模式，仍然是有市场。但是未必是将瑞房收租的物业市场放进去。如果只是将收租物业上市的话，资产值的结构折让就会很大，对于公司股东没有好处。

瑞房现在将企业新天地一、二期卖掉，现在卖7.9万多元/平方米，但如果放在帐面上是5.8万元/平方米，会很不合理。如果拿5.8万元去上市还要折扣，这怎么做得出来呢？所以就使得我们现在要调整公司发展策略，但是不是说不会考虑上市，瑞房仍然会积极考虑上市。

现场提问：未来中国新天地还有什么资产可以摆出来上市呢？人民币贬值会让瑞房资产承受力会不一样，那在贬值之前卖掉，你们会不会觉得这个投资计划算是成功的买卖呢？

罗康瑞：长远来看，我认为人民币汇率波动仍是向好的。但是短期有市场的调整，对于瑞房来说这是没有问题的。公司也不会需要将人民币换了做外币兑出来，还是要将人民币在大陆继续大量运用。另外，人民币的价值以前每年升20%、30%，以前瑞房投资的时候比现在的汇率还要低，如果说现在这个汇率的话，瑞房还是赚了。

罗宝瑜：中国新天地除了卖了企业天地之外，还有上海新天地，虹桥天地等，这些都是比较核心的资产，这些是不会考虑出售的，因此仍然会是一个高价值的资产包。

现场提问：之前公司的黄勤道先生和尹阎强先生都相继辞任了，辞任的原因是什么？这会不会使得公司调整未来的经营策略？

罗康瑞：两个同事离开主要是他们私人的原因，特别是尹总，他刚刚做了父亲，孩子很小，希望带他们回来香港上学，这个没有办法，尹总要为下一代安排。

当然，黄先生也有自己的原因，提早一点离开退休，这对大家来说都没有什么问题。我也希望接下来能安排公司比较年轻的同事去接任，锻炼其管理和做生意的能力。

现场提问：管理层怎么看当下的楼价？瑞房有没有调整楼价的空间？

罗康瑞：香港的楼价有很多不合理。如果用香港的楼价来比较内地的楼价，便宜到我觉得十分之一的价钱都没有。

当然，内地市场也都要看购买力，一般的城市现在的市场就已经反映了它的购买力，但类似于上海、北京这些一线城市的购买力是全国、以及外地的人和外国人在参与的，购买自然很强，价格自然会提高。

这些很难一概而论，但总体来说，内地的价格现在也比较市场化。我始终相信，内地的楼市在未来一定要走双轨制，除了商品房有市场的定价之外，低收入人群应该要建一些廉租房给他们，要不然就没有办法负担。

瑞房一定要跟随市场定价，现在比如说瑞房对当下要售的项目，会有自己的一个预算价格。现在这么多人去买，是不是有调整的空间呢？一定是有的，但相信不会很盲目将那个楼价推高很多，因为瑞房希望的是达到一个快销的效果。

现场提问：全球金融市场以及国内的股票市场都出现大幅度波动，市场财富缩水会不会影响公司下半年的销售？日前，央行有降息和降准的动作，管理层对此怎么看？

罗康瑞：现在股票市场全世界都出现波动，这个会不会影响那些卖家，暂时我们看不到。当然现在财富因为股市损失了那么多，对于他自己来说钱是少了，但是这些是少数，大多数人都会觉得如果这个股票市场或者是其他的投资选项都处于波动情况下，买房地产始终是一个比较安全的一个做法，所以我相信虽然股票下跌对于市场有影响，但同时也有正面的支持。

人民银行是将利率调低，也会释放多一点资金到市场上，这个对于企业销售有帮助。现在大家也经常在猜测到底今年内地的经济能不能达到7%的增长？现在要做到7%的增长有很多工作要做，要去支持市场，支持房地产的成交，这些都是很合理的安排。