世房业绩会：酒店分拆为时过早未来不排除引入合作

来源: [观点网] 时间: 2015-08-27 00:53

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对于公司酒店及商业未来的发展，许世坛则明确指出，“会加大这两方面的发展，但不会占用过多资金，也不排除引入合作。”

观点网“截至6月底集团的销售达315亿，完成全年目标近50%；销售价格维持在12000元/平方米，没有大规模降价。”在2015中期业绩会上，世茂房地产控股有限公司副主席许世坛如是评价上半年业绩表现。

据许世坛透露，下半年对世房而言尤为重要，尤其是9、10、11月份的供货直接决定了全年销售达标。因此，世房计划下半年加大一二线城市的供货，由上半年的46％提升至54%。与此同时，世房也在应市况调整销售价格。

“7月份我们已经对大部分楼盘价格进行上调，调价的程度不一样，比如说三四线可能上半年是打9折，现在变成了9.5折或者是9.6折、9.7折。二线可能有两三个点的上调，一些准一线或者北京、上海可能会上调十几个点，不同城市、不同项目，不同产品价格的调整幅度不一样。”

事实上，年初宣布降库存以后，世房有针对性地对有关项目进行了降价处理，而这也在一定程度上导致世房上半年的毛利率较去年同期出现小幅下滑。

不过，在许世坛看来，30%左右的毛利率在行业内已经是比较高的。“行业趋势大概从去年的27%、28%下降到25%，世茂现在还是30%以上。”而对于全年预期，世房希望可以保持在30%以上。

许世坛介绍，截止上半年，世房已经清理了三分之一的已竣工库存，全年目标计划清理一半以上，力争全年竣工库存比去年减少10%以上。除了在清库存方面表现突出，世房上半年的回款率也由去年年底的80%提升至83%。

在住宅市场稳步发展的同时，世房的商业资产也渐露峥嵘。公司中报显示，世房上半年酒店及投资性物业收入增长36.6%。对于渐入佳境的酒店业务，世茂集团主席许荣茂在上半年股东会后曾提及分拆上市的可能。

不过，当观点新媒体将这一问题抛给世房管理层时，许世坛却给出了“为时过早”的回答。“我们觉得现在更加重要的可能先把现有的酒店资产做大做强。现在世茂已经开业的酒店已经有12家，陆陆续续还会有一些新的酒店开业。我们要评估它们有多少投入和回报。”

至于公司酒店及商业未来的发展，许世坛明确指出，“会加大这两方面的发展，但不会占用过多资金，也不排除引入合作。”

据了解，为了提高资金效率，世房已于今年上半年加速落地“生活方式运营商”战略，“未来还可能涉足养老、青年公寓、金融等多类业态，进一步提高运营水平来做轻资产运营”。

作为轻资产首先尝试的两大落地品牌，MiniHotel和MiniMall两大Mini系列产品以“小”区别于传统的高端酒店和大型商场。

许世坛透露，今年世房将有两个MiniMall开业，分别位于武汉和南京。对于这一社区商业的尝试，世房也处于探索之中，其称，未来不排出进行调整的可能。

在房地产企业合作已蔚然成风之时，世房也将此列为重点发展策略之一。“合作既分散了投资，也不会占用比较多的资金，还能控制好土地价格。”在许世坛看来，这不失为一个一举三得的好策略。

但世房提出的合作要求却有点“强硬”，“世茂合作基本上大部分都是世茂操盘，很少会只做财务投资不操盘。”

在上半年的众多合作中，许世坛认为，与国企上海地产集团的合作是最具价值的，在这个项目中世茂虽然只占比45％，但项目将由其开发销售。”

据观点新媒体查阅，许世坛提及的“最有价值”的合作项目即为其今年6月收购的上海南京路地块，该地块土地成本约14亿元，每平米均价为47102元，预计售价可达15万。

以下是世茂房地产控股有限公司2015年中期业绩发布会的现场问答实录：

现场提问：上半年股东会的时候，公司有提到可能分拆酒店上市，目前有没有时间表呢？未来酒店业务在集团中的地位是怎样的？

许世坛：关于酒店分拆上市，我们初步提过，但是世茂觉得现在更加重要的可能先把现有的酒店资产做大做强。现在世茂已经开业的酒店已经有12家，陆陆续续还会有一些新的酒店开业。我们要评估它们有多少投入和回报。比如说上海世茂深坑酒店就非常好，我们评估了回报会很高，世茂就会加快投入，有一些酒店效益比较慢，我们也会放缓去发展。但是现在去谈分拆上市有一点为时过早。

世茂现在酒店的营业额一年十几个亿，但我们希望把营业额和利润率提升，把资产做强了再考虑上市，现阶段没有考虑分拆。实际上，我们的酒店在上海做得比较好，在行业里面的毛利率或者是入住率都比较高的时候，我们希望可以把酒店的整体收益再提高。

现场提问：今年世茂房地产在项目合作上有不少动作，今后会不会成为一种常态？世茂选择合作伙伴的标准是怎样的？

许世坛：房地产合作我们已经做了很多，因为合作对于降低土地价格或者是对于提升整体还是有好处的。世茂在南京跟好几家开发商有合作，在北京也有合作，合作主要是他们有价格比较低的土地资源。世茂合作主要是通过自己专业的房地产团队来操盘，所以基本上合作大部分都是世茂操盘，这样的话既分散了投资，也不会占用比较多的资金，还能控制好土地价格。未来这种合作会比较多，但是世茂很少会只做财务投资不操盘。

现场提问：世茂房地产也是中国众筹联盟的一员，公司未来在众筹方面有怎样的计划？

许世坛：很多开发商都在研究众筹，但我觉得目前众筹还是比较初步的，包括规模也都比较小，而且未来可能还是会有很多法律要解决，所以我们会积极进行沟通，也会做一些小项目的尝试，但是我们初步判断众筹比较难成为一个大规模可以拓展的东西，但是世茂也愿意对这种创新性的东西进行探讨和参与。

现场提问：世茂集团前段时间也推出了一个物业费资产证券化的产品，为什么当初会把物业费作为一个基础资产？未来在金融创新方面，还会有哪些计划？

汤沸（执行董事）：物业资产全证券化是我们国内的首单，世茂从去年第四季度已经开始研究了，随着境内金融市场、资本市场放开，现在证券化产品已经有一些窗口。世茂当时选择物业主要是因为我们有自己的物业公司，世茂的物业公司管理有20到30个成熟的小区，成熟的小区有稳定的现金流，在稳定的现金流基础上，我们就和国内的金融机构探讨证券化产品。现在以及未来，世茂都会做一些证券化探讨，比如商业物业的证券化。另外我们在做一些其他的延伸金融产品，希望不久首单有世茂特色的金融产品也可以落地。

现场提问：人民币贬值对于世茂债务有什么影响？能否详细介绍一下公司债务调整的计划？

许世坛：人民币贬值的影响在下半年会有明显的表现，世茂也了解这个情况，所以我们希望可以加大人民币的发债。以前世茂可能通过香港的融资平台可以做很多美元负债，好处就是期限比较长，可能五年、七年，那个时候大陆的融资期限都是一年、两年。刚才也说了我们现在批准是做发行74亿人民币债券，期限是七年，而且利息很低。如果我们多做一些类似于这样的融资去换外币债，人民币贬值未来对于集团的影响会减少。

现场提问：管理层怎么看国内的房地产市场下半年的销售表现？

许世坛：最近整个金融和股市都不是那么好，对于房地产业而言有压力。当然降息对于房地产是利好，如果进一步再降息的话，可能对于北京、上海、广州、深圳这些一线城市会比较好，二线这些都会不错，但是三线应该没有那么大的影响，因为人口没有那么大，而且经济的动力也没有大。世茂全年销售对比上年会有所提升，我们下半年的供货会比较多，这对于我们来说也很重要。我们会密切关注下半年整个市场的情况，会加大了一二线城市的供货，同时加大改善型产品。

现场提问：世茂房地产上半年毛利下跌是不是主要受去库存的影响？

许世坛：毛利下降应该是整个行业的趋势，行业趋势大概从去年的27%、28%下降到25%，世茂现在还是30%以上，在行业内比较高了。当然，我们都希望尽可能保持一个比行业高的毛利水平。

现场提问：刚才提到公司下半年在楼盘价格上面可能有上涨空间，具体有多少？到时的价格构成是怎么样的？

许世坛：7月份我们已经对于大部分楼盘价格进行上调，调价的程度不一样。比如说三四线可能上半年是打9折，现在变成了9.5折或者是9.6折、9.7折。有一些二线可能有两三个点的上调，一些准一线或者是北京、上海可能会上调十几个点。不同的城市、不同的项目，不同的产品价格的调整是不一样，都是要应市况来定。

现场提问：世茂下半年会加大推货，但是现在经济都不是很好，股市波动也很大，市场会不会很难消化，会不会担心今年有压力？

许世坛：其实达不达标都主要看市场。如果金融压力比较大，股市也跌得多，会影响一些购买力，我们都做了一些准备工作。因为现在比较好的二线城市销售都没有太大问题，有很多楼盘推出都是抢购，所以我们其实调高了很多一线城市的供货，这个动作应该可以帮助我们更好地完成指标。

如果很多货都是来自三四线，那么压力会大一点，世茂现在有54%货源都是一线，所以对我们来说没有压力。另外，要完成全年的目标不只是一线，三四线也要想办法，有一些库存或者一些比较难卖的我们会降价，但我们希望全年毛利维持在30％以上，可以说还有一些空间做价格处理。

现场提问：之前世茂提出要在社区商业这块要加大力度，目前的进展情况如何？另外，世茂去年推出的“宅行动”有什么进展？在旅游地产方面，世茂有怎样的发展思路？

许世坛：在轻资产的道路上我们做了很多探索，社区商业我们很看好，所以我们今年会有两个Minimall开业，一个在武汉，一个在南京，都会在今年10月份开业。我们还是很看好的，但世茂会比较稳妥，在这两个成功开业以后，我们要看是不是还要做一些调整。

至于宅行动，我们会综合客户服务一起做，包括给他们提供便利服务，这是世茂会持续去做的。文化旅游方面，我们也比较看好，但是我们也会一步一步来，南京的项目比较特别，大家都比较重视，它也是会分批一步一步来进行。我们不会在这方面投入比较大的资金，更多的资金还是会用于做住宅。

现场提问：昨天央行宣布降准降息，有观点预测，这或将引起购房消费透支的问题，管理层对此怎么看？

许世坛：降息降准对于住宅市场以及客户还款会有好处。是不是有透支呢？这个不一定。其实这是好事，帮助老百姓去置业，而且中国房地产还有很长的发展时间，我们相信可能未来十年房地产还是发展比较好的行业。只不过有一些周期性和波动性，那就要看你是不是最强。世茂还是可以保持这个强度，在综合能力上进行提升。所以，在一个激烈的环境下，能力比较强的企业就可以去收购或者和小的开发商进行更多的合作，帮助我们做大做强。

现场提问：上半年世茂的销售跟其他开发商比慢了一点，除了去库存之外，有没有其他原因？上半年除了在上海拿地，在银川也拿了项目，这是基于什么样的考虑？

许世坛：世房上半年销售对比去年有轻微的下降，跟其他方面没有关系，主要是我们下半年的供货会比较多，主要集中在9、10、11月。另外，我们在上半年减少了一些无谓的供货或者是没有价值的供货，比方说有些三四线，即便供了也不好卖，而且会变成库存，还不如放着这块地，以后还有可能卖给别人。实际上，我们在去年年底就已经开始减少一些供应。

上半年销售增长比较快的公司也不多，也就三四家，他们购地还是挺猛的，现在不能说对还是错，但我们在买地上还是会谨慎一点，世茂还是要回归一二线，我之前也说过，当大家都回归一二线的时候，利润反而不一定高，因为都是地王。所以回归一二线，我们就要想一些办法，比方说去年年底收购了北京一个小开发商一半的股份，今年又收购了一个，在通州收购了两块地，可以卖的资源超过100亿，现在通州已经变成北京的副中心。

这也是体现了一种双赢，以后这种事情我们要多做，包括刚才说的与上海地产集团的合作，但与他们合作的唯一瑕疵是目前地还没有拆迁完，但已经拆迁了七八成了，跟上海地产集团合作的项目将由我们全部操盘，而且我们还收管理费。

可能外界好奇，世房提出回归一二线，突然间又在银川拿项目，其实银川项目比较特别，那是我们跟政府一二级联动的，世茂实际上是做一级开发的，我们一级开发已经先赚了百分之三四十的钱了。我们会比较谨慎的进入三四线，还是在一二线为主。一二线拿地确实很难，所以要多想办法，否则去拍肯定都是地王，拍了地王之后，不但占用资金很大，而且利润不一定高。

现场提问：世茂的一些新业务，比如Minihotel、Minimall什么时候贡献利润？在公司预期中，新业务能够带来怎样的利润水平？

许世坛：新业务没有可能太快地带来很大的盈利，也不一定会占比很大，但是我觉得也得尝试。比如说我们的酒店，一般一个酒店的投入是5亿、10亿，但这些mini的酒店只要投入两三千万，去年年底在上海松江开了一个，一般酒店开业第一年都是不赚钱的，或者现金流要一年才能转正，这个项目的现金转正实际上只用了四五个月，现在已经开始赚钱了。我们今年年底在上海虹桥还要开一家，明年在成都春熙路也会开一家，当然我们未来也会考虑是不是可以跟人合作，只要有人愿意投钱，甚至以后A股上市，都有这种可能性。当我们的品牌做得越强越大，可以更加轻资产，包括MiniMall也是。minimall、minihotel如果做得好可能都可以找到一些投资者，甚至有可能在A股平台上再去融资或者是做一些资产的销售。

现场提问：世茂对于未来一两年的销售展望是怎样的？有没有什么目标？因为今年很明显是比较保守。

许世坛：未来一两年，我们不希望再盲目地考虑销售增幅，我觉得增长多少不是最重要的，最重要的还是利润。我们大幅增长也不是不可能，我们可以在上海、北京、广州、深圳、武汉、厦门、南京拼命拿地，但这个代价就是负债会很高，库存会很多，风险很大。这不是世茂未来想做的，我们未来想做的是稳健增长，而且这个增长对我们来说首要的是盈利的增长，而不是营业额的增长。这跟前两年不一样，我们在两三百亿的时候，希望尽快把量做大，做到现在700亿的规模。在这个规模上，我们就希望把质量做好，而不是把数量做好。

现场提问：世茂对毛利率好像很有信心，今年的毛利率虽然有所下降，但是比同业要好，未来一两年会不会比现在还好？

许世坛：毛利率实际上还是有一些空间，我们上半年是30.7%，我们还要降一些库存，但全年30%以上是没有问题的。未来一两年我们还是希望保持在30%左右，但是还是要看市场。如果大家都在跌，市场平均从25%跌到22%了，我也不可能保持在30%，我可能会跌到27%、28%。

当然我们可以做几件事情：第一，不要买地王，尽量找人去合作，通过合作，通过一些优惠或者是跟一些国营的、有资源的公司合作；第二是工程造价方面，我们已经连续三年每年下降5%左右，未来我们希望每年还有一两个点的下降；第三是今年上半年已经清了很多库存，从之前的180万方到现在的120多万方，下半年再清库存的压力相对会少一点，所以对毛利的影响也相对会少一点。

我们现在在逐步涨价，今年下半年涨的价，当然这个对我们未来的盈利没有保证，主要还是看市场的表现。

现场提问：世茂过去一年在香港有一些投资，在香港的投资策略是怎样的？

许世坛：实际上我们在香港投地也是很谨慎的，虽然好像投了十几块，但是基本上没有一块中，唯一中的还是酒店用地。未来在香港再投，肯定不会再投酒店了，未来在香港当然希望投住宅，但是以我们现在的出价，我觉得投到的机会很低。

现场提问：刚才说到要在未来两年把人民币债的比例从现在的55%增加到70%，有没有一个具体的计划？

许世坛：我们已经有一整套的方法要把人民币债的比例从55%升到70%，实际上证监会已经批准了我们74亿的发行，而且今年就会发，这个债发完以后，对我们利息下降很有好处。当然这也有问题，因为我们的外债提前还是要给点补偿的，所以我们现在在算。

许荣茂：世茂不做盲目的扩张，我们要做专业化，要做精细化。所以我们的扩张是在正现金流的基础上，我们不盲目地说哪里地好，就去借贵钱来买地，扩张得太快将会承受很大的风险，这不是我们想做的。

我一再给我的同事强调，要在你的能力范围内，在你正现金流的基础上进行扩张，并不能盲目扩张，这是世茂确定今年的一个最大方向。如果说世茂战略上有变化，我希望今后走稳健发展道路，让企业成为百年老店，通过精细化、精准的定位，节约成本，把产品品牌提高，这才是最重要的。